İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Kira getirisinin pozitif olması, kiradan gelen paranın tamamını harcayabileceğiniz anlamına gelmez. Mülkün kazancını finansman, bakım ve vergiden ayıran bir hesap, evi elde tutup kiraya vermenin hedeflerinize uygun olup olmadığını gösterir.
Düsseldorf veya NRW’de taşınmazınızı kiraya mı vermek istiyorsunuz? Kiraya vermeyi görüşün
Hesabın hangi karara yardımcı olacağını belirleyin
Borcu bitmiş evinizden taşınmayı düşünüyor, miras kalan bir konutu değerlendirmek istiyor veya kiracının ayrılmasından sonra nasıl ilerleyeceğinizi planlıyor olabilirsiniz. Bu durumlarda birbirinden farklı iki soruya cevap gerekir. Mülkte bağlı duran servet ne kadar gelir üretiyor? Bütün yükümlülükler karşılandıktan sonra kişisel bütçenize ne kadar para aktarılabiliyor? Tek bir yüzde her iki soruyu birlikte açıklamaz. Güzel görünen bir getiri oranına rağmen dışarıdan para eklemeniz gerekebilir.
Hesabı üç ayrı aşamada kurun. Brüt kira getirisi, yıllık temel kirayı açıkça belirtilen bir mülk değeriyle karşılaştırır. Net kira getirisi, malikin üzerinde kalan giderleri ve burada kullanılan planlama yönteminde bakım ile kira kaybı için ayrılan bütçeleri düşer. Kullanılabilir nakit fazlasına ulaşmak için daha sonra finansman ve kişisel vergi hesaba katılır. Farklı hesaplayıcılar aynı başlık altında farklı kalemler kullanabilir; bu nedenle yalnızca son yüzdeyi karşılaştırmayın.
Zaten sahip olduğunuz bir evde hangi değeri esas aldığınız özellikle önemlidir. Eski satın alma maliyeti geçmişteki yatırımı anlatır. Gerekçelendirilmiş güncel piyasa değeri ise bugün bu büyüklükteki serveti aynı evde tutmak isteyip istemediğinizi değerlendirmeye yardımcı olur. Miras kalan ev için satın alma bedeli ödememiş olmanız sonsuz getiri anlamına gelmez. Evin ekonomik değeri, başka kullanım seçenekleri ve devam eden sorumlulukları vardır.
Yıllık hesapla birlikte aylık tahsilat ve ödeme planı hazırlayın. Her verinin belgeye mi, tahmine mi dayandığını, yoksa henüz açıklığa kavuşmadığını mı işaretleyin. Bu rehberdeki hukuki çerçeve Almanya ve Kuzey Ren-Vestfalya, kısaca NRW, içindir. Türkiye'deki kiralama kuralları buradaki taşınmaza aktarılmaz. Daha geniş karar için evi satmak mı, kiraya vermek mi rehberi rakamları kişisel hedeflerinizle birlikte ele almanıza yardımcı olur.
Yıllık kirayı sağlam verilere dayandırın
Ev hâlihazırda kiradaysa sözleşme ve gerçek ödeme kayıtlarıyla başlayın. Esas alınacak tutar, Almanca Nettokaltmiete denilen, işletme giderlerini içermeyen temel kiradır. Isınma veya diğer yansıtılabilir giderler için toplanan avanslar fazladan kazanç değildir. Bunların karşılığında giderler ve sonradan yapılan hesaplaşma vardır. Ayrı kiralanan bir park yerini gelire ekliyorsanız onun masraflarını ve boş kalabilme ihtimalini de aynı değerlendirmeye dahil edin.
Daha önce kendinizin oturduğu ev için ulaşılabilir kira tutarını uygun karşılaştırmalarla belirleyin. Konum, alan, plan, donanım ve teknik durum gerçekten benzer olmalıdır. Bir ilan sitesindeki yüksek talep edilen kira, o tutarda sözleşme yapıldığını kanıtlamaz. Kira bedelini hesaplama rehberi gerekli bilgileri düzenlemenize yardımcı olur. Veriler tek rakam yerine bir aralığı destekliyorsa birkaç farklı kira varsayımıyla çalışın ve daha ihtiyatlı sonucu görünür tutun.
