İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Satış sözleşmesi noterde imzalandı, taşınma yaklaşıyor, fakat para hâlâ hesabınıza geçmedi. Önce ödemenin gerçekten muaccel olup olmadığını ve hangi tutarın eksik kaldığını belirleyin. Bu rehber, özellikle Kuzey Ren-Vestfalya olmak üzere Almanya'daki taşınmaz satışlarını Alman hukuku çerçevesinde ele alır.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Önce satış bedelinin gerçekten muaccel olup olmadığını belirleyin
Ev satışından beklenen paranın gelmemesi, yeni ev alımınızı, kredi kapatmanızı veya taşınma planınızı etkileyebilir. Yine de ilk bakılması gereken belge noterlikte düzenlenen satış sözleşmesidir. İmza günü genellikle ödeme günüyle aynı değildir. Daha önce konuşulan anahtar teslim tarihi de ödeme borcunun ne zaman muaccel olacağını tek başına belirlemez. Alıcıya yönelteceğiniz talebi, kendi beklentinize değil imzalanmış belgedeki koşullara dayandırmanız gerekir.
Sözleşmede Kaufpreis, Fälligkeit ve Besitzübergang başlıklarını bulun. Bunlar satış bedelini, ödeme borcunun muacceliyetini ve zilyetliğin devrini düzenler. Fälligkeitsmitteilung, ödeme için gerekli sözleşmesel koşullara ilişkin noter bildirimidir. Ren Bölgesi Noterler Odası olağan işlem sırasını açıklıyor. Ancak sizin sözleşmenizde ilave koşullar bulunabilir. Genel açıklamayı kendi belgenizin yerine koymayın; bildirim ile sözleşmenin ilgili bölümlerini birlikte değerlendirin.
Bildirimin düzenlendiği tarihi, alıcıya ne zaman ulaştığı hakkında bilinenleri ve ödeme süresinin nasıl hesaplandığını yazın. Süre tebliğ veya ulaşma tarihinden başlıyorsa, mektubun üzerindeki tarih tek başına başlangıç değildir. Belirsiz ifadeleri ve son günü notere açıklatın. Sizin tamamlamanız gereken bir koşul olup olmadığını da inceleyin. Örneğin belirli bir belgenin sunulması veya kararlaştırılmış bir boşaltma şartı ödeme zamanını etkileyebilir.
Varsayımsal örneğimizde bir ev sahibi Düsseldorf'taki evini 420.000 avroya satıyor. Planlanan teslim yaklaştığı için parayı bekliyor. Buna rağmen ödeme için sözleşmede aranan bir koşul eksikse, yalnızca bu beklenti alıcının temerrüdünü göstermez. Önce hangi engelin bulunduğunu, bunu kimin gidereceğini ve hangi belgeyle tamamlandığının anlaşılacağını öğrenin. Böylece yanlış bir ödeme talebiyle başlamak yerine gecikmenin gerçek nedenine yönelik somut bir adım atabilirsiniz.
Kendi hesabınız dışındaki ödemeleri de kontrol edin
Sözleşmedeki toplam bedelin tamamı sizin kişisel hesabınıza gelmeyebilir. Mevcut kredi borcunun kapatılması ve taşınmazın ilgili yüklerden arındırılması için kararlaştırılmışsa, bir bölüm doğrudan bankanıza ödenebilir. Noterin ödeme talimatlarını gerçek hesap hareketleriyle karşılaştırın. Başka bir alıcıya yapılan ödeme için de uygun teyidi isteyin. Satış bedeliyle hesabınıza yatan tutar arasındaki farkı, incelemeden alıcının ödemediği borç olarak kabul etmeyin.
Düsseldorf örneğinde 420.000 avronun 160.000 avrosu satıcının bankasına, 260.000 avrosu satıcıya ödenecek. İki tutarın da doğru şekilde ulaştığı doğrulanmışsa satış bedeli tamamlanmıştır. Banka 160.000 avroyu almış, fakat satıcıya sadece 240.000 avro geçmişse bedelin 20.000 avrosu eksiktir. Muhtemel faiz ve masraflar ayrıca değerlendirilir. Bu kalemleri temel satış bedeli hesabına karıştırmak, sonraki yazışmalarda yanlış tutarlar kullanılmasına yol açabilir.
