Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Eine gute Mietrendite bedeutet noch nicht, dass monatlich viel Geld übrig bleibt. Mit einer nachvollziehbaren Rechnung erkennen Sie, was Ihr Haus erwirtschaftet, was die Finanzierung bindet und welcher Überschuss für Sie verfügbar sein kann.
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Klären Sie zuerst, welche Entscheidung die Rechnung tragen soll
Ein Haus ist abbezahlt, ein Umzug steht bevor oder eine geerbte Immobilie könnte vermietet werden: In solchen Situationen hilft eine Prozentzahl allein wenig. Sie brauchen eine Antwort auf zwei verschiedene Fragen. Wie wirtschaftlich arbeitet das gebundene Immobilienvermögen? Und wie viel Geld steht Ihnen nach den laufenden Verpflichtungen tatsächlich zur Verfügung? Wer diese Fragen trennt, erkennt schneller, ob Vermieten zum eigenen Einkommen, Zeitbudget und Sicherheitsbedarf passt.
Arbeiten Sie deshalb mit drei Ebenen. Die Bruttomietrendite zeigt das Verhältnis zwischen Jahreskaltmiete und einem ausdrücklich benannten Immobilienwert. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die beim Eigentümer verbleibenden Kosten und hier auch geplante Risikobudgets. Der verfügbare Überschuss entsteht erst nach Finanzierung und gegebenenfalls Steuern. Begriffe werden in Rechnern unterschiedlich verwendet; entscheidend sind die enthaltenen Positionen, nicht die Überschrift eines Ergebnisses.
Für vorhandenes Eigentum ist die Bezugsgröße besonders wichtig. Die ursprünglichen Anschaffungskosten beantworten eine historische Frage. Der heutige, nachvollziehbar eingeschätzte Marktwert hilft bei der Entscheidung, das Vermögen weiter in diesem Objekt zu binden. Bei einer Erbschaft führt ein fehlender eigener Kaufpreis nicht zu einer unendlichen Rendite. Auch geerbtes Eigentum hat einen wirtschaftlichen Wert und kann laufende Ausgaben verursachen.
Legen Sie eine Jahresrechnung mit monatlichem Zahlungsplan an. Notieren Sie zu jeder Eingabe, ob sie belegt, geschätzt oder noch offen ist. Fehlende Informationen bleiben sichtbar. Eine scheinbar genaue Nachkommastelle schafft keine Sicherheit, wenn die Miete oder der Gebäudezustand ungeklärt ist. Für den übergeordneten Vergleich hilft unser Ratgeber Haus verkaufen oder vermieten.
Setzen Sie eine tragfähige Jahresmiete an
Bei einem vermieteten Haus beginnen Sie mit dem aktuellen Mietvertrag und den tatsächlichen Zahlungseingängen. Verwenden Sie die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten. Monatliche Vorauszahlungen für Heizung oder andere umlagefähige Kosten sind kein zusätzlicher Objektertrag. Sie stehen Ausgaben und späteren Abrechnungen gegenüber. Getrennt vereinbarte Stellplatzmieten können einbezogen werden, wenn Sie die zugehörigen Kosten und Vermietungsrisiken ebenfalls erfassen.
Bei einem bisher selbst genutzten oder leerstehenden Haus brauchen Sie eine begründete Mietannahme. Vergleichen Sie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung mit tatsächlich geeigneten Vergleichsobjekten. Ein hoher Angebotspreis im Internet beweist keinen entsprechenden Vertragsabschluss. Unser Ratgeber Mietpreis berechnen hilft dabei, Vergleichsdaten und Besonderheiten des Hauses zu ordnen. Bleibt die Spanne groß, rechnen Sie zunächst mit mehreren Mietansätzen.
