İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
İyi hazırlanmış apartman kuralları, günlük sorular anlaşmazlığa dönüşmeden yanıt verir. Ev sahibinin sözleşmeyle kararlaştırılan yükümlülükleri, organizasyon bilgilerini ve kanuni görevleri birbirinden ayırması gerekir. Bu rehber, Almanya'daki konut kiralamalarında ve özellikle Kuzey Ren-Vestfalya'da uygulanacak çerçeveyi açıklar.
Düsseldorf veya NRW’de taşınmazınızı kiraya mı vermek istiyorsunuz? Kiraya vermeyi görüşün
Önce binanın günlük işleyişini belirleyin
Apartman kuralları, sakinlerin gündelik durumlarda ne yapacağını anlayabilmesini sağlamalıdır. Bisiklet nereye bırakılır? Ortak çamaşır odası nasıl kullanılır? Çöp kutularını kim dışarı çıkarır? Arızalı giriş kapısı kime bildirilir? Somut yanıtlar, dairenin teslimini kolaylaştırır ve gereksiz yazışmaları azaltır. Uzun bir yasak listesi ise aynı yararı kendiliğinden sağlamaz. Amaç, kiracıya sunulan konut kullanımını koruyarak ortak yaşamı anlaşılır bir düzene oturtmaktır.
Yeni kiralama hazırlığına binayı gezerek başlayın. Giriş, merdiven boşluğu, çöp alanı, bisiklet odası, çamaşır odası ve varsa bahçeyi ayrı ayrı kaydedin. Hangi alanın belirli bir daireyle birlikte kiralandığını, hangisinin ortak kullanıma açık olduğunu ve hangisinin teklif dışında kaldığını belirleyin. Bahçeye erişilebilmesi, tek bir haneye özel bahçe kullanım hakkı verildiğini göstermez. İlanda anlatılan olanaklar ile sözleşmede tanınan hakların aynı olması gerekir.
Ardından üç grubu ayırın: kanuni görevler, sözleşmeyle üstlenilen işler ve günlük organizasyon bilgileri. Kaçış yolunun kullanılabilir tutulması ile haftalık merdiven temizliği aynı tür yükümlülük değildir. Çöp toplama gününü bildirmek de kutuları taşıma görevini otomatik olarak bir kiracıya vermez. Bu farkların metinde görülmesi, daha sonra kimin neyi yapacağını tartışmaktan daha kolaydır. Her alanın karşısına kullanıcıları, yapılacak işi ve organizasyondan sorumlu kişiyi yazabilirsiniz.
Alman Medeni Kanunu'nun 535. maddesi, BGB § 535, ev sahibinin kararlaştırılan kullanımı sağlamasını ve uygun durumu korumasını esas alır. Almancada Hausordnung adı verilen apartman kuralları bu kullanımın düzenlenmesine yardımcı olur. Yeni bir talimatı bağlayıcı kabul etmeden önce mevcut sözleşmeleri inceleyin. Genel çerçeve için konut kira sözleşmesi rehberimizden yararlanabilirsiniz. Buradaki açıklamalar Almanya'daki taşınmazlar içindir; Türkçe anlatım, uygulanacak ülke hukukunu değiştirmez.
Belirli bir sürümü sözleşme kurulurken kararlaştırın
Bir belgeye apartman kuralları başlığı koymak, yeni sözleşmesel görevler oluşturmak için yeterli değildir. Ev sahibinin önceden hazırladığı standart koşullarda BGB § 305 önem taşır. Özellikle sözleşme kurulurken koşullara dikkat çekilmeli, içerikleri makul şekilde incelenebilmeli ve uygulanmaları kabul edilmelidir. Kiracı taşındıktan sonra girişe asılan temizlik listesi, daha önce eksik olan iş yapma anlaşmasının yerini tutmaz. Duyurunun görünür olması bu temel sorunu tek başına çözmez.
Uygulamada açıkça adlandırılmış, tarih veya sürüm bilgisi taşıyan bir ek hazırlayın. Kira sözleşmesinde bu eke atıf yapın, anlaşmadan önce bütün metni sunun ve aynı sürümü sözleşme dosyasında saklayın. Teslim alındığını gösteren kayıt, hangi belgenin verildiğini açıklamaya yardımcı olur. Ayrı imza ise her durumda gerekli olan veya her kusuru gideren bir yöntem değildir. İmza, anlaşılmaz ya da kiracıyı ölçüsüz biçimde dezavantajlı kılan hükmü kendiliğinden geçerli yapmaz.