Basit bir ödeme listesi hazırlayın: ödenecek tutar, belirlenen alıcı, teyit edilmiş giriş ve henüz açıklanamayan bölüm. Hesap dökümlerini ve banka teyitlerini saklayın. Alıcının gönderdiği ekran görüntüsü, gerçekleşmiş bir transfer yerine bekleyen havale talimatını gösterebilir. Hesap bilgilerinde beklenmedik bir değişiklik varsa bunu önceden bildiğiniz iletişim bilgileri üzerinden doğrulayın. Acele mesajı nedeniyle yeni banka bilgisini kontrol etmeden kullanmayın veya başkasına iletmeyin.
Alıcıdan açık bilgi isteyin: hangi tutar için ne zaman talimat verdi, finansman bankası hangi koşulun eksik olduğunu söylüyor ve bu koşul nasıl tamamlanacak? “Banka ilgileniyor” açıklaması kendi yükümlülüklerinizi planlamak için yeterli değildir. Görüşme sonrasında doğrulanmış olayları geleceğe ilişkin vaatlerden ayırarak not alın. Alıcının ödeme gücü hakkında kendi başınıza kesin bir hükme varmadan da hangi paranın gelmediğini ve hangi açıklamanın yapıldığını belgeleyebilirsiniz.
Noteri bilgilendirin ve hukuki temsil için belgeleri hazırlayın
İşlemi yürüten noter, beklenen bedelin tamamen veya kısmen gelmediğini erken öğrenmelidir. Belge numarasını, taşınmazı, kararlaştırılan ödeme şeklini, doğrulanmış girişleri ve planlanan teslim tarihini belirtin. Kısa bir olay sırası ve açık sorular gönderin. Böylece eksik belge, yanlış hesaplanan süre ve gerçek ödeme ihlali birbirinden daha kolay ayrılır. İşlem ilerlesin diye, dayanağınız bulunmadığı halde satış bedelinin tamamını aldığınızı kesinlikle teyit etmeyin.
Notere hangi muacceliyet koşullarını gerçekleşmiş kabul ettiğini, hangi kanıtların eksik olduğunu ve teslim maddesinin ne anlama geldiğini sorun. Tarihler veya ödeme düzeni değiştirilecekse, bunun nasıl belgelenmesi gerektiğini ve şekil şartı bulunup bulunmadığını açıklatın. “Biraz daha bekleyebilirim” şeklindeki gelişigüzel bir mesaj, istemediğiniz bir anlaşma tartışmasına dönüşebilir. Önce neyi kabul ettiğinizi ve hangi hakların bundan etkileneceğini uzmanlarla netleştirmeniz daha sağlıklı olur.
Noter, Federal Noterlik Kanunu'nun 14. maddesi uyarınca taraflara karşı bağımsız ve tarafsız görev yapar. Bu nedenle alıcıyla uyuşmazlığınızda yalnızca sizin çıkarlarınızı savunan avukatın yerine geçmez. Borç tartışılıyorsa, sözleşmeden dönme düşünülüyorsa veya önemli ek zararlar oluşuyorsa Alman taşınmaz hukuku konusunda çalışan bir avukattan kişisel hukuki destek alın. Noterlik işlemleriyle tarafınıza özel uyuşmazlık stratejisini aynı görev olarak görmeyin.
Avukata sözleşmenin tamamını ve eklerini, ödeme bildirimini, hesap kanıtlarını, yazışmaları ve ek maliyetlere ilişkin belgeleri verin. Birden fazla satıcı varsa kimin bağlayıcı açıklama yapmaya yetkili olduğunu belirleyin. Ev satışı kontrol listesi, ödeme sorunu incelenirken diğer işleri düzenli tutmanıza yardımcı olur. Tek ve güncel bir dosya kullanmak, noter, avukat ve satışla ilgilenen kişilerin farklı rakamlarla veya eski bilgilerle hareket etmesini önler.
