Ev satışında teslim: ödeme, anahtarlar ve tutanak nasıl koordine edilir?

Satıştaki dört ayrı zamanı birbirinden ayırın

Noterde satış sözleşmesi imzalanmış olması, anahtarların hemen verilmesi gerektiği anlamına gelmez. Almanya'da bir ev satılırken sözleşmenin kurulması, satış bedelinin ödeme vadesinin gelmesi, fiilî teslim ve mülkiyetin tapu sicilinde alıcıya geçirilmesi ayrı işlemlerdir. Bunlar farklı günlerde gerçekleşebilir. Taşınma planınızı bütün işlemlerin aynı anda biteceği varsayımına göre değil, kendi sözleşmenizin koşullarına göre yapın.

Fiilî hâkimiyet anlamındaki zilyetlik, ev üzerinde doğrudan tasarruf edebilmek demektir ve çoğunlukla anahtarların alınmasıyla sağlanır. Olağan bir taşınmaz satışında mülkiyet ise gerekli hukuki anlaşma ve Alman tapu sicili Grundbuch'a kayıtla geçer. Bu çerçeve BGB § 873 ile § 925'teki Auflassung adlı devir anlaşmasına dayanır. BGB, Alman Medeni Kanunu'dur. Teslim tutanağına imza atmak tapu kaydının yerine geçmez.

Sözleşmede Besitz, Nutzen und Lasten ifadesini görebilirsiniz. Bu, zilyetlik, yararlanma ve yüklerin geçişini anlatır: Evi kim kullanabilir, gelirler kime aittir, kararlaştırılan giderleri kim taşır? Tesadüfi bir hasarın riskinin ne zaman geçtiği de ayrıca önemlidir. BGB § 446 yasal başlangıç kuralını içerir. Ancak somut satışınızın nasıl yürütüleceği sözleşmenin düzenlemesine göre incelenmelidir.

Ödeme, boşaltma, teslim ve riskle ilgili maddeleri işaretleyip kısa bir görev listesine aktarın. Takvime yalnızca “ayın sonunda teslim” yazmak, tam ödeme gibi ek koşullar varsa yeterli değildir. Önceki aşamalar için ev satış kontrol listesi genel çerçeveyi verir. Buradaki amaç daha özeldir: Yapılmış anlaşmayı eksiksiz uygulamak, hangi koşulun gerçekleştiğini bilmek ve sonradan kolayca anlaşılabilecek kayıtlar oluşturmaktır.

Ödeme sözünü değil, paranın ulaştığını doğrulayın

Noterin Fälligkeitsmitteilung adlı yazısı, ilgili ödeme koşullarının gerçekleştiğini bildirir. Genellikle alıcının ediniminin güvenceye alınması, gereken izinlerin bulunması ve devralınmayacak yüklerin kaldırılmasına ilişkin belgelerin hazır olması gerekir. Sözleşmedeki boşaltma gibi başka koşullar da ayrıca önemli olabilir. Federal Noterler Birliği ödeme vadesini açıklar. Bu bildirim tek başına paranın satıcıya veya diğer hak sahiplerine ulaştığını göstermez.

Hesabınıza geçen tutarı banka kayıtlarından kontrol edin. Alıcının ekran görüntüsü, yalnızca bir havale emri verilmiş olduğunu gösterebilir. Bu, paranın belirtilen hesaba gerçekten geçmesiyle aynı şey değildir. Kredi onayı da ödeme yerine geçmez. Tutarı, alıcıyı ve işlem açıklamasını geçerli talimatlarla karşılaştırın. Belirsiz bir hareket varsa, tam tahsilatı onaylamadan önce bankanız veya noterle gerekli kanıtı netleştirin.

