Yılda bir kez vakti gelir: yan gider hesabı. Birçok mülk sahibi için bu, kiraya vermenin en hassas yükümlülüklerinden biridir; çünkü şekil hataları ve kaçırılan süreler gerçek paraya mal olabilir. Kuralları bilen, sakin ve hukuki güvence içinde hesap çıkarır. Bu kılavuz, hesap binadan çıkmadan önce nelerin önemli olduğunu bilmeniz için en önemli noktaları sıraya koyar.
Yan gider hesabı nedir ve neye dayanır?
Kira hukukunda tam anlamıyla işletme gideri hesabından (Betriebskostenabrechnung) söz edilir. Yan giderler kavramı günlük dilde yerleşmiştir, ancak kastedilen aynı şeydir: kiracının temel kiraya ek olarak üstlendiği cari giderlere ilişkin yıllık hesap.
Hukuki dayanağı Alman Medeni Kanunu'nun 556. maddesi (§ 556 BGB) oluşturur. Buna göre, ev sahibi olarak işletme giderlerini kiracının üstlenmesini kararlaştırabilirsiniz. Önemli olan: bu yansıtmanın kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmiş olması gerekir. Böyle bir anlaşma olmadan tüm işletme giderleri temel kira ile zaten karşılanmış sayılır ve sonradan talep edilemez.
Genel olarak işletme gideri sayılan şeyleri İşletme Giderleri Yönetmeliği (Betriebskostenverordnung, BetrKV), yani yansıtılabilir işletme giderlerini sayan Alman federal yönetmeliği tanımlar. Bunun 2. maddesi, yansıtılabilir kalemlerin tüketici (sınırlı, kapalı) bir listesini içerir. Yalnızca orada belirtilen ya da sözleşmede diğer işletme giderleri olarak somut biçimde kararlaştırılan kalemler hesaba dahil edilebilir.
Hangi giderler yansıtılabilir, hangileri yansıtılamaz?
Yansıtılabilir ve yansıtılamaz giderler arasındaki ayrım en sık görülen anlaşmazlık noktasıdır. Temiz bir ayrım sizi itirazlara karşı korur.
§ 2 BetrKV uyarınca yansıtılabilir olanlar arasında şunlar yer alır:
- Cari kamu yükleri, özellikle emlak vergisi (Grundsteuer)
- Su temini ve atık su giderleri
- Isıtma ve sıcak su
- Asansörün işletilmesi
- Cadde temizliği ve çöp toplama
- Bina temizliği, bahçe bakımı ve ortak alanların aydınlatılması
- Baca temizliği ile binanın mal ve sorumluluk sigortaları
- Cari işlerle ilgili olduğu ölçüde kapıcı giderleri
Buna karşılık yansıtılamaz olanlar, mülk sahibinin girişimci riskine ait giderlerdir. Bunlar arasında özellikle şunlar sayılır:
- Yönetim giderleri, örneğin mülk yönetimi, hesap işletimi veya posta için
- Bakım ve onarım, yani çatı, ısıtma sisteminde yapılan tamiratlar veya pencerelerin değiştirilmesi
- Kredi faizleri gibi finansman giderleri ile amortismanlar
- Mülk sahibi olarak kendinizin üstlendiği boş kalma giderleri
Sınır çoğu kez incedir: bir tesisatın cari bakımı yansıtılabilir, onarımı ise yansıtılamaz. Burada temiz bir ayrım yapan, haklı itirazların çoğundan kaçınır.
Hangi dağıtım anahtarı doğrudur?
Toplam giderler, anlaşılır bir ölçüye göre tek tek kiracı taraflara dağıtılmalıdır. Uygulamada birkaç anahtar yaygındır:
- Metrekare cinsinden konut alanı, tüketimden bağımsız giderlerin çoğu için standart
- Tüketim, örneğin sayaç bulunan durumlarda su veya ısıtmada
- Kişi sayısı, ara sıra çöp veya su için
- Konut birimleri, daha seyrek ve yalnızca benzer dairelerde anlamlı
Kira sözleşmesinde bir anahtar kararlaştırılmışsa, bu öncelikle geçerlidir. Bir anlaşma yoksa, Alman Medeni Kanunu'nun 556a maddesinin (§ 556a BGB) yasal tamamlayıcı kuralı devreye girer: bu durumda konut alanı payına göre dağıtım yapılır. Tüketime bağlı giderler için, fiili tüketimi dikkate alan bir ölçü seçilmelidir.
Isıtma ve sıcak su için özel bir kural geçerlidir. Isıtma Giderleri Yönetmeliği (Heizkostenverordnung), yani ısıtma ve sıcak su giderlerinin hesaplanmasına ilişkin Alman federal yönetmeliği, ağırlıklı olarak tüketime bağlı bir hesabı emredici biçimde öngörür: giderlerin yüzde 50 ile 70'i ölçülen tüketime göre, kalanı ise temel gider olarak alana göre dağıtılmalıdır. Yalnızca alana dayalı bir ısıtma gideri hesabı, birkaç istisna dışında, izinsizdir.