Sözleşme ile eki yan yana okuyun. Ana sözleşmede merdiven temizliğinin profesyonel bir şirket tarafından yapılacağı belirtilmişse, ek belgede aynı iş fark ettirmeden kiracılara yüklenmemelidir. Belirli bir bodrum odası kiraya verilmişse, genel depolama kuralı bu hakkı çelişkili şekilde daraltmamalıdır. Çelişkiyi imzadan önce giderin. Sonradan daha sert olan metnin üstün geleceğini varsaymak, günlük yönetimi de hukuki değerlendirmeyi de zorlaştırır.
BGB § 307, standart koşulların açık olmasını ve karşı tarafı uygunsuz şekilde dezavantajlı kılmamasını gerektirir. Hazır bir hükme bireysel anlaşma yazılması, gerçekten müzakere edildiğini kanıtlamaz. Kiracıya birden çok dilde açıklama veriyorsanız görevlerin, kullanım haklarının ve sürelerin aynı anlama geldiğini kontrol edin. Özellikle temizlik ile masraf ödeme ifadeleri birbirine dönüşmemelidir. Açıklama metni, sözleşmede bulunmayan yeni bir vaat de yaratmamalıdır.
Ortak alanları güvenli ve kullanılabilir hale getirin
Her ortak alan için önce kullanım amacını açıklayın. Bisiklet odası kararlaştırılan bisiklet depolamasına, çamaşır odası ortak yıkama düzenine, merdivenler ise dairelere erişime hizmet eder. Ardından bu işlevi koruyan davranışları belirtin: geçişleri açık bırakmak, ayrılan kullanım saatlerine uymak ve kendi kullanımından kaynaklanan kirleri temizlemek. Eşyayı bir yerden kaldırmayı istemeden önce uygun alternatifin nerede olduğunu göstermek, kuralın uygulanmasını kolaylaştırır. Böylece sorun başka bir koridora taşınmamış olur.
Yangın güvenliği binanın gerçek durumuna göre değerlendirilmelidir. Kurallara keyfî bir geçiş genişliği yazmak, kaçış yolunun güvenli olduğunu kanıtlamaz. Düsseldorf İtfaiyesinin kaçış yolları açıklaması, yolların kullanılabilirliğine, engellere ve yanıcı eşyalara dikkat çeker. Uzun zamandır aynı yerde duran dolap, bisiklet veya karton kutu bu nedenle güvenli sayılmaz. Tereddüt varsa binaya uygun çözüm yetkili teknik birimle veya uzmanla netleştirilmelidir.
Bebek arabaları ve hareket yardımcılarında sakinlerin gerçek ihtiyaçlarıyla güvenliği birlikte düşünün. Merdiven boşluğuna sınırsız bırakma hakkı vaat etmeyin; özel bir anlaşmayla yangın güvenliği şartlarının kaldırılabileceğini de söylemeyin. Erişilebilir ve uygun bir depolama noktası arayın. Gerektiğinde somut yerleşimi değerlendirtin. Giriş kapısının gece kilitlenmesi kuralı da dışarıya güvenli çıkışı engellememelidir. Kapının donanımı, açılma biçimi ve kaçış düzeni birlikte ele alınmalıdır.
Çamaşır odasında rezervasyon, erişim ve arıza bildiriminin nasıl yapılacağını açıklayın. Çöp alanında hangi kutunun ne için kullanıldığı ve büyük hacimli atıkların nasıl organize edildiği anlaşılır olmalıdır. Bahçe kullanımı, kalıcı mobilyalar veya kişisel eşya kulübesi, gerçekten verilmiş haklarla karşılaştırılmalıdır. Organizasyon talimatı, ek alan kiralamasına ilişkin eksik anlaşmanın yerini tutmaz. Daireyi gezen adaya bu konuları göstermek, sonradan oluşabilecek yanlış beklentileri de azaltır.