Örnek olarak satış bedelinin 480.000 avro olduğunu düşünün. Geçerli ödeme talimatı, 90.000 avronun satıcının mevcut kredisi için doğrudan bankaya, 390.000 avronun ise satıcının hesabına gönderilmesini öngörüyor. Hesaba sadece 390.000 avro gelmesi bu nedenle otomatik olarak eksik ödeme sayılmaz. Fakat bu kayıt, bankanın kalan 90.000 avroyu aldığını da tek başına kanıtlamaz. Bankaya yapılan ödemenin nasıl doğrulanacağını önceden belirleyin ve bütün parçaları birlikte değerlendirin.

Eksik kalan satış bedelini teslim sırasında nakit bir zarfla kapatmak uygun bir çözüm değildir. GwG § 16a, Almanya'daki taşınmaz alımlarında bedelin nakit ve belirli başka varlıklarla ifasını yasaklar. Kural olarak taraflar, izin verilen ödeme biçimini notere de belgelemelidir. Hangi banka belgelerinin gerektiğini sorun. Satışla ilgisiz özel hesap hareketlerini gereksiz yere paylaşmadan yeterli kanıtı sağlayın; belge kapsamını tereddüt halinde noterle kararlaştırın.

Teslim randevusunu taşınma ve erişimle uyumlu kurun

Planlanan teslim tarihinden geriye doğru düşünün. Eşyalar ne zaman çıkarılacak, kararlaştırılan boşaltma ne zaman kontrol edilebilecek, tahsilat hangi aşamada güvenilir biçimde doğrulanabilecek? Evin, ek yapıların, sayaçların ve teknik sistemlerin incelenmesi için yeterli zaman ayırın. Nakliye aracının iki seferi arasına sıkıştırılan kısa bir buluşmada önemli ayrıntıların atlanması daha kolaydır. Garaj ve bahçe deposu da randevu planına dahil olsun.

Toplantıya kimlerin katılacağını ve her taraf adına kimin işlem yapabileceğini önceden belirleyin. Bir emlak danışmanının veya akrabanın orada bulunması, kendisine yeni bir ödeme ya da onarım sözü verme yetkisi kazandırmaz. Temsil gerekiyorsa kapsamını açıkça konuşun. Anahtarların fiziksel olarak alınması ile tartışmalı bir hasara ilişkin sorumluluğun kabul edilmesi aynı görev değildir. Yetki konusu teslim günü ilk kez gündeme gelmemelidir.

Alıcı önceden ölçü almak istiyorsa, çoğu durumda refakatli bir ziyaret düşünülebilir. Sürekli anahtar verilmesi, malzeme depolanması veya tadilata başlanması ise daha farklı sonuçlar doğurur. Federal Noterler Birliği erken zilyetlik için özel güvence düzenlemelerine işaret eder. Erişim, izin verilen işler, sorumluluk, sigorta ve satış tamamlanamazsa ne olacağı anahtar verilmeden önce noterle görüşülmelidir.

Ekonomik geçişten sonra evde bir süre daha kalmanız da uygun bir düzenleme gerektirir. Sadece bir hafta sonu uzatma bile alıcının ustalarını, taşınmasını ve gider paylaşımını etkileyebilir. Gecikme ihtimalini erken bildirin ve sözleşme üzerindeki sonuçlarını açıklığa kavuşturun. Önceden tutulmuş nakliye aracı ya da neredeyse tamamen ödenmiş bedel, kararlaştırılan teslim koşullarını değiştirmez. Kapıda verilen belirsiz sözler yerine uygulanabilir bir çözüm gerekir.

Evi dolaşırken gözlem ve sorumluluğu ayrı kaydedin

Dış alanlar, garaj, bodrum, yaşam katları ve güvenle ulaşılabilen çatı bölümleri için sabit bir sıra belirleyin. Gerçek durumu sözleşmede istenen durumla karşılaştırın. Kullanılmış bir evin teslimde yeni bina haline gelmesi beklenmez. Bununla birlikte binanın yaşı, sonradan oluşan hasarları veya satışa dahil olduğu halde kaldırılmış parçaları açıklamaz. Kontrol edilecek alanların erişilebilir olması ve yeterli aydınlatma bulunması da hazırlığın parçasıdır.