İstenen bedelin hukuken izin verilen sınırlar içinde olması da gerekir. Almanya'da belirlenmiş bölgelerde yeni sözleşmenin başlangıç kirasına sınırlamalar uygulanabilir. Mevcut kira sözleşmelerindeki artışların ise ayrı kuralları vardır. NRW'deki ilgili belediyeyi, somut konutu ve olası istisnaları incelemeden gelecekteki artışı kesin gelir saymayın. Başlangıç hükümleri BGB § 556d ve BGB § 558 içinde bulunur. BGB, Alman Medeni Kanunu'nun kısaltmasıdır.
Bu yazıdaki örnekte NRW'de bir evin aylık temel kirasını 1.500 avro kabul ediyoruz. On iki ayın tamamında ödeme alınırsa yıllık tutar 18.000 avrodur. Bütün rakamlar hesaplamayı açıklayan varsayımlardır; yerel piyasa fiyatı veya belirli bir eve yönelik öneri değildir. Kiralama nisan ayında başlıyorsa ilk takvim yılına on iki aylık kira yazamazsınız. Başlangıç dönemini sonraki tam yıldan ayırın; teslim öncesi işler ve bu işlerin zamanlaması da planın içinde olsun.
Brüt getiriyi açık bir değer üzerinden hesaplayın
Basit formül, yıllık temel kiranın mülk değerine bölünüp yüzle çarpılmasıdır. Örnekte güncel piyasa değeri için 360.000 avro varsayıyoruz. Böylece 18.000 avronun 360.000 avroya oranı yüzde 5 brüt kira getirisi verir. Henüz bakım, boş kalma, kredi ve kişisel vergi düşülmemiştir. Sonuç, gelirin mülk değerine oranını gösteren ilk adımdır; kişisel harcama kapasitenizi ifade etmez.
Ev geçmişte 240.000 avroya alınmış olsaydı aynı 18.000 avro, eski satın alma bedelinin yüzde 7,5'ine karşılık gelirdi. Kira artmamış, sadece bölme işleminin paydası küçülmüş olurdu. Bu yüzden her oranın yanına satın alma bedeli, toplam edinme maliyeti veya bugünkü piyasa değeri üzerinden hesaplandığını yazın. Sadece eski satın alma fiyatını kullanan tarihsel hesap, edinme yan giderlerini ve sonraki yatırımları da içermez.
Yeni bir mülk satın alma seçeneğiyle karşılaştırma yaparken ilgili edinme giderleri ve başlangıçtaki gerekli işler dahil toplam ilk sermaye ihtiyacı önem kazanır. Mevcut evde ise geçmiş giderler, kiraya verme kararı aldığınız için yeniden ödenmez. Bununla birlikte gelecekte gerekli olacak çalışma yine para gerektirir. Bu ihtiyacı ayrı bir yatırım kalemi olarak gösterin veya sermaye tabanı açıkça tanımlanmış ikinci bir karşılaştırma kurun. Hesabın temelini fark ettirmeden değiştirmeyin.
Her ev için geçerli, aşıldığında kiralamayı otomatik olarak uygun kılan bir getiri yüzdesi yoktur. Aynı brüt orana sahip iki evin teknik riskleri, yönetim ihtiyacı ve kiralanabilirliği farklı olabilir. Piyasa değeri yükseldiğinde kira değişmeden kalsa bile güncel getiri oranı matematiksel olarak düşer. Bu, servetin nasıl değerlendirildiğini yeniden düşünme nedenidir; tek başına satış talimatı değildir. Beklenen değer artışını da düzenli banka girişi gibi kullanmayın.