Die wirtschaftlich gewünschte Miete ist außerdem nicht automatisch rechtlich zulässig. Bei Neuvermietung kann in entsprechend ausgewiesenen Gebieten die Mietpreisbremse relevant sein; bestehende Mietverhältnisse haben eigene Erhöhungsregeln. Prüfen Sie für die konkrete Gemeinde in NRW und das konkrete Objekt die Voraussetzungen und etwaige Ausnahmen. Eine erhoffte spätere Erhöhung gehört nicht ungeprüft in die sichere Einnahmenbasis. Die gesetzlichen Ausgangspunkte sind § 556d BGB und § 558 BGB.
Im durchgehenden Beispiel nehmen wir ein vorhandenes Haus in NRW mit 1.500 Euro monatlicher Nettokaltmiete an. Bei zwölf vollständig bezahlten Monaten ergeben sich 18.000 Euro. Sämtliche Beispielwerte sind Rechenannahmen, keine Marktpreise oder Kostenempfehlungen. Beginnt die Vermietung erst im April, dürfen Sie im ersten Kalenderjahr nicht trotzdem zwölf Monatsmieten ansetzen. Trennen Sie das Anlaufjahr vom späteren vollständigen Vermietungsjahr.
Berechnen Sie die Bruttorendite mit einer eindeutigen Bezugsgröße
Die einfache Formel lautet: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Immobilienwert, multipliziert mit 100. Für unser Beispiel setzen wir einen heutigen Marktwert von 360.000 Euro an. Daraus ergeben sich 18.000 geteilt durch 360.000 mal 100, also 5 Prozent Bruttomietrendite auf den aktuellen Wert. Dieser Wert berücksichtigt weder Reparaturen noch Leerstand, Finanzierung oder persönliche Steuern.
Hätte das Haus früher 240.000 Euro gekostet, ergäben dieselben 18.000 Euro rechnerisch 7,5 Prozent auf den damaligen Kaufpreis. Die Mieterträge sind dadurch nicht gestiegen. Lediglich der Nenner ist kleiner. Schreiben Sie daher immer dazu, ob Sie auf Kaufpreis, gesamte Anschaffungskosten oder aktuellen Marktwert rechnen. Eine historische Rechnung auf den reinen Kaufpreis lässt damalige Erwerbsnebenkosten und weitere Investitionen unberücksichtigt.
Beim Vergleich mit einem möglichen neuen Kauf wäre der gesamte Kapitaleinsatz einschließlich relevanter Erwerbsnebenkosten und anfänglicher Arbeiten wichtig. Für die heutige Entscheidung über bereits vorhandenes Eigentum fallen diese früheren Ausgaben dagegen nicht einfach noch einmal an. Künftig notwendige Investitionen müssen Sie dennoch ausdrücklich berücksichtigen. Sie können einen gesonderten Kapitalbedarf ausweisen oder eine erweiterte Vergleichsrechnung erstellen, sollten aber nicht unbemerkt die Bezugsgröße wechseln.
Nutzen Sie die Bruttorendite als Einstieg, nicht als Entscheidungsschwelle. Es gibt keine allgemeingültige Prozentzahl, ab der jedes Haus sinnvoll vermietet ist. Zwei Objekte mit gleichem Bruttowert können sehr verschiedene Reparaturbedarfe, Verwaltungsaufgaben und Mietrisiken haben. Auch eine höhere Bewertung des Hauses senkt rechnerisch die aktuelle Rendite, obwohl die Miete unverändert bleibt. Das ist ein Anlass, die Vermögensbindung zu prüfen, kein automatischer Verkaufsgrund.
Ziehen Sie Eigentümerkosten und sinnvolle Budgets ab
Ordnen Sie jede Ausgabe danach, wer sie wirtschaftlich trägt. Betriebskosten können bei entsprechender Vereinbarung auf Mieter umgelegt werden; Einzelheiten ergeben sich aus § 556 BGB. Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung zählen nach § 1 BetrKV nicht zu diesen Betriebskosten. Eine pauschale Aussage, alle laufenden Hauskosten bezahle der Mieter, macht die Renditerechnung deshalb unbrauchbar.