Muacceliyet, ihtar ve temerrüt arasındaki farkı anlayın
Fälligkeit, borcun artık ödenmesi gereken aşamaya geldiğini ifade eder. Verzug ise Alman hukukundaki temerrüttür; ödeme borcuna faiz gibi ek sonuçlar bağlanmasını sağlayabilecek ayrı bir hukuki durumdur. Alman Medeni Kanunu'nun 286. maddesinde genel kural, borç muaccel olduktan sonra yapılan ihtardır. Ancak kanunda ihtarın gerekmediği durumlar da vardır. Bu nedenle her dosya aynı otomatik sırayla ilerlemez.
Takvimle belirlenmiş bir ödeme günü veya belirli bir olaydan sonra hesaplanabilen uygun süre, şartları varsa ayrıca ihtarı gereksiz kılabilir. Bunun karşılığında her gecikme, satıcının beklediği günün ertesi günü kendiliğinden temerrüt anlamına gelmez. Üç kez hatırlatma gönderme zorunluluğu da genel bir kural değildir. Otuz günlük düzenlemenin kendi şartları ve tüketiciler açısından ek koşulları bulunur; herkes için geçerli serbest bir bekleme süresi sayılmaz.
Gerekli ödeme yazısında taraflar, sözleşme, talep edilen tutar ve istenen edim açık olmalıdır. Yazının alıcıya ulaştığını gösterebilmek de önemlidir. Aynı yazı ileride sözleşmeden dönmeye dayanak olacak ek süreyi belirleyecekse, bu amaç ayrıca hukuken kontrol edilmelidir. Temerrüt oluşturmayı amaçlayan ihtar ile dönmeye hazırlık sağlayan ek süre farklı işlevler taşır. Tek belgede birleştirilebilmeleri, iki kavramın aynı olduğu anlamına gelmez.
Örneğimizde teyit edilmiş ödemelerden sonra satış bedelinin yalnızca 20.000 avrosu kalmıştır. Yeniden 420.000 avro istemek gerçek hesap durumunu yanlış yansıtır. Sonradan gelen her ödemeyi hemen dosyaya işleyin. Alıcı bir ayıp veya bedeli kısmen tutma hakkı ileri sürerse, açıklamanın tamamını avukata aktarın. Ayrıca ödememenin sorumluluğu değerlendirilmelidir. Bankayla ilgili bir cümle, bu hukuki soruya tek başına olumlu ya da olumsuz kesin cevap vermez.
Ödemeyi takip etmek ile sözleşmeden dönmek arasında bilinçli karar verin
Önce hedefinizi belirleyin: mevcut satışın tamamlanmasını hâlâ istiyor musunuz? Finansman ödemesini engelleyen somut ve gerçekçi şekilde giderilebilir bir koşul varsa, uzmanlarla düzenlenmiş bir çözüm ekonomik açıdan uygun olabilir. Buna karşılık belgesiz tekrar eden vaatler, kendi finansman maliyetiniz yükselirken yeterli dayanak sunmaz. Avukatla yalnızca haklarınızı değil, seçeneklerin süresini, maliyetini ve yeni konut alımınıza etkisini de görüşün. Kararı anlık öfkeye bırakmayın.
Ödeme yapılmaması nedeniyle sözleşmeden dönme, Alman hukukunda Rücktritt olarak adlandırılır. Alman Medeni Kanunu'nun 323. maddesi kapsamında genellikle muaccel bir borç ve sonuçsuz kalan uygun bir ek süre gerekir. İstisnalar somut olaya uymalıdır. Her taşınmaz satışına otomatik olarak uygulanacak yedi veya on dört günlük tek bir doğru süre yoktur. Kısmi ödeme yapıldığında, özellikle kalan tutar nispeten küçükse, sözleşmenin tamamından dönme ayrıca dikkatle incelenmelidir.
Ödeme süresinin dolması sözleşmeyi tek başına sona erdirmez. 349. madde, diğer tarafa yöneltilen dönme beyanını düzenler. Böyle bir açıklamadan önce hukuki dayanağı, muhatapları ve ulaşmanın nasıl kanıtlanacağını kontrol ettirin. Sözleşmeden dönmek ile ifa yerine tazminat istemek de aynı işlem değildir. Birbiriyle uyumsuz talepler içeren gelişigüzel yazılar, korunmak istenen hakların kapsamını etkileyebilir ve uyuşmazlığın çözümünü daha zor hale getirebilir.