Malik giderlerini ve gerçekçi bütçeleri düşürün
Her gideri ekonomik olarak kimin üstlendiğine göre sınıflandırın. Gerekli anlaşma varsa belirli işletme giderleri BGB § 556 çerçevesinde kiracıya yansıtılabilir. Yönetim, bakım ve onarım giderleri ise Alman İşletme Giderleri Yönetmeliği'nin BetrKV § 1 hükmüne göre bu işletme giderlerinden değildir. Evin bütün masraflarını kiracının ödediğini varsaymak, malik açısından getiriyi olduğundan yüksek gösterir. Sözleşmedeki ifadeleri gerçek gider türleriyle birlikte inceleyin.
Örneğimizde kiracıdan geri alınmayan yıllık sürekli malik giderleri, varsayılan yönetim dahil 1.800 avrodur. Buna bakım planlaması için 2.400 avro ve kira kaybı için 900 avro ekliyoruz. 18.000 avrodan geriye 12.900 avro kalır. Bu tutarın 360.000 avroya oranı yaklaşık yüzde 3,58 planlanan net getiridir; finansman ve kişisel vergi henüz düşülmemiştir. Buradaki 900 avro yıllık kiranın yüzde 5'idir, ancak genel kabul edilmiş bir risk oranı değil, örnek varsayımıdır.
Bakım için 2.400 avro da kanuni bir rezerv tutarı değildir. Kendi bütçenizi çatı, ısıtma, pencere ve tesisat durumu, yapılmış işler ve teknik değerlendirmeler üzerinden oluşturun. Yakında gerekeceği bilinen büyük çalışma için ayrı bedel ve ödeme tarihi belirleyin. Önceden birikmiş para yoksa küçük bir yıllık ortalama, yakın zamanda gelecek faturayı karşılamaz. Belirsiz hasar veya yapı durumu için nitelikli ustalar ve yapı uzmanları uygun muhataplardır.
Bir apartman dairesinde Hausgeld adı verilen malik ödemesini bölümlere ayırın. Bu ödeme kiracıya yansıtılabilen kalemleri, malik giderlerini ve ortak bakım rezervine katkıyı içerebilir. Önce ödemenin tamamını, ardından aynı giderleri bir kez daha düşmeyin. Benzer şekilde aynı hesapta rezerv katkısını ve bu rezervden ödenen onarımı iki ayrı ekonomik yük gibi saymayın. Planlama için ayrılan tutarlar ile gerçekten yapılan ödemeler her zaman ayırt edilebilsin.
Kredi ödemelerinden sonra kalan parayı bulun
Mülkün sonucunu ve finansmanını ayrı satırlarda gösterin. Örnekte yıllık kredi ödeme planında 5.400 avro faiz ve 3.600 avro anapara geri ödemesi vardır. Toplam borç servisi 9.000 avro olur. Bunu planlanan 12.900 avrodan çıkardığınızda yılda 3.900 avro, aylık ortalamada 325 avro kalır. Bu tutar kişisel vergiden öncedir. Yüzde 5 brüt getiri, her ay alınan 1.500 avronun tamamının serbestçe harcanabileceği anlamına gelmez.
Faiz, ödünç kullanılan paranın bedelidir. Anapara geri ödemesi ise kalan borcu azaltırken nakit tüketir. Bu nedenle bir yönetim faturasıyla aynı ekonomik etkiye sahip olmasa da hane bütçesinde tamamen dikkate alınmalıdır. Servetin gelişimini incelemek isterseniz borç azalmasını ve nakit fazlasını yan yana ayrı gösterebilirsiniz. Evin olası değer değişimi üçüncü ve belirsiz bir unsur olur; günlük faturaları karşılayan düzenli gelir yerine geçmez.
Faiz ve anapara tutarlarını gerçek ödeme planından alın. Eşit taksitli bir kredide toplam taksit aynı kalırken içindeki faiz ve anapara payları değişebilir. Sabit faiz döneminin bitişini, kararlaştırılmış ek ödemeleri ve mülkle ilgili başka kredileri not edin. Sonraki finansman dönemi için açık varsayımlı ayrı bir senaryo kurun. Somut şartları banka değerlendirir; kira getirisi hesabı kredi verileceğine dair bir taahhüt değildir.