Sessizlik kurallarını normal konut yaşamıyla dengeleyin
Kuzey Ren-Vestfalya'da eyaletin çevreye yayılan etkileri düzenleyen kanununun 9. maddesi gece dinlenmesini genel olarak 22.00 ile 06.00 arasında korur. Bu dinlenmeyi bozabilecek faaliyetler yasaklanır; kanunda istisnalar bulunur. Ancak bundan binada mutlak sessizlik gerektiği veya bütün konutlar için genel bir kanuni öğle sessizliği bulunduğu sonucu çıkmaz. Yerel düzenlemeler ile geçerli sözleşme hükümleri ayrıca incelenmelidir.
Bir şablonda görülen bütün saatleri kanuni zorunluluk gibi aktarmayın. Taşınmazın bulunduğu yerde ve ilgili faaliyet bakımından gerçekten neyin geçerli olduğunu araştırın. Gürültülü işlerden kaçınılacak ek bir zaman dilimi kararlaştırılacaksa kapsamı ve makullüğü konut kullanımına uygun olmalıdır. Daire dışında duyulabilen her sesi yasaklayan cümle, sakinlere uygulanabilir bir ölçü vermez. Böyle bir cümle, olağan yaşam sesleriyle önlenebilir rahatsızlığı ayırmakta da yetersiz kalır.
Matkap kullanımı, müzik çalışması, kutlama ve günlük ev sesleri farklı durumlar yaratır. Doğum günü kutlamasını önceden duyurmak, gürültü sınırlarından muafiyet sağlamaz. Öte yandan gece kişisel bakımın veya her türlü müziğin toptan yasaklanmasıyla normal yaşam fiilen ortadan kaldırılmamalıdır. Çok titreşen bir çamaşır makinesinde sorun cihazın yerleşimi veya arızası olabilir. Bütün sakinlere yeni yasak koymadan önce gerçek kaynağı kontrol etmek daha yararlı bir başlangıçtır.
Çocuk sesleri de özel değerlendirme gerektirir. Aynı eyalet kanununun 3. maddesinin 4. fıkrası bunları genel olarak çocuk gelişiminin toplumsal açıdan kabul edilebilir ifadesi olarak ele alır. Bu, önlenebilir her rahatsızlığa sınırsız izin verildiği anlamına gelmez. Sesin türü, süresi, koşulları ve makul karşılıklı özen önem taşır. İyi bir apartman kuralı, belirli haneleri peşinen sorun kaynağı ilan etmeden şikâyetlerin nasıl bildirileceğini ve önlenebilir etkilerin nasıl azaltılacağını açıklar.
Temizlik görevini, kış hizmetini ve masrafları ayırın
Kiracının merdivenleri temizlemesi veya kar ve buzla mücadele görevini üstlenmesi isteniyorsa, bu yükümlülük açık ve geçerli şekilde kararlaştırılmalıdır. Sonradan asılan görev çizelgesi tek başına yeterli değildir. Hangi alanın, hangi işin ve hangi sorumluluğun kastedildiğini belirtin. Herkes binayla ilgilenir biçimindeki bir ifade, kimin ne zaman harekete geçeceğini açıklamaz. Ev sahibinde kalan görevler de belirsiz kalır. Bu belirsizlik, hizmetin gerçekten yerine getirilmesini zorlaştırır.
Altı daireli bir bina düşünün. Gerekli anlaşmalar zaten mevcutsa, haftalık çizelge kararlaştırılmış merdiven temizliğini sıraya koyabilir. Temizlenecek bölüm, yapılacak işler ve görevin el değiştirdiği zaman belirtilmelidir. Yokluk halinde işin nasıl organize edileceği ve bir aksama olduğunda kime bilgi verileceği de açıklanmalıdır. Bu, bir planlama örneğidir; her sözleşmeye doğrudan kopyalanabilecek hazır hukuk hükmü değildir. Asıl yükümlülük somut kiralamaya ve mevcut sözleşmeye uygun olmalıdır.
Kış hizmetinde yerel yol temizleme düzenlemeleri ve güvenliği sağlama görevleri ayrıca önemlidir. Almanya'nın her yerinde aynı olduğu varsayılan kar temizleme saatlerini kullanmayın. Alanları, belediyenin koşullarını, kullanılacak ekipmanı ve güvenilir yedek düzenini kontrol edin. Görevi devretmek, ev sahibinin bütün organizasyon ve kontrol sorularını görmezden gelebileceği anlamına gelmez. Özellikle mevcut kiralamada görev dağılımı değişecekse, sorumluluğun hukuki sınırları uygun uzmanlıkla değerlendirilmelidir.