Evin boşaltılması ile içeride kalacak eşyaları ayrı değerlendirin. Devri kararlaştırılmış mutfak, depoda bırakılmış eski mobilya ya da boya kutularıyla aynı değildir. Var olan eşya listesini kullanın ve önemli kalemleri tek tek kontrol edin. Teslimde yeni vergi amaçlı bedel dağılımları uydurmayın. Daha sonra alınacak bir eşya varsa, hangi eşya olduğunu, kimin alacağını ve hangi tarihe kadar çıkarılacağını somut olarak yazın.

“Bodrum penceresinin yanında nemli leke” ifadesi, “bodrum sorunlu” ifadesinden daha kullanışlıdır. Hem ayrıntıyı hem yerini gösteren tarihli fotoğraflar ekleyin. Görülen durum, taraflardan birinin sebep açıklaması ve varsa üstlenilen iş ayrı cümlelerde yer alsın. Böylece kayıt, henüz araştırılmamış bir sorumluluğun kabulü gibi görünmez. Bir bölümün neden incelenemediği de aynı açıklıkla belirtilebilir; boş bırakılan alanlar daha sonra yanlış anlaşılabilir.

Bilinen önemli bir durum, alıcının her yeri gördüğünü söyleyen genel bir cümleyle gizlenmemelidir. BGB § 444, hileli biçimde saklanan ayıplarda veya ilgili nitelik garantisinde sorumluluk sınırlamasına dayanılmasını sınırlar. Sebep ve kapsam tartışılıyorsa teknik uzman incelemesi, hak talepleri tartışılıyorsa hukuki danışmanlık gerekebilir. Teslim gezisi, kapsamlı bir yapı incelemesinin veya belirli bir talebin hukuki değerlendirmesinin yerine geçmez.

Anahtarları sayın ve dijital yetkileri devredin

Anahtarları önceden kullanımına göre ayırın: ana giriş, yan kapı, bodrum, posta kutusu, garaj, bahçe kapısı ve diğer kilitler. Ne işe yaradığı bilinmeyen anahtarları birlikte deneyin. “Bir anahtar demeti” yazmak, teslim edilen miktarı açıklamaz. Gerçekte bu sayılar verildiyse dört giriş anahtarı, iki posta kutusu anahtarı ve iki garaj kumandası şeklinde yazılabilir. İşlevi belirsiz bir parçayı kesin bir kategoriye koymayın.

Ailede, komşuda veya eve yardım için gelen kişilerde kalan yedekleri unutmayın. Mümkünse randevudan önce geri alın. Eksik anahtarı açıkça kaydedin ve sonraki adımı kararlaştırın. Geçmişte kaç kopya yapıldığı bilinmiyorsa bunu belirtin. Doğrulanamayan bir tamlık beyanı vermek yerine mevcut bilgi esas alınmalıdır. Alıcı bu bilgiyle erişimi nasıl yöneteceğine ve kilit göbeklerinin değiştirilip değiştirilmeyeceğine karar verebilir. Değişimin masrafını kimin üstleneceği ayrıca açıklığa kavuşturulmalıdır.

Dijital kilit, alarm ve uygulamayla kullanılan ısıtma sistemi için yetkilerin de aktarılması gerekir. Üreticinin ilgili cihazı alıcının hesabına taşıma prosedürünü izleyin. Kişisel şifreleriniz veya başka hizmetleri de içeren özel hesabınız evle birlikte verilmez. Alıcının kendi erişimiyle sistemi kullanabildiğini kontrol edin. Önceki uzaktan erişimlerin devir tamamlandığında nasıl kaldırılacağını belirleyin; gerekli işlem yapılmadan erişimin sona erdiğini varsaymayın.

Ana su vanasını, elektrik panosunu ve ısıtma kumandalarını gösterin. Sistemleri kararlaştırılan güvenli çalışma durumunda bırakın. Normal kullanımı açıklamak faydalıdır; gaz, elektrik ve güvenlik açısından önemli tesisat müdahaleleri yetkin uzmanların işidir. Toplantıda denenemeyen cihazı açıkça yazın. Kontrol yapılmaması, bütün sistemlerin kusursuz çalıştığı yönünde genel bir onaya dönüşmemelidir. Kullanım kılavuzu varsa cihazın yanında gösterilmesi, daha sonra yanlış ayar yapılmasını önlemeye yardımcı olabilir.