Unser Beispiel enthält jährlich 1.800 Euro nicht weiterberechnete laufende Eigentümerkosten einschließlich angenommener Verwaltung. Hinzu kommen 2.400 Euro für die Instandhaltungsplanung und 900 Euro als Mietausfallbudget. Von 18.000 Euro bleiben damit 12.900 Euro. Bezogen auf 360.000 Euro sind das rund 3,58 Prozent geplante Nettomietrendite vor Finanzierung und persönlichen Steuern. Die 900 Euro entsprechen hier 5 Prozent der Jahreskaltmiete; das ist eine frei gewählte Szenarioannahme und kein allgemeiner Erfahrungswert.
Die 2.400 Euro sind ebenfalls keine gesetzliche Rücklagenhöhe. Leiten Sie Ihr Budget aus Dach, Heizung, Fenstern, Leitungen, bisherigen Arbeiten und fachlich eingeschätztem Zustand ab. Eine bereits absehbare große Maßnahme braucht einen eigenen Betrag und einen Zahlungstermin. Ein kleiner jährlicher Durchschnitt ersetzt nicht die Finanzierung einer bald fälligen Rechnung. Für Schäden oder unklare Bauteile sind qualifizierte Handwerksbetriebe oder Bausachverständige die passenden Ansprechpartner.
Bei einer Eigentumswohnung müssen Sie das Hausgeld aufteilen: umlagefähige Positionen, verbleibende Kosten und Zuführung zur Erhaltungsrücklage sind unterschiedliche Bestandteile. Ziehen Sie nicht das volle Hausgeld ab und danach dieselben Eigentümerkosten noch einmal. Auch eine Rücklage und die daraus bezahlte Reparatur dürfen in derselben Betrachtung nicht doppelt als Belastung erscheinen. Halten Sie tatsächliche Zahlungen und langfristige Planung getrennt erkennbar.
Rechnen Sie die Finanzierung bis zum verfügbaren Betrag weiter
Die Immobilie und ihre Finanzierung brauchen getrennte Zeilen. Im Beispiel entfallen laut angenommenem Jahresplan 5.400 Euro auf Darlehenszinsen und 3.600 Euro auf Tilgung. Der gesamte Schuldendienst beträgt 9.000 Euro. Ziehen Sie ihn von den geplanten 12.900 Euro ab, bleiben 3.900 Euro jährlich beziehungsweise durchschnittlich 325 Euro monatlich vor persönlichen Steuern. Die Bruttorendite von 5 Prozent bedeutet also keineswegs 1.500 Euro frei verfügbares Monatseinkommen.
Zinsen sind der Preis des geliehenen Geldes. Tilgung reduziert die offene Darlehensschuld und bindet gleichzeitig Liquidität. Sie ist deshalb für die Haushaltsplanung voll zu berücksichtigen, obwohl sie anders wirkt als eine Verwaltungsrechnung. Wer die Vermögensentwicklung betrachten möchte, kann Schuldabbau und Geldüberschuss nebeneinander darstellen. Eine mögliche Wertänderung des Hauses wäre eine weitere, unsichere Größe und kein laufender Zahlungseingang.
Übernehmen Sie Zins- und Tilgungsbeträge aus dem tatsächlichen Zahlungsplan. Bei einem Annuitätendarlehen kann die Rate gleich bleiben, während sich ihre Zusammensetzung verändert. Prüfen Sie außerdem das Ende der Zinsbindung, vereinbarte Sondertilgungen und eventuelle weitere Kredite. Eine Anschlussfinanzierung gehört mit überprüfbaren Annahmen in ein eigenes Szenario. Die Bank klärt konkrete Konditionen; eine Renditeberechnung ersetzt keine Finanzierungszusage.
