İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Kararlaştırılan satış fiyatı, işlem sonunda serbestçe kullanabileceğiniz para değildir. Yeni satış giderleri, mevcut borçların kapatılması ve olası vergiler ayrı değerlendirilmelidir. Bu rehber Almanya’da ev satan mülk sahiplerinin hangi kalemleri bütçeye alması gerektiğini ve nerede kişisel teklif veya uzman incelemesi gerektiğini açıklar.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Yeni satış giderlerini mevcut borçlardan ayırın
Hesabınıza üç ayrı grup açarak başlayın. İlk grup, satışın hazırlanması ve yürütülmesi nedeniyle oluşan yeni giderleri içerir. İkinci grup, satış bedelinden kapatılacak mevcut kredi ve diğer yükümlülükleri gösterir. Üçüncü grupta olası vergiler ile henüz açıklığa kavuşmamış kalemler bulunur. Bu ayrım, yüksek kredi geri ödemesinin satış hizmetinin olağanüstü pahalı olduğu izlenimini yaratmasını önler. Aynı zamanda elinizde kalacak paranın neden değiştiğini açıklar.
Mevcut kredi satıştan önce de var olan borçtur. Geri ödeme kullanılabilir nakdi azaltır, karşılığında ilgili yükümlülüğü ortadan kaldırır. Komisyon veya eksik planların hazırlanması ise yeni giderdir. Bankanın talep edebileceği erken ödeme tazminatını ana borçtan ayrı yazın; iki rakam aynı kurumdan gelse bile farklı nedenlerle ortaya çıkar. Ayrı kayıt, hesaplamanın ve hukuki dayanağın gerektiğinde bağımsız kontrol edilmesini kolaylaştırır.
Her kalemin kesinleşmiş, tahmini veya henüz istenecek olduğunu belirtin. Beklenen ödeme zamanını ve rakamı verecek kurumu da kaydedin. Bazı giderler alıcı bulunmadan önce, bazıları sözleşmedeki belirli olaylardan sonra doğar. Henüz elinize geçmeyen satış parası, bugün ödenecek faturayı kendiliğinden karşılamaz. Bu nedenle yalnızca toplam maliyeti değil, işlem tamamlanana kadar kendi kaynaklarınızdan ne kadar para gerekeceğini de hesaplayın.
Bütün satıcı giderlerini tek yüzdeyle tahmin etmek, ancak o yüzdenin hangi kalemlerden oluştuğu açıkça biliniyorsa anlamlı olabilir. Aynı bedelle satılan iki evin masrafları farklı çıkabilir. Belge durumu, pazarlama hizmeti, kredi sözleşmesi, kullanım geçmişi ve vergisel koşullar sonucu değiştirir. Bütçeyi internetteki genel rakama uydurmak yerine gerçek işlemin parçalarından kurun. Eksik bilgiyi sıfır kabul etmek yerine açık soru olarak bırakın.
Belgeler, enerji kimlik belgesi ve hazırlık için bütçe oluşturun
Güvenilir pazarlama, güvenilir taşınmaz bilgisi gerektirir. Belge alınması, alan hesabının kontrolü veya planların tamamlanması gider yaratabilir. Önce elinizdeki dosyanın envanterini çıkarın. Kullanılabilir belgeleri tam olan malik ile temel yapı kayıtları eksik olan malik aynı hazırlığa ihtiyaç duymaz. Hizmet almadan önce kapsamı, fiyatı ve teslim edilecek sonucu belirleyin. Yalnızca teklifin en üstündeki rakam, işlerin gerçekten karşılaştırılabilir olduğunu göstermez.
Enerji kimlik belgesini ayrıca değerlendirin. Mevcut belgenin kullanılabilirliği ve hangi tür belgenin düzenlenebileceği veya gerektiği, bina ile geçerli koşullara bağlıdır. Hangi verilerin istendiğini, yerinde incelemenin dahil olup olmadığını ve uzmanlık işini kimin yaptığını sorun. Ucuz görünen teklif farklı kapsam sunabilir. Enerji kimlik belgesi rehberi hazırlık için temel çerçeve verir; kendi binanızın koşulları ayrıca kontrol edilmelidir.