İşi yapmak ile hizmet bedelini ödemek ayrı konulardır. BGB § 556, işletme giderlerinin kiracı tarafından üstlenilmesi için anlaşma temelini gerektirir. Alman İşletme Giderleri Yönetmeliği'nin 2. maddesi ilgili temizlik türlerini kapsar; 1. maddesi yönetim ve onarım giderlerini kapsam dışında tutar. Bir şirket görevlendirip faturayı dairelere aktarmadan önce hizmet kapsamını, sözleşmeyi ve hesaplamayı inceleyin. Kira bedelini hesaplama rehberi, teklif hazırlığında temel kira ile devam eden giderleri ayrı ele almanıza yardımcı olur.
Genel yasakların yerine somut ve gerekçeli sınırlar koyun
Evcil hayvanlar bu ayrımı açıkça gösterir. Alman Federal Adalet Mahkemesi, 20 Mart 2013 tarihli VIII ZR 168/12 kararında konut kira sözleşmelerinin standart koşullarındaki genel köpek ve kedi yasağını geçersiz bulmuştur. Mahkemenin resmî açıklaması, somut menfaatlerin tartılması gerektiğini anlatır. Hükmün geçersiz olması, hayvanların diğer kişiler üzerindeki etkilerini dikkate almadan tutulabileceği anlamına gelmez. Her durumda sınırsız izin sonucu çıkarılmamalıdır.
Apartman kuralları gerçek rahatsızlıkları ve ortak alan kullanımını ele alabilir. Ancak tümden yasak, olayın incelenmesinin yerine geçirilmemelidir. Sözleşmedeki durum, ilgili hayvan ve somut koşullar değerlendirilir. Sadece yeni taleplerle ilgilenmek istememek, ev sahibinin ve sakinlerin menfaatlerini dengelemez. Tutarlı bir bildirim ve değerlendirme yöntemi yararlıdır. Buna rağmen her başvurunun sonucunu daha olay bilinmeden vaat etmek veya reddetmek, aynı ölçüde sorun yaratabilir.
Misafir kabul etmek normal konut yaşamının parçasıdır. Sessizlik ve güvenlik isteği, her ziyaret için önceden izin isteme konusunda genel bir hak vermez. Kullanımın uzun süre başka bir kişiye bırakılması farklı bir sözleşme meselesidir. Benzer şekilde yılda belirli sayıda partiye izin verildiğini söylemek, hangi rahatsızlığın kabul edileceğini açıklamaz. Sigara ve mangalda da yer, sözleşme ve gerçek etkiler önem taşır. Ortak merdiven, özel konut ve kiralanmış balkon otomatik olarak aynı değerlendirilmez.
Para cezaları da geçerli bir uygulama yolunun yerine kullanılamaz. BGB § 555 uyarınca konut kiraya veren lehine sözleşme cezası kararlaştırılması geçersizdir. Bir sonraki yanlış bırakılan çöp torbası için sabit ceza yazmak bu nedenle güvenilir çözüm değildir. Gerçekten oluşmuş zararın karşılanması başka bir hukuki meseledir. Sorumluluk ve talebin gerekli koşulları bulunmalıdır. Zarar tazmini ile cezalandırıcı sabit ödeme aynı yetki gibi sunulmamalıdır.
Değişiklikleri ve kat malikleri kararlarını ayrı inceleyin
Binanın ihtiyaçları zamanla değişebilir. Yeni çöp toplama günü, iletişim adresi veya çamaşır rezervasyon sistemi öncelikle pratik organizasyon konusudur. Ek temizlik yükü, yeni ödeme veya vaat edilmiş ortak alan hakkının kaldırılması ise sözleşmesel duruma müdahale eder. Bütün bu işlemlere güncelleme demek, tek taraflı yapılabileceklerini göstermez. Değerlendirmede isimden çok gerçek içerik ve kiracının durumu üzerindeki etki önemlidir. İlk adım, mevcut anlaşmayı tam olarak okumaktır.
Sözleşmeyi, ona eklenmiş düzenlemeyi ve varsa değişiklik yetkisi veren hükmü kontrol edin. Bu hükmün geçerliliği ve kapsamı da değerlendirilmelidir. Yeni anlaşma gerekiyorsa, neyin değişeceği kiracı tarafından anlaşılabilir olmalıdır. Duyuruya cevap verilmemesi, yeni sözleşmesel yükün kabul edildiğini varsaymak için güvenilir temel değildir. Zamanında bilgi verin, gerekli anlaşmayı açık biçimde yapın ve eski sürümleri saklayın. Böylece sonraki yönetim, kimin hangi koşulu kabul ettiğine ilişkin belgelere dayanır.