Ein schuldenfreies Haus hätte unter unseren übrigen Annahmen 12.900 Euro geplanten Überschuss vor Steuern. Der Unterschied zeigt die Wirkung des Kredits, nicht automatisch die bessere Gesamtlösung. Eine Sondertilgung verwendet schließlich vorhandenes Geld, das anschließend nicht mehr als Reserve verfügbar ist. Prüfen Sie deshalb zugleich, welche frei verfügbaren Mittel nach einer solchen Zahlung für Leerstand, Reparaturen und Ihren privaten Haushalt verbleiben.
Prüfen Sie Leerstand und Reparaturen als konkrete Belastungsfälle
Ein pauschaler Risikoabschlag glättet eine Rechnung, beantwortet aber noch nicht, ob Sie einen schlechten Verlauf bezahlen können. Rechnen Sie deshalb mindestens einen konkreten Vermieterwechsel durch. Bei zwei Monaten ohne Miete fehlen im Beispiel 3.000 Euro. Diese ersetzen das bisherige Mietausfallbudget von 900 Euro; sie kommen nicht vollständig zusätzlich darauf. Nehmen wir außerdem 400 Euro zusätzliche, beim Eigentümer verbleibende Betriebskosten während des Leerstands an.
Dann sinkt der geplante Jahresüberschuss von 3.900 Euro um 2.100 Euro zusätzlichen Mietausfall und 400 Euro zusätzliche Kosten auf 1.400 Euro vor Steuern. Die Finanzierung läuft weiter. Für die Zahlungsfähigkeit zählt deshalb nicht nur der Jahresdurchschnitt, sondern auch, in welchen Monaten Geld fehlt. Ein späterer positiver Monat bezahlt keine bereits vorher fällige Rate, wenn zwischenzeitlich keine Reserve vorhanden ist.
Nun nehmen wir im selben Jahr tatsächliche Instandhaltung von 6.000 Euro an. Diese ersetzt für dieses Szenario den bisherigen Jahresansatz von 2.400 Euro. Die zusätzliche Belastung beträgt 3.600 Euro; aus 1.400 Euro werden minus 2.200 Euro. Direkt gerechnet: 15.000 Euro vereinnahmte Kaltmiete minus 1.800 Euro Eigentümerkosten, 400 Euro Leerstandskosten, 6.000 Euro Reparaturen und 9.000 Euro Kreditrate. Eine vorhandene Rücklage kann das Loch finanzieren, verändert aber dieses Jahresergebnis nicht.
Entwickeln Sie aus solchen Fällen Ihren Liquiditätsbedarf. Entscheidend sind verfügbare Rücklagen, konkrete Bauteilrisiken und die mögliche Dauer einer Neuvermietung. Reparaturen können außerdem den Vermietungsbeginn verschieben. Eine sorgfältige Vorbereitung und passende Auswahl helfen bei der Suche nach Mietern, beseitigen aber kein Ausfallrisiko. Die Mietkaution ist keine Eigentümerreserve: Eine Geldkaution ist nach § 551 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen.
Trennen Sie Steuerergebnis und Zahlungsfähigkeit
Für die Einkommensteuer wird die Vermietung nach eigenen Regeln beurteilt. Maßgeblich sind insbesondere § 21 EStG und die Regeln über Werbungskosten in § 9 EStG. Wirtschaftlich mit der Vermietung verbundene Schuldzinsen können steuerlich berücksichtigt werden; die Rückzahlung des Darlehens ist davon zu unterscheiden. Deshalb können ein kleiner Geldüberschuss und ein höheres steuerliches Ergebnis gleichzeitig auftreten.
Umgekehrt kann die Gebäudeabschreibung das steuerliche Ergebnis mindern, ohne im betreffenden Jahr eine zusätzliche Überweisung auszulösen. Die Grundlage bildet § 7 EStG. Bemessungsgrundlage und zulässige Abschreibung hängen von den konkreten Umständen ab. Der heutige Marktwert aus unserer Renditerechnung ist nicht automatisch die steuerliche Abschreibungsbasis. Gerade bei Erbschaft oder früherer Selbstnutzung sollte die Erwerbs- und Nutzungsgeschichte fachlich eingeordnet werden.