Değerleme hizmeti de amacına uygun olmalıdır. Pazarlama için yapılan fiyat değerlendirmesi, dava veya belirli resmî işlem için gereken kapsamlı değerleme raporuyla aynı değildir. İhtiyaç duyduğunuz soruyu cevaplayacak işi sipariş edin. Hangi belgelerin inceleneceğini ve hangi varsayımların kullanılacağını öğrenin. Gereğinden geniş hizmete para ayırmak kadar, amacınıza yetmeyen dar değerlendirmeyi yeterli sanmak da yanlış karara yol açabilir.
Özel haklar, ortak mülkiyet veya kişisel koşullar nedeniyle gerekli hukuki ve vergisel danışmanlığı bütçeye ekleyin. Her harcama tanımlı bir sorunu çözmelidir. Birden fazla malik varsa hizmet sipariş etme yetkisini ve gider paylaşımını önceden kararlaştırın. Böylece yararlı hazırlık, sonradan faturanın neden kesildiği tartışmasına dönüşmez. Teklifleri saklayın ve onaylanan kapsamın dışında yeni iş doğarsa bunun mali sonucunu ayrıca değerlendirin.
Emlak komisyonunu gerçek sözleşmeye göre kontrol edin
Almanya’daki bütün ev satışlarında uygulanacak tek bir satıcı komisyon yüzdesi yoktur. Ücret, izin verilen anlaşmaya ve işlemin yapısına bağlıdır. Başka ilandaki oranı kendi satışınıza taşımak yerine önerilen sözleşmeyi okuyun. Rakamın KDV dahil olup olmadığını, hangi hizmetlerin dahil bulunduğunu ve hangi işlerin ayrıca ücretlendirildiğini belirleyin. Düşük görünen oran tek başına düşük toplam yükümlülük anlamına gelmeyebilir.
Alıcının tüketici olduğu daire ve müstakil ev alımlarında BGB § 656b kapsamındaki özel kurallar önemlidir. Aracı her iki taraftan ücret alıyorsa BGB § 656c kural olarak eşit ücret taahhütleri gerektirir. Bu nedenle satıcı daima yarısını öder şeklindeki kısa ifade tek başına yeterli değildir. Önce aracının kimlerle hangi sözleşmeyi yaptığı anlaşılmalıdır; sonuç bu yapıya göre değerlendirilir.
Aracıyı yalnızca bir taraf görevlendirip diğer tarafa masrafın bir bölümünü yüklemek istediğinde BGB § 656d ek koşullar getirir. Görevlendiren tarafın en az eşit tutarda yükümlü kalması ve diğer taraf bakımından özel ödeme ve kanıt koşulları bunlar arasındadır. Konutla ilgili bu düzenlemeleri her ticari binaya veya apartman bloğuna otomatik uygulamayın. Taşınmazın ve alıcının niteliği kapsam bakımından önemlidir.
Bütçe için varsayılan satış bedelinde size düşecek brüt ücreti isteyin. Ücret hakkının hangi olayla doğduğunu ve ne zaman ödeneceğini netleştirin. Emlakçı ücretleri rehberi ek açıklama sunar. Yararlı karşılaştırma, kararlaştırılmış hizmeti gerçek mali yükümlülüğün yanına koyar. Sözleşme dışı varsayımlara dayanarak komisyonu daha düşük veya daha yüksek göstermek, satış sonrası kullanılabilir para hesabını gereksiz yere bozabilir.