Kredi olmasaydı aynı diğer varsayımlarla yıllık 12.900 avro vergi öncesi planlanan fazla oluşurdu. Bu fark kredinin etkisini gösterir; hemen bütün borcu kapatmanın her durumda en iyi yol olduğunu söylemez. Ek anapara ödemesine kullanılan tasarruf artık acil durum rezervinde bulunmaz. Böyle bir işlemden sonra bakım, boş kalma ve kendi günlük ihtiyaçlarınız için ne kadar erişilebilir para kaldığını hesaplayın. Yıllık toplam kadar ödeme tarihleri de önemlidir.
Boş kalma ve onarımı somut senaryolarla sınayın
Genel bir risk bütçesi hesabı dengeler, fakat zor bir yılın faturalarını karşılayıp karşılayamayacağınızı tek başına göstermez. Somut bir kiracı değişimini canlandırın. İki ay kira alınmaması örnekte 3.000 avro kayıp yaratır. Bu tutar daha önce ayrılan 900 avroluk kira kaybı bütçesinin yerine geçer; tamamını bunun üzerine ayrıca eklemeyin. Boş dönemde malik üzerinde kalacak ek işletme giderini de varsayımsal olarak 400 avro kabul edelim.
Planlanan 3.900 avrodan önce ilave 2.100 avro kira kaybı, ardından 400 avro ek gider düşülür. Geriye vergi öncesi 1.400 avro kalır. Bu sırada kredi taksitleri devam eder. Eksik kira girişlerini ve ödeme günlerini aylara yerleştirin. Yılın ilerleyen dönemindeki olumlu bakiye, arada kullanılabilir rezerv bulunmuyorsa daha önce vadesi gelen taksiti ödemez. Planın en düşük nakit seviyesini özellikle kontrol edin.
Aynı yıl gerçek bakım giderinin 6.000 avro olduğunu da varsayalım. Bu senaryoda söz konusu gider, yıllık 2.400 avroluk bakım bütçesinin yerini alır. İlave 3.600 avro yük, 1.400 avroluk fazlayı 2.200 avro açığa dönüştürür. Doğrudan hesap şöyledir: tahsil edilen 15.000 avro kiradan 1.800 avro malik gideri, 400 avro boş kalma gideri, 6.000 avro onarım ve 9.000 avro kredi ödemesi düşülür. Önceki birikim açığı finanse edebilir, ancak yılın ekonomik sonucunu iyileştirmez.
Nakit ihtiyacınızı bu tür örneklerden hareketle belirleyin. Bilinen teknik riskleri, gerçekten erişilebilir rezervi ve yeniden kiralama süresini değerlendirin. Onarım işleri yeni kiracının girişini de geciktirebilir. İyi hazırlanmış bir kiracı bulma süreci yardımcı olur, fakat ödeme riskini ortadan kaldırmaz. Kiracının depozitosu malikin acil durum bütçesi değildir: BGB § 551 uyarınca para olarak alınan teminat, ev sahibinin kendi malvarlığından ayrı tutulmalıdır.
Vergi sonucunu nakit durumundan ayırın
Alman gelir vergisi kiralamayı kendine özgü kurallarla değerlendirir. Temel hükümler arasında EStG § 21 ve gelir elde etmeyle ilgili giderleri düzenleyen EStG § 9 bulunur. EStG, Alman Gelir Vergisi Kanunu'dur. Kiralamayla ekonomik bağlantısı bulunan borç faizleri vergi hesabında dikkate alınabilir; alınan anaparanın geri ödenmesi farklıdır. Bu yüzden küçük bir nakit fazlası ile daha yüksek vergisel sonuç aynı anda ortaya çıkabilir.
Bina amortismanı ters yönde etki gösterebilir: ilgili yılda yeni bir para transferi yaratmadan vergiye esas sonucu azaltabilir. Çerçevesi EStG § 7 içinde düzenlenir. Esas alınacak tutar ve uygulanacak yöntem somut koşullara bağlıdır. Getiri hesabımızdaki güncel piyasa değeri otomatik olarak amortismanın vergiye esas tutarı değildir. Özellikle miras veya kendi oturduğunuz evi kiraya verme durumunda edinme ve kullanım geçmişinin uzman tarafından değerlendirilmesi gerekir.