Geçerli bir dönme sonrasında önceki işlemin tasfiyesi gerekir. 346. madde uyarınca alınmış edimler kural olarak iade edilir. Alıcının mülkiyeti edinme talebini güvenceye alan Auflassungsvormerkung adlı sicil kaydı, satıcının sözleşmeyi bitmiş saymasıyla kendiliğinden silinmez. Noter ve avukat kısmi ödemeleri, bu kaydı ve diğer olası kayıtları birlikte değerlendirmelidir. Başka bir kişiye yeni bağlayıcı satış yapmadan önce ilk işlemin hukuki durumunu güvenilir biçimde açıklığa kavuşturun.
Faiz, zarar ve tahsil olasılığını ayrı değerlendirin
Hukuken bir alacağınızın olması, paranın kullanılabilir durumda bulunduğu anlamına gelmez. Alman Medeni Kanunu'nun 288. maddesi, genel olarak baz faiz oranının beş yüzde puan üzerinde temerrüt faizi öngörür. Tüketici katılımı olmayan işlemlerden doğan ödeme alacaklarında farklı kurallar geçerlidir. Bu hesap, sabit yıllık yüzde beş faiz demek değildir. Doğru dönem, değişen baz oran ve kısmi ödemeler hesaplamaya dahil edilmelidir.
Ek kredi maliyetleri veya gecikmeden doğan başka zararlar da ayrıca incelenebilir. 280. madde, yükümlülük ihlali, sorumluluk ve bunun neden olduğu zarar bakımından temel şartları düzenler. Faturaları, sözleşmeleri ve zaman sırasını saklayın. Her giderin ödeme gecikmesiyle nasıl bağlantılı olduğunu açıklayabilin. Bir masrafın sorun başladıktan sonra ortaya çıkması, onun otomatik olarak alıcıdan alınabileceğini göstermez. Yalnızca tarihler arasındaki sıra, gerekli neden ilişkisini kanıtlamaz.
Noter belgesinde alıcının satış bedeli borcu için derhal cebri icraya tabi olmayı kabul edip etmediğini kontrol ettirin. Uygun şekilde düzenlenmiş bir belge, Alman Hukuk Usulü Kanunu'nun 794. maddesi birinci fıkra beşinci bent kapsamında icra dayanağı olabilir. Bu, önce ayrı bir ödeme davası açılması ihtiyacını ortadan kaldırabilir. Yine de icra edilebilir nüsha, tebliğ ve diğer koşullar profesyonel olarak açıklığa kavuşturulmalıdır.
İcra dayanağı tahsilatı garanti etmez. Avukatla öngörülen maliyetleri, süreyi ve bilinen tahsil risklerini görüşün. İflas sürecine işaret eden bilgiler ayrı bir değerlendirme gerektirir. Kendi bütçenizde tartışmalı faiz ve muhtemel tazminatı kesin satış geliri gibi kullanmayın. Yeni bir taşınmazı finanse edecekseniz, bankanızla gerçekten mevcut para ve kesin yükümlülükler üzerinden konuşun. Böylece henüz tahsil edilmemiş bir alacak ikinci bir finansman sorununa dönüşmez.
Teslim koşulları netleşmeden anahtar vermeyin
Alıcı tadilat ekibi ayarlamış, kiralık evinden çıkmış veya nakliye aracı tutmuş olabilir. Bu durumlar baskı yaratır, fakat sözleşmedeki teslim koşullarının yerini almaz. Tam ödeme şartı bulunup bulunmadığını ve başka koşulların gerekip gerekmediğini inceleyin. Koblenz Noterler Odası erken teslim konusunu açıklıyor. Kararlaştırılan sıradan sapılacaksa, bunun hukuki yapısı ve tarafların korunması uzmanlarla hazırlanmalıdır. İyi niyet tek başına yeterli güvence değildir.
“Sadece ölçü almak için” verilen bir anahtar, daha sonra malzeme depolanmasına, tadilata veya eve yerleşmeye imkan sağlayabilir. Sizin eşlik ettiğiniz ziyaretle bağımsız giriş hakkını birbirinden ayırın. Erken kullanım izninden önce zararları, tüketim giderlerini ve satış gerçekleşmezse zilyetliğin geri alınmasını konuşun. Bedelin bir kısmını almış olmak, bu soruların hepsini kendiliğinden çözmez. Özellikle başlayan işler taşınmazın durumunu değiştiriyorsa sonuçları daha kapsamlı olabilir.