Kredi kapatma ve teminat kaldırma bilgilerini erken isteyin
Kredi devam ediyorsa bankadan planlanan kapatma tarihiyle bağlantılı bilgi alın. Güncel hesap bakiyesi tek başına yeterli olmayabilir. Faiz, devam eden taksitler ve erken kapatma koşulları gerekli tutarı değiştirebilir. Uygun kapatma dökümü veya güvenilir açıklama isteyin ve hangi tarihe ait olduğunu kaydedin. Tarihsiz bir tahmini, satış birkaç ay gecikse de değişmeyecek kesin rakam gibi kullanmayın; gerektiğinde güncelleyin.
Erken ödeme tazminatı her satışta otomatik doğmaz ve bütün kredilere uygulanabilecek genel yüzde bulunmaz. Gerekip gerekmediği ve miktarı sözleşmeyle hukuki koşullara bağlıdır. Bankadan dayanağını ve hesabını açıklamasını isteyin. Belirsizlik varsa bütçede kesinleşmiş kabul etmeden önce profesyonel inceleme yaptırın. Satış fiyatı yüksek olsa bile bu kalem hakkında varsayım yapmak yerine somut cevap almak, sonraki yatırım planını daha güvenilir kılar.
Tapuda kayıtlı teminatın kaldırılması ayrı işlemdir. Almanya’daki Grundschuld, ekonomik borç ödendi diye sicilden kendiliğinden silinmez. Noter satış sözleşmesinin gerektirdiği süreci koordine eder. Satıcıya düşebilecek silme veya serbest bırakma giderlerini sorun. Sicilde görünen nominal teminat tutarını kalan kredi borcuyla karıştırmayın. Aynı taşınmaz üzerinde eski yüksek teminat bulunması, bankaya bugün o tutarın tamamının ödeneceği anlamına gelmeyebilir.
Başka krediler, taşınmazlar veya teminat düzenlemeleriyle bağlantıları erken görüşün. Bunlar tamamlanma işlemlerini ve bankadan istenecek belgeleri etkileyebilir. Kredili evi satmak rehberi hazırlığı ayrıntılandırır. Net gelir hesabında ana borç, olası tazminat ve teminatla ilgili giderler ayrı satırlarda bulunsun. Böylece bir tutar değiştiğinde diğerlerini yeniden tahmin etmek yerine yalnızca ilgili kalemin dayanağını güncelleyebilirsiniz.
Noter giderlerini ve vergiyi kişisel durumunuza göre değerlendirin
Masraf paylaşımını gerçek satış sözleşmesinden kontrol edin. Alıcılar çoğunlukla noter satış işlemi ve kendi mülkiyet tescili giderlerini üstlenirken satıcıya kendi tarafındaki bazı işlemler düşebilir. Bundan satıcının hiçbir noter veya sicil gideri olmayacağı sonucu çıkmaz. Teminatların kaldırılması, özel beyanlar veya ayrıca sipariş edilen işler ek kalem yaratabilir. Hangi giderin kime ait olduğu somut işlem üzerinden açıklanmalıdır.
Noterden size düşmesi beklenen giderleri açıklamasını isteyin. Kanuni tarifeye bağlı ücretleri serbestçe kararlaştırılan hizmet bedellerinden ayırın. Satış gerçekleşmese bile daha önce sipariş edilmiş çalışma gider doğurabilir. Kapsamlı iş talimatı vermeden önce neyin sipariş edildiğini ve kimin ödeme yükümlüsü olabileceğini netleştirin. Özellikle birkaç farklı işlem seçeneği değerlendiriliyorsa her hazırlık adımının ücretsiz ve sonuçsuz olduğu varsayımına dayanmayın.
Özel mülkiyetteki taşınmaz satışında EStG § 23 önemli başlangıç noktasıdır. Edinme ile satış arasında on yıldan fazla süre bulunmayan işlemler ve belirli kendi kullanım istisnaları bu kapsamda ele alınır. Her erken satış otomatik vergili değildir; her kendi kullandığınız ev de her koşulda otomatik vergiden muaf değildir. İlgili tarihler, kullanım biçimi ve işlemin sınıflandırılması birlikte belirlenmelidir.