Sayaçları, giderleri ve sigortayı ayrı ele alın

Her önemli sayaç için yer, cihaz numarası, okuma tarihi ve saati, değer ve birim kaydedin. Fotoğraf, değerin hangi cihaza ait olduğunu gösterebilmelidir. Bir elektrik sayacının birden çok kayıt alanı, ısı pompasının ayrı sayacı veya üretim ölçümü için birden fazla satır gerekebilir. Güncel değer yerinde okunabiliyorsa eski faturadaki rakamı kullanmayın. Çok sayıda cihaz bulunan evlerde hangi sayacın hangi bölüme ait olduğunu ayrıca doğrulayın.

Tutanak tüketimi ayırmaya yardımcı olur fakat tedarik sözleşmesini otomatik olarak değiştirmez. Çıkış, giriş ve sayaç değerlerini kimin hangi kuruluşa bildireceğini kararlaştırın. Alıcı, seçtiği elektrik tedarikçisiyle sözleşmesini fiilen elektrik kullanmadan önce düzenlemelidir. Federal Ağ Ajansı tedarikçi değişimini açıklar. Teknik değişimin hızlanması mevcut fesih koşullarını kaldırmaz. Sayaç fotoğrafı çekmek, yeni bir sözleşme kurulduğu anlamına gelmez.

Aranızdaki gider paylaşımını, kurumların veya şirketlerin kime fatura düzenlediğinden ayırın. Alıcının teslimden itibaren belirli yükleri üstlenmesi, bütün dış sözleşmeleri ve resmi tahakkukları kendiliğinden değiştirmez. Sonradan gelen faturaları saklayın ve anlaşılmış hesaplama yöntemini uygulayın. Yıllık bir ücret, doğrudan ölçülen günlük tüketim gibi gelişigüzel bölünmemelidir. Giderin hangi döneme ve hangi hizmete ait olduğunu belirlemeden taraflar arasında ödeme istemeyin.

Bina sigortası da anahtar teslimiyle basitçe sona ermez. VVG § 95, alıcının sigorta ilişkisine girişini mülkiyetle bağlantılı düzenler; VVG § 97 devrin gecikmeden bildirilmesini ister. Teslim ile mülkiyet değişimi arasındaki korumayı sigortacıyla görüşün. Evden çıktığınız için poliçeyi aceleyle feshetmeyin. Hangi bildirimin kim tarafından yapılacağı ve gerekli teyidin nasıl alınacağı teslim planında açık bir görev olarak yer almalıdır.

Belgeleri ve tutanağı somut bilgilerle hazırlayın

Mevcut planlar, izinler, alan hesapları, bakım kayıtları, kullanım kılavuzları ve ilgili faturalar için düzenli bir dosya oluşturun. Hangi belgenin verildiğini, hangisinin kopya olduğunu ve hangisinin bulunmadığını yazın. İçeriği belirlenmemiş “bütün belgeler alındı” ifadesi çok az bilgi verir. Özel vergi dosyaları ve kişisel finans belgeleri gelişigüzel alıcıya aktarılmamalıdır. Amaç, evin kullanımı ve yönetimi açısından gerekli bilgiyi anlaşılır biçimde teslim etmektir.

Enerji kimlik belgesi genel olarak anahtar gününe kadar bekletilebilecek bir belge değildir. Yükümlülük varsa, enerji belgesi hakkındaki yasal hükümler satış sürecinde gösterilmesini ve sözleşme kurulduktan sonra belgenin veya kopyasının gecikmeden verilmesini öngörür. Bu nedenle teslim toplantısında önceki yükümlülüğün yerine getirilip getirilmediğini kontrol edin. Anahtar teslimini belgenin ilk kez sunulması gereken tarih gibi göstermeyin; mevcut durumu olduğu gibi kaydedin.

