İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Miras kalan bir ev düzenli kira geliri sağlayabilir. Bunun uygulanabilir bir seçenek olup olmadığı, kimin karar verebildiğine, evin durumuna, mevcut yükümlülüklere ve kullanılabilir paraya bağlıdır. Bu rehber Almanya’daki, özellikle Kuzey Ren-Vestfalya’daki taşınmazlar için Alman hukuku çerçevesinde bir hazırlık yolu sunar.
Düsseldorf veya NRW’de taşınmazınızı kiraya mı vermek istiyorsunuz? Kiraya vermeyi görüşün
Önce hangi malvarlığını ve yükümlülükleri devraldığınızı belirleyin
Aile evini korumak ve masraflarını kirayla karşılamak anlaşılır bir amaçtır. Ancak ilk adım ilan hazırlamak olmamalıdır. Önce taşınmazın hukuki durumunu, borçlarını ve yakın zamanda yapılması gereken ödemeleri öğrenin. Boş, bakımlı ve onarım bütçesi hazır bir ev ile kredi borcu bulunan veya başka bir kişinin oturma hakkına konu olan ev aynı başlangıç koşullarına sahip değildir. Yüksek bir tahmini satış değeri, gelecek ayın faturalarını ödeyecek nakit bulunduğunu göstermez.
Alman Medeni Kanunu BGB’nin 1922. maddesine göre tereke kural olarak ölüm anında mirasçılara geçer. Grundbuch adı verilen Alman tapu sicilindeki düzeltme, miras yoluyla edinimi ilk kez yaratan işlem değildir. Yine de kimin mirasçı olduğunun kanıtlanması gerekir. Vasiyetnameyi veya miras sözleşmesini, açılmasına ilişkin mahkeme belgelerini ve mevcut mirasçılık kanıtlarını toplayın. GBO’nun 35. maddesi, belirli şartlarla resmî vasiyet belgeleri ve açılma tutanağının Erbschein denilen Alman mirasçılık belgesi yerine kullanılmasına izin verir.
Ayrı bir listede kredileri, ödenmemiş faturaları, sigortaları, vasiyetle bırakılan yükümlülükleri ve bilinen saklı pay taleplerini gösterin. Mirasçının sorumluluğu yalnızca evle sınırlı düşünülmemelidir. Mirası kabul edip etmeyeceğiniz hâlâ belirsizse, bağlayıcı kiralama adımlarından önce Alman miras hukuku konusunda danışmanlık alın. Ret süresi kural olarak altı haftadır; fakat başlangıcı otomatik olarak ölüm günü değildir. Belirli yurt dışı durumlarında altı ay uygulanır. Önceden gerçekleşmiş kabul de ret imkânını ortadan kaldırabilir.
Bu aşamanın sonucu kısa ve anlaşılır bir dosya olmalıdır: mirasçılar, eksik belgeler, mevcut haklar ve yaklaşan ödemeler. Belgeleri bulmak için bir sorumlu ve makul bir hedef tarih belirlemek, aynı işin aile içinde birkaç kez yapılmasını önler. Böylece kiralama kararı yalnızca evin duygusal veya tahmini parasal değerine dayanmaz.
Birden fazla mirasçı varsa karar ve temsil düzenini kurun
Birden fazla mirasçı bulunduğunda ev, ortak terekenin parçasıdır. Dörtte bir miras payı, belirli bir katı tek başına kiraya verme yetkisi anlamına gelmez. BGB’nin 2038. maddesi terekenin birlikte yönetilmesini öngörür. Atıf yapılan 745. madde çerçevesinde usulüne uygun yönetim için bazı kararlar pay çoğunluğuyla alınabilir. Burada kişi sayısı değil miras payları önemlidir. Bununla birlikte bu kural, her uzun süreli veya ekonomik açıdan olağan dışı sözleşmenin çoğunlukla yapılabileceği anlamına gelmez.