Bağlayıcı karar vermeden önce edinme, kullanım, bağış, miras veya işletme varlığıyla ilişki gibi özel koşulları açıklığa kavuşturun. Vergiye tabi tutar doğrudan satış fiyatının tamamı değildir; kazanç hesabı ve kişisel vergi durumu önemlidir. Ev satışında vergi rehberi genel yön verir. Gerçek hesap kişisel değerlendirmeye dayanmalıdır. Henüz vergi hesabı yapılmadıysa bu kalemi sıfır yazmak yerine sonuç bekleniyor şeklinde işaretleyin.
Tadilat, boşaltma ve devam eden mülkiyet giderlerini inceleyin
Satış öncesi büyük yenileme cazip görünebilir; ekonomik sonucu alıcı grubuna, başlangıç durumuna ve maliyete bağlıdır. Sunumu iyileştiren işin bütün bedeli satış fiyatına yansımayabilir. Tanımlı teklif alın ve beklenen faydayı mevcut durumu doğru anlatarak satma seçeneğiyle karşılaştırın. Alıcıların planı sizin seçtiğiniz mutfak veya banyodan farklı olabilir. Bu nedenle kişisel zevki, piyasada aynı tutarda karşılık bulacak yatırım gibi görmeyin.
Kozmetik hazırlığı bilinen sorunun incelenmesinden ayırın. Temizlik ve küçük boya işleri, kaynağı belirsiz nemin veya arızalı sistemin çözülmesiyle aynı değildir. Bilinen kusurlar yüzeysel işlemlerle gizlenmemelidir. Bazı durumlarda belgeli uzman incelemesi, sebep ve sonuç hakkında kanıt vermeyen hızlı onarımdan daha değerlidir. Yapılan işin kapsamını ve hangi sorunu çözdüğünü kaydedin; yalnızca yeni görünüm kalıcı teknik çözüm anlamına gelmez.
Evin boşaltılması, atıkların çıkarılması ve kendi taşınmanızı da düşünün. Bazı masraflar satış olmasa da doğabilir; bazıları doğrudan satıştan kaynaklanır. Nakit planında ayrı kaydedin. Yüklenicinin kapsamını, erişim varsayımlarını ve ek ücretlerini kontrol edin. Yalnızca yaklaşık metrekareye dayanan teklif, dolu bodrumu veya erişimi zor çatı katını içermeyebilir. Gerçek iş yükünün önceden görülmesi sonradan beklenmeyen faturaları azaltabilir.
İlgili ekonomik devre kadar finansman, enerji, sigorta ve başka taşınmaz giderleri devam edebilir. Tamamlanma öncesi dönemi bütçeye alın; ancak bu nedenle gerekçesiz fiyat indirimi yapmayın. Daha erken satışla tasarruf edilecek tutarı düşünülen indirimle karşılaştırın. Genel acele hissi yerine gerçek varsayımlar kullanın. Gecikmenin maliyeti birkaç kalemden oluşabilir ve her birinin hangi tarihte sona ereceği sözleşme ile fiilî duruma bağlıdır.
Örnek net gelir hesabında varsayımları görünür tutun
Aşağıdaki örnek yalnızca hesap mantığını gösterir. Hizmet teklifi, komisyon önerisi veya belirli ev için fiyat tahmini değildir. Satış bedelinin 500.000 avro, kapatılacak ana kredi borcunun 180.000 avro olduğunu varsayalım. Satıcının bireysel olarak kararlaştırdığı KDV dahil komisyon 15.000 avro, belge ve hazırlık giderleri ise 2.000 avro olsun. Bu rakamların her biri gerçek dosyada ayrıca doğrulanmalıdır; örnek oranları kendi sözleşmenize taşımayın.