Rezerv ödemelerini de ayırın. Kendi bakım hesabınıza para aktarmak, yapılmış bir onarımın faturasını ödemekle aynı şey değildir. Alman kat malikleri topluluğunun bakım rezervine yapılan katkı da tek başına kiralama gelirinden hemen gider indirimi doğurmaz. Federal Vergi Mahkemesi bunu 14 Ocak 2025 tarihli IX R 19/24 kararında doğrulamıştır. Paranın fiilen kullanılması ve yapılan işin vergisel niteliği önem taşır. Sadece paranın hesabınızdan çıkmış olması yeterli değildir.
Vergi danışmanından gerçek belgelere dayalı ayrı bir tahmin hazırlamasını isteyin. Sonra beklenen ek vergi yükünü ve ödeme tarihlerini nakit planına aktarın. Örnekteki 3.900 avroyu doğrudan kişisel vergi oranınızla çarpmayın; bu rakam vergi açısından farklı değerlendirilen anapara ödemeleri ve planlama bütçeleri içerir. Kişisel durumunuz birden fazla ülkeyi ilgilendiriyorsa buna uygun uzman incelemesi de gerekir. Buradaki mülk hesabının hukuki alanı yine Almanya olarak kalır.
Rakamları taşıyabileceğiniz yükle birlikte değerlendirin
Kullanılan ev değeri, dayanaklı kira, malik giderleri, bakım planı, kredi ödemeleri, vergi varsayımı ve erişilebilir rezervi tek sayfada toplayın. Normal yılın yanına zor senaryoları yerleştirin. Kendi zamanınızı da hesaba katın. Yönetimi kendiniz üstlenmek bir faturayı azaltabilir, ancak çalışma ve dikkat gerektirir. Dışarıdan yönetici kullanmak belirli işleri hafifletir; mülk sahipliğinin bütün ekonomik risklerini otomatik olarak devretmez. Siz yokken acil işleri kimin takip edeceğini de önceden belirleyin.
Satışla karşılaştırırken gerçekten elinize kalabilecek net tutarı kullanın: gerçekçi satış fiyatından kredi kapama tutarı, fiili satış giderleri ve varsa vergiler düşülür. Özel malvarlığındaki bir satışın vergi durumu özellikle edinme ve kullanıma ilişkin EStG § 23 hükümlerine bağlıdır. Bir kiralama döneminden sonra satış düşünüyorsanız kullanım değişikliğinin etkisini önceden değerlendirin. Genel bir vergi muafiyeti varsaymayın. İlandaki fiyat ile sonradan kullanılabilecek para farklı büyüklüklerdir.
Gelir, emek ve rezervler hedeflerinizle uyumluysa kiralama makul bir seçenek olabilir. Uzun vadeli mülk tutmayı bilinçli olarak isteyen ve zor dönemleri karşılayabilen bir malik için küçük nakit katkısı kabul edilebilir. Günlük yaşam giderlerini kiradan ödemesi gereken kişi için düzenli nakit akışı daha fazla ağırlık taşır. Ertelenmiş onarımlar veya yetersiz birikim, hesap dosyasındaki çekici brüt yüzdeyle ortadan kalkmaz. Kararı kişisel dayanıklılığınıza göre verin.
En büyük belirsizlik ulaşılabilir kira ve kiralamaya hazırlıksa evi kiraya vermek isteyen mülk sahipleri için başvuru formunda anlatabilirsiniz. Yer, ev tipi, yaklaşık büyüklük, durum, mevcut kullanım ve hedeflenen başlangıç tarihi yararlıdır. Böylece kiralama konusu somut verilerle görüşülebilir. Kredi şartları bankanın, vergi tahmini vergi danışmanının, özel hukuki meseleler ise uygun yetkinliğe sahip hukuk uzmanının alanıdır. Sağlam girdiler ve açık sorumluluklar, oran hesabını uygulanabilir bir karara dönüştürür.