Zilyetlik zaten alıcıya bırakılmışsa, kilit değiştirerek veya onun eşyalarını dışarı çıkararak durumu tek başınıza geri çevirmeye çalışmayın. Sözleşme ve fiili kullanım açısından avukata danışın. Kimde hangi anahtarlar var, hangi odalar kullanılıyor ve hangi işler başladı, bunları belirleyin. Durumu ancak hukuka uygun erişimle belgeleyin. Kontrolü yeniden kazanma isteği, her fiziksel müdahaleyi doğru veya hukuken uygun hale getirmez; aksine yeni bir anlaşmazlık doğurabilir.
Kararlaştırılan koşulların tamamlandığı doğrulandığında anahtarları, sayaç değerlerini ve taşınmazın durumunu tutanağa geçirin. Ev satışı sonrasında teslim rehberi bu hazırlığı ayrıntılandırır. Zilyetlik devri, yarar ve giderlerin ekonomik olarak paylaşılması ile mülkiyetin sicile geçirilmesi ayrı konulardır. Teslim tutanağına yazılan tarih, ödeme kontrolünü veya ilgili sicil işlemini ikame etmez. Her aşamayı doğru adlandırmak, imzalanan belgenin anlamı konusunda iki tarafın da aynı şeyi anlamasına yardımcı olur.
Sonraki satış kararınızı doğrulanmış bilgilere dayandırın
Dört maddelik kısa bir takip kaydı tutun: teyit edilmiş eksik tutar, uzman tarafından kontrol edilmiş sonraki süre, sorumlu kişi ve kendi mali yükünüz. Böylece bir belgeyi mi beklediğinizi, ödemeyi mi takip ettiğinizi yoksa hukuki karar mı hazırladığınızı açıkça görürsünüz. Yeni ev alımınız etkileniyorsa kendi danışmanlarınızı erkenden bilgilendirin. Temel ödeme sorunu çözülmeden yerine getirebileceğinizden emin olmadığınız yeni kesin tarihler vaat etmeyin.
Yeniden pazarlama gerekebilecekse, ilk alıcıya duyduğunuz kızgınlık yeni fiyatı belirlemesin. Güncel bir gayrimenkul değerlemesi, taşınmazın durumunu, fiyatını ve satış imkanlarını yeniden nesnel biçimde ele almanıza yardımcı olur. İkinci satışta daha düşük bedel elde edilmesi, aradaki farkın otomatik olarak tazminat alacağı olduğu anlamına gelmez. Yeni satışın ticari planı ile eski sözleşmenin hukuki tasfiyesi bağlantılı, fakat ayrı değerlendirilmesi gereken işlerdir.
Satış planlaması konusunda destek için durumunuzu RICHTER Immobilien-Transaktionen'a gayrimenkul satıcısı başvuru formu üzerinden anlatabilirsiniz. Yer, taşınmaz türü, sözleşmenin mevcut aşaması, planlanan teslim ve mevcut satışı sürdürmek mi yoksa hukuki açıklıktan sonra yeniden pazarlamak mı istediğiniz yararlı başlangıç bilgileridir. İlk aşamada kısa ve somut açıklama yeterlidir. Tam banka dökümlerini veya özel finansman belgelerini gereği belirlenmeden göndermenize ihtiyaç yoktur.
İlk karar için üç soruya güvenilir cevap gerekir: bedel muaccel mi, gerçekte ne kadar eksik ve sözleşme teslimden önce ne istiyor? Noter ve avukat kendi görevlerini bu bilgiler üzerinden yerine getirebilir. Ardından satışın takvimi ve pazarlama seçenekleri düzenlenebilir. Bu sıra, taşınma baskısı altında erken anahtar teslimi yapmadan, haklarınız hakkında düşünülmemiş açıklamalar vermeden veya başka bir alıcıyla ikinci bir belirsiz yükümlülüğe girmeden ilerlemenizi sağlar.