Örneğin Anna’nın payı yarı, Ben ile Cem’in payları ayrı ayrı dörtte bir olsun. Ben ve Cem birlikte pay çoğunluğuna sahip değildir; Anna da tek başına çoğunluk oluşturmaz. Anna ile Ben birlikte dörtte üçe ulaşır. Ancak bu hesap, önerilen kiralamanın usulüne uygun yönetim sayılıp sayılmadığını veya kimin imza atabileceğini tek başına çözmez. Uyuşmazlık, çok uzun bağlılık veya büyük bir dönüşüm varsa somut planı miras hukuku alanında çalışan bir avukata inceletin.
Aile içindeki kararı, dışarıya karşı temsil yetkisinden ayırın. Tadilat teklifi istemeye veya evi göstermeye yetkili olmak, herkes adına kira sözleşmesi imzalamaya otomatik olarak yetmez. Kiralama modelini, harcama sınırını, işlem yapacak kişileri ve gereken vekâletleri yazılı şekilde belirleyin. Bir Testamentsvollstrecker, yani vasiyetin uygulanması ve tereke yönetimi için atanmış görevli varsa, onun görev kapsamı ile yetkileri de ayrıca kontrol edilmelidir.
Günlük işler için de anlaşın: faturalar kime gelecek, onarımları kim onaylayacak ve diğerleri nasıl bilgilendirilecek? Malı korumak için zorunlu önlemler ayrı hukuki kurallara tabidir; bunlar serbestçe yeni kiracı seçme yetkisiyle aynı değildir. Miras ortaklığındaki ev rehberi genel karar sürecini açıklar. Kiralama açısından hedef, yalnızca ilk imzayı değil sonraki yılların yönetimini de mümkün kılan bir düzen olmalıdır.
Mevcut kiracılığı bütün belgeleriyle devralın
Ev zaten kiradaysa mal sahibinin ölümü kural olarak yeni bir kira ilişkisi başlatmaz. Mirasçılar hukuki halefiyet yoluyla kiraya verenin sözleşmedeki konumunu devralır. Yalnızca miras nedeniyle kiracıdan yeni sözleşme imzalamasını veya kirayı güncel ilan seviyesine çıkarmasını isteyemezsiniz. Kiracıya yetkili muhatabı anlaşılır şekilde bildirin ve ödeme talimatının dayanağını açıklayın. Birkaç aile üyesinin farklı hesaplara ödeme istemesi, normal işleyen bir kira ilişkisini gereksiz yere zorlaştırabilir.
Sözleşmenin yalnızca kira tutarını gösteren sayfasını okumak yeterli değildir. Ekleri, teslim tutanaklarını, bahçe ve garaj kullanımını, önceki gider hesaplarını, depozito belgelerini ve son yazışmaları inceleyin. Kararlaştırılan tutarı banka girişleriyle karşılaştırın. Daha düşük ödeme, anlaşılmış bir değişiklikten, kusur nedeniyle ileri sürülen kira indiriminden veya gecikmiş borçtan kaynaklanabilir. Bu ihtimalleri ayırmadan yapılan gelir tahmini yanıltıcı olur. Önce açıklamayı bulun, sonra gerekli adımı belirleyin.
Özellikle henüz tamamlanmamış işletme gideri hesaplarını kontrol edin. Miras, bu işlemlere ilişkin süreleri yeniden başlatmaz. Avans kararlaştırılmışsa BGB’nin 556. maddesi kural olarak yıllık hesaplaşmayı ve hesap döneminin sonundan itibaren on ikinci ayın sonuna kadar bildirimi öngörür. Hangi yılların açık olduğunu belirleyin. Eksik faturaları önceki yönetici veya ilgili hizmet sağlayıcıdan hedefli olarak isteyin; tahminleri gerçek belgeler gibi kabul etmeyin.