Tutanakta taşınmaz, taraflar, varsa temsilciler, tarih ve saat bulunmalıdır. Evin durumu, boşaltma, anahtarlar, sayaçlar ve belgeler açıkça yer alsın. Fotoğraf ve listelere belirgin ek adları verin. Sonradan yapılacak her kararlaştırılmış iş için sorumlu kişi ve tarih yazın. Eksik ısıtma kılavuzunun hangisi olduğu ve ne zaman verileceği, “belgeler sonra gönderilecek” gibi belirsiz bir cümleden çok daha yararlıdır.

İmzadan önce metni okuyun. Geniş bir haklardan vazgeçme veya bütün taleplerin kapandığı beyanı, yalnızca toplantıyı kaydetmenin ötesine geçebilir. Satış bedeli, teslim yükümlülükleri ya da sorumlulukta değişiklikler önceden noterle görüşülmelidir. Tarafların çıkarları çatışıyorsa kendi avukatınızın değerlendirmesi gerekebilir. İki taraf da ekleri ve görünür düzeltmeleri içeren aynı tam nüshayı almalıdır. İyi bir tutanak, açık soruları genel cümlelerin arkasına saklamak yerine anlaşılır kılar.

Kalan işleri tamamlayın ve satış planını ihtiyaçlarınıza uydurun

Toplantıdan sonra kısa takip listenizi kontrol edin: notere ödeme kanıtları, tedarik bildirimleri, sigorta koordinasyonu, söz verilen belgeler ve sonradan gelen faturalar. Teyitleri satış sözleşmesiyle birlikte saklayın. Tutanağın imzalanması bütün idari görevlerin otomatik tamamlandığı anlamına gelmez. Öte yandan eksik bir kılavuz gibi küçük bir iş de aylarca belirsiz notlar arasında kalmamalıdır. Sorumlu kişi ve tarih, işin gerçekten bitirilmesini kolaylaştırır.

Kiracılı evin satışı, boşaltılmış ev tesliminden farklıdır. Konut satışı kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez; BGB § 566 yasal kapsamı içinde bu devamlılığı düzenler. Bu durumda kiraya verenin belgeleri ve yönetim görevleri de planlanmalıdır. Kira dosyalarını, hesap dönemlerini ve sorumlulukları ayrıca koordine edin. Olağan bir malik değişikliği, kiracının evi boşaltması veya elindeki bütün anahtarları vermesi gerektiği anlamına gelmez.

Henüz satışı hazırlıyorsanız teslimi fiyat ve zaman görüşmelerine baştan dahil edin. Sağlam bir gayrimenkul değerlemesi mali planı destekler; gayrimenkul satışı rehberi önceki adımları açıklar. Geç taşınma isteğinizi veya bağlantılı bir ev alımını erken belirtin. Böylece kendi koşullarınızla uyuşmayan bir tarih vaat edilmesi önlenebilir. Teslimin rahat ilerlemesi çoğu zaman satıştan önce yapılan bu netleştirmeye bağlıdır.

RICHTER Immobilien-Transaktionen satış başvurusu üzerinden konumu, taşınmaz türünü, mevcut kullanımı ve istediğiniz teslim dönemini anlatabilirsiniz. Satış sözleşmesinin mevcut olup olmadığını da belirtin. Bu bilgiler görüşmenin gerçek durumunuza odaklanmasına yardımcı olur. Sözleşmenin hukuki yorumu, tartışmalı talepler ve sigorta kapsamı yine ilgili noter, avukat veya sigortacının alanıdır. İlk başvuruda özel hesap dökümleri paylaşmak yerine satışın aşamasını ve çözülmesi gereken zamanlama konusunu açıklamak yeterli bir başlangıç sağlar.

Teslim tarihi yaklaşırken para hâlâ gelmediyse alıcının satış bedelini ödememesi durumunda izlenecek adımlar ödeme koşullarını ve sonraki kararınızı netleştirmenize yardımcı olur.