Hesap süresi: önemli olan 12 ay
Avans ödemeleri için yıllık hesap çıkarılmalıdır. Hesap dönemi en çok on iki ayı kapsayabilir; alışılmış olan takvim yılıdır.
Belirleyici olan, kiracıya ulaşma süresidir: BGB'nin 556. maddesinin 3. fıkrası uyarınca hesap, kiracıya en geç hesap döneminin sona ermesinden sonraki on ikinci ayın bitimine kadar ulaşmalıdır. Bir örnek: 31 Aralık 2025'te biten 2025 hesap yılı için hesap, 31 Aralık 2026'ya kadar kiracının elinde olmalıdır.
Bu süreyi kaçırırsanız bunun hissedilir bir sonucu olur: gecikmeden sorumluysanız ek talepten yoksun kalırsınız. Buna karşılık kiracının olası bir alacağını, hesap gecikmeli olsa bile iade etmeniz gerekir. Süre, böylece tek yönlü olarak sizin aleyhinize işler; bu nedenle ev sahibinin yılındaki en önemli tarihler arasında yer alır.
Usulüne uygun bir hesabın içermesi gerekenler
Bir hesap ancak kiracı için başka açıklamalara gerek kalmadan anlaşılır olduğunda şeklen geçerlidir. İçtihat, esas olarak şu asgari bilgileri talep eder:
- Kiralanan mülkün ve sözleşme taraflarının belirtilmesi ile açıkça gösterilen hesap dönemi
- Gider türüne göre bir toplam giderler dökümü, yani yalnızca sizin payınız değil, tüm ekonomik birimin giderleri
- Her kalem için dağıtım anahtarının belirtilmesi ve açıklanması
- Kiracı payının anlaşılır hesaplanması, yani toplam tutardan somut paya giden hesap yolu
- Fiilen yapılan avans ödemelerinin düşülmesi
- Gösterilen bakiye, yani ek ödeme veya alacak
Bu bilgilerden biri eksikse hesap şeklen geçersiz olabilir ve bunun sonucu olarak bir ek talep icra edilemez. Şekle gösterilen özen, bu nedenle en az rakamlardaki kesinlik kadar değerlidir.
Kiracının hakları: itiraz ve belge inceleme
Sizin için bir süre geçerli olduğu gibi, kiracı için de bir süre geçerlidir: hesaba itirazlarını en geç ulaşmasından sonraki on ikinci ayın bitimine kadar ileri sürmek zorundadır (§ 556 BGB 3. fıkra). Bundan sonra, kiracı gecikmeden sorumlu değilse hariç olmak üzere, itirazlar ilke olarak kapanır.
O zamana kadar kiracı, hesabın dayandığı faturalar, sözleşmeler ve harç tebligatları gibi belgeleri inceleyebilir. Bu inceleme hakkı, hesap ilişkisinin tanınmış bir unsurudur. İncelemeyi reddederseniz, kiracı ödemeyi alıkoyabilir ve itiraz süresi koşullara göre işlemeye başlamayabilir.
Mülk sahibi olarak sizin için bu, her şeyden önce şu anlama gelir: tüm belgeleri düzenli biçimde saklayın ve olası bir inceleme için hazır tutun. İyi belgelenmiş bir hesap, uzun süren anlaşmazlıklara karşı en iyi önlemdir.
Richter, kiraya verme sürecinde size nasıl eşlik eder
Yan gider hesabı, iyi yürütülen bir kira ilişkisinin parçasıdır ve iyi yürütülen bir kira ilişkisi doğru bir kiraya vermeyle başlar. İşte tam burada devreye giriyoruz. Altmış yılı aşkın geçmişi ve onlarca yılda büyümüş, Düsseldorf'ta ve tüm Kuzey Ren-Vestfalya'da (NRW) 20.000'den fazla bağlantıdan oluşan bir ağı bulunan bir emlak danışmanlık evi olarak, mülk sahiplerine taşınmazlarını kiraya verme sürecinde eşlik ediyoruz.
Bu, uygun kiracının aranmasını, özenli ödeme gücü kontrolünü ve örneğin işletme giderlerinin yansıtılmasının en baştan temiz biçimde kararlaştırıldığı, iyi düşünülmüş bir sözleşme düzenlemesini kapsar. Talep üzerine off-market alanında gizlilik içinde çalışırız ve diğer emlak danışmanlarıyla iş birliğine her zaman açığız.
Somut bir hesaba ilişkin ayrıntılı hukuki soruları en iyi kendi hukuk danışmanınızla veya kiracı derneğinizle açıklığa kavuşturursunuz. Biz, temellerin daha kiraya verme aşamasında doğru olmasını sağlarız.