Auch Rücklagen sind sorgfältig abzugrenzen. Eine Überweisung auf das eigene Reparaturkonto ist noch keine ausgeführte Reparatur. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften begründet die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage allein ebenfalls keinen sofortigen Werbungskostenabzug. Der Bundesfinanzhof hat dies im Urteil IX R 19/24 vom 14. Januar 2025 bestätigt. Erst die tatsächliche Verwendung und die steuerliche Einordnung der Maßnahme sind für den Abzug maßgeblich.
Lassen Sie die Steuerberatung deshalb eine gesonderte Steuerprognose aus den wirklichen Unterlagen erstellen. Übertragen Sie deren erwartete zusätzliche Steuerbelastung anschließend mit ihren Zahlungsterminen in den Liquiditätsplan. Ziehen Sie nicht einfach Ihren Steuersatz von den 3.900 Euro Beispielüberschuss ab. Dieser enthält Tilgung und Planungsbudgets, die steuerlich anders behandelt werden. Für grenzüberschreitende persönliche Verhältnisse braucht es zusätzlich die passende steuerliche Fachprüfung; dieser Ratgeber betrachtet weiterhin eine Immobilie in Deutschland.
Entscheiden Sie anhand der Zahlen und Ihrer Belastbarkeit
Fassen Sie Ihre Ergebnisse auf einer Seite zusammen: verwendeter Immobilienwert, belastbare Kaltmiete, Eigentümerkosten, Instandhaltungsplan, Kreditrate, Steuerannahme und verfügbare Reserve. Daneben stehen der normale Verlauf und die konkreten Belastungsfälle. Ergänzen Sie den eigenen Zeitaufwand. Wer Verwaltung selbst übernimmt, spart möglicherweise eine Rechnung, setzt dafür aber eigene Arbeitszeit ein. Ein externer Verwalter entlastet organisatorisch, übernimmt nicht automatisch Ihre wirtschaftlichen Risiken.
Für einen möglichen Verkauf ist der verfügbare Nettoerlös die passende Vergleichsgröße: realistischer Preis abzüglich Darlehensablösung, tatsächlicher Verkaufskosten und gegebenenfalls Steuern. Die steuerliche Behandlung eines privaten Verkaufs hängt insbesondere von Erwerb und Nutzung nach § 23 EStG ab. Ein Wechsel von Selbstnutzung zur Vermietung sollte daher auch mit Blick auf einen später geplanten Verkauf geprüft werden. Setzen Sie keine pauschale Steuerfreiheit voraus.
Eine tragfähige Vermietungsentscheidung liegt vor, wenn Ertrag, Arbeitsaufwand und Reserven zu Ihren Zielen passen. Ein knapper Überschuss kann akzeptabel sein, wenn Sie bewusst langfristig Vermögen binden möchten und Belastungen tragen können. Brauchen Sie dagegen verlässliches Geld für laufende Lebenshaltung, hat die Liquidität größeres Gewicht. Reparaturstau oder fehlende Reserven werden durch eine attraktive Bruttorendite nicht gelöst.
Wenn vor allem die erreichbare Miete und die Vorbereitung der Vermietung offen sind, schildern Sie Ihr Objekt über die Anfrage für Eigentümer zur Vermietung. Hilfreich sind Ort, Haustyp, Größe, Zustand, bisherige Nutzung und gewünschter Start. So lässt sich die Vermietungsfrage konkret besprechen. Darlehensdetails gehören zur Bank, die Steuerprognose zur Steuerberatung und rechtliche Besonderheiten zur entsprechend qualifizierten Rechtsberatung. Aus klaren Zuständigkeiten und belastbaren Eingaben entsteht eine Entscheidung, die auch nach der ersten Mietzahlung noch trägt.