Kiralanan daire bir kat malikleri topluluğundaysa ek bir hukuki ilişki vardır. Almanya'da bunu Wohnungseigentumsgesetz, kısaca WEG düzenler. WEG § 19, apartman kurallarının oluşturulmasını uygun yönetim ve kullanım kapsamında sayar. Ancak topluluk kararı, ayrı kira sözleşmesindeki bütün soruları otomatik olarak çözmez. Ev sahibinin topluluğa karşı bağlılığı ile kuralın kiracıya nasıl uygulanacağı ayrı incelenmelidir. Özellikle maliyetler ve önceden vaat edilmiş kullanım hakları dikkat gerektirir.
Örneğin topluluk bisiklet odasını yeniden düzenlerken kira sözleşmesi belirli bir kullanımı açıkça vaat ediyor olabilir. Kiracıya yalnızca yeni yasağı göndermeden önce etkilenen hakları ve mümkün çözümü belirleyin. Yeni kiralamada, geçerli temel düzenlemelerle uyumlu kullanımları vaat edin. Tarihli ortak belge yönetimi kolaylaştırır, fakat mevcut daire sözleşmeleri arasındaki farkları ortadan kaldırmaz. Önemli bir çatışma varsa yalnızca panodaki kâğıdı değiştirmek yerine uygun hukuki inceleme yaptırılmalıdır.
Şikâyetleri açıklığa kavuşturun ve kiralamayı hazırlayın
Şikâyet geldiğinde önce ne olduğunu, zamanı, süresini ve etkilerini öğrenin. Komşu sürekli gürültülü demek yerine belirli olayları anlatmak daha yararlıdır. Diğer tarafın açıklamasını da dinleyin ve geçerli bir yükümlülüğün gerçekten ihlal edilip edilmediğini kontrol edin. Arızalı kapı kapatıcı, anlaşılmayan görev sırası veya depolama yeri eksikliği doğrudan çözülebilecek nedenler olabilir. Her anlaşmazlığın kaynağı kötü niyet değildir; doğru çözüm için önce somut durum anlaşılmalıdır.
Sözleşmeye aykırı kullanım ihtara rağmen devam ederse BGB § 541 bunun durdurulması için dava yolunu öngörür. Ev huzurunun sürekli bozulması nedeniyle olağanüstü ve bildirimsiz fesih, BGB §§ 543 ve 569 koşullarına ve somut olay değerlendirmesine bağlıdır. Görev ihlallerinde genellikle ihtar veya uygun giderme süresi önemlidir; kanuni istisnalar ayrıca incelenir. Üç şikâyetin otomatik fesih hakkı verdiği genel bir kural yoktur. Şikâyet sayısı tek başına hukuki değerlendirme değildir.
Ciddi yaptırım veya fesih adımlarını Alman kira hukuku alanında çalışan bir avukata inceletin. Yeni kiralamada öncelik daha somuttur: okunabilir kurallar hazırlamak, binayla ve sözleşmeyle uyumunu kontrol etmek, teslim sırasında temel işleyişi anlatmak. Açık beklentiler adaylarla görüşmeyi de kolaylaştırır. Kiracı bulma rehberimiz ilgili seçim sürecini açıklar. Kuralları tanıtmak, adayın günlük yaşamda neyle karşılaşacağını anlamasına yardımcı olmalı; özel hukuk incelemesinin yerine geçirilmemelidir.
Dairenizi veya konut binanızı kiraya hazırlamak istiyorsanız ev sahipleri için başvuru formunda konumu, taşınmaz türünü, planlanan kira başlangıcını ve mevcut ortak alan düzenini anlatabilirsiniz. Henüz çözülmemiş pratik soruları da belirtin. Böylece hazırlık ve pazarlama için bir sonraki adım somut olarak görüşülebilir. Özel sözleşme hükümlerinin hukuki değerlendirmesi yetkili uzmanın görevinde kalır. İlk açıklamada binanın gerçek durumu ve kiralama hedefinizin anlaşılır olması yeterli bir başlangıç sağlar.