Bu varsayımlarla ilk hesap 303.000 avro verir: 500.000 avrodan 180.000, 15.000 ve 2.000 avro çıkarılır. Ancak bu henüz kesin harcama bütçesi değildir. Olası erken ödeme tazminatı, teminat kaldırma giderleri, vergi, boşaltma ve kişisel masraflara örnekte bilerek rakam verilmemiştir. İlgili olanlar eklenmeden sonucu yeni satın alma veya finansman yükümlülüğünün temeli olarak kullanmayın. Hesabın sınırları sonucu kadar önemlidir.
Kendi eviniz için kesinleşmiş tutar, geçici varsayım ve açıklığa kavuşacak konu başlıklı üç sütun kullanın. Bilinmeyen vergiyi hesaplanmadı diye sıfır yazmayın. Kredi kapatma bilgisinin tarihini de ekleyin. Böylece hangi eksik cevabın kararınızı önemli ölçüde değiştirebileceği görülür. Önceliği en kolay cevaplanan küçük giderlere değil, sonuca en çok etki edebilecek belirsizliklere vermek hazırlığı daha yararlı hâle getirir.
Gerçekleşecek fiyat kesin değilse gerekçeli birkaç senaryo karşılaştırın. Yüzdeye bağlı bazı giderler fiyatla değişirken diğerleri benzer kalabilir. Hem kalan tutarı hem de ne zaman kullanılabileceğini inceleyin. Bu yaklaşım gerçekçi pazarlık alanı belirler ve sonraki yükümlülüğün yalnızca en iyimser durumda değil, daha temkinli koşullarda da yönetilip yönetilemeyeceğini gösterir. Senaryoları tahmin oldukları açıkça belirtilerek kullanın; piyasa garantisi gibi sunmayın.
Satış kararına doğrulanabilir bir gider özetiyle hazırlanın
Hesabı tek sayfalık özette toplayın. Önce beklenen fiyat aralığını, ardından yeni satıcı giderlerini, borç kapatmayı ve açık vergi sorularını gösterin. Tamamlanmadan önce gereken nakdi ekleyin. Böylece ortak malikler, banka ve danışmanlar aynı terimlerle aynı durumu değerlendirebilir. Kesin rakamlar ile profesyonel cevap bekleyen varsayımlar görünür biçimde ayrılır. Bu belge karar vermeyi kolaylaştırmalı, belirsizliği gizleyen kesin toplam üretmemelidir.
Tekliflerin kapsamını ve ödeme şartlarını gözden geçirin. Hizmet dahil mi, isteğe bağlı mı? Tutar brüt mü? Hangi olayla ödenebilir hâle geliyor? Satış sonuçlanmazsa yine gider doğabilir mi? Bu sorular en düşük başlık rakamını aramaktan daha yararlıdır. Her harcamanın anlaşılır amacı ve açık sözleşme temeli bulunmalıdır. Karşılaştırırken farklı hizmetleri aynı işmiş gibi değerlendirmeyin; kapsam farkını bütçeye not edin.
Fiyat, tarih veya koşullar değiştiğinde bütçeyi güncelleyin. Geciken teslim devam eden giderleri ve kredi kapatma tutarını etkileyebilir. Eşya, onarım veya boşaltma konusunda yeni taahhütler ek maliyet yaratabilir. Temel anlaşma değiştikten sonra ilk tahmine dayanmayın. Küçük görünen birkaç kayıtsız değişiklik bile beklenen net tutarı bozabilir. Güncel hesabın hangi tarihteki anlaşmayı yansıttığını belirtmek, farklı sürümlerin karışmasını önler.
Düsseldorf veya NRW’de satış için satış talep formunda konumu, taşınmaz türünü ve takviminizi anlatabilirsiniz. Durum ve devam eden finansman hakkında genel bilgi başlangıcı netleştirir. Sonraki görüşmede değerleme ile pazarlama için gerekenler ve ilan öncesinde cevaplanması gereken gider soruları belirlenebilir. İlk mesajda bütün özel mali belgeleri göndermek gerekmez; önemli koşulları açıklamak doğru hazırlık adımlarını seçmeye yardımcı olur.