Nakit depozitonun nerede tutulduğunu da araştırın. Bu para, mirasçılara kalmış serbest bir tadilat bütçesi değildir. Evde bir akraba yaşıyorsa önce kullanımın hukuki temelini açıklığa kavuşturun. Kira sözleşmesi, oturma hakkı, Nießbrauch adı verilen intifa hakkı veya başka bir anlaşma farklı sonuçlara yol açabilir. Anahtarın sizde olması, evi hemen başka bir aileye teslim edebileceğinizi kanıtlamaz. Bu kontrol, ilan ve gösterim hazırlığından önce yapılmalıdır.
Evi gelecekte vereceğiniz kullanım sözü açısından inceleyin
Eski sahibinin yıllarca rahatça yaşadığı bir ev, yeni bir kiracıya verilmeden önce yine de çalışma gerektirebilir. BGB’nin 535. maddesi, kiraya verene sözleşmeye uygun kullanımı sağlama ve buna elverişli durumu koruma yükümlülüğü getirir. Bu nedenle asıl soru, hangi alanları ve donanımı gerçekten teslim edebileceğinizdir. Dış cephenin bakımlı görünmesi, elektrik tesisatının durumunu, nemin kaynağını veya ısıtmanın güvenilirliğini açıklamaz. Görünüm ile teknik durum ayrı değerlendirilmelidir.
Bütün odaları gezerek bulguları üç gruba ayırın: taşınmadan önce gerekli işler, öngörülebilir bakım ve isteğe bağlı iyileştirmeler. Gözlemleri tarihleriyle kaydedin. Teknik belirsizlikleri uygun uzmanlara veya yapı konusunda yetkin bir bilirkişiye inceletin. Nem lekesinin üzerini boyamadan önce nedenini öğrenin. Büyük işler için kapsamı, gerekli ön hazırlıkları ve gerçekçi bitiş tarihini içeren teklifler alın. Tek bir sözlü toplam fiyat, bağlayıcı taşınma günü belirlemek için yeterli değildir.
Planları, alan hesaplarını ve izin verilen kullanımı gerçek durumla karşılaştırın. Hobi odası olarak düzenlenmiş bir bodrum, kendiliğinden yasal bir yatak odası olmaz. Bir belgenin eksik olması da tek başına kaçak yapı kanıtı sayılmaz; konunun araştırılması gerektiğini gösterir. Girişleri, ek alanları, bahçeyi, kiraya dahil eşyaları ve tüketimin ölçülme imkânını netleştirin. Hangi alanın yalnız kiracıya ait olacağı da sözleşme hazırlığının parçasıdır.
Enerji belgesini zamanında hazırlayın. Kiralama sırasında belgenin gösterilmesine ilişkin hükümler, uygulanabilir yasal istisnalar saklı kalmak üzere, kural olarak en geç gösterimde sunulmasını ve sözleşme sonrasında teslim edilmesini gerektirir. Enerji belgesi teknik bina incelemesinin yerini tutmaz. Planlanan kullanım değişikliğini bina sigortacısına bildirin ve önceki boş kalma döneminin koşullarını da sorun. Teminat konusunda genel bir varsayıma değil, kendi poliçenizdeki şartlara dayanarak hareket edin.
Kirayı piyasa verileri ve hukuki sınırlar üzerinden belirleyin
Mirasçıların her ay almak istediği para, evin kira değerini belirlemez. Konum, izin verilen konut alanı, bina yaşı, donanım, enerji durumu ve bahçe birlikte değerlendirilmelidir. Gerçekten benzer evleri karşılaştırın ve ilan fiyatıyla fiilen kararlaştırılan kira arasındaki farkı koruyun. Yerel Mietspiegel, yani kira karşılaştırma çizelgesi kullanılıyorsa, bu ev türünü ve büyüklüğünü kapsayıp kapsamadığını kontrol edin. Her çizelge müstakil bir ev için doğrudan uygulanabilecek tutar sunmaz.
Ardından hukuki üst sınırı inceleyin. Belirlenmiş bölgelerde BGB’nin 556d. maddesi, başlangıç kirasını kural olarak yerel karşılaştırma kirasının en fazla yüzde on üzerine sınırlar. Kuzey Ren-Vestfalya’daki adresin kapsama girip girmediği, yürürlükteki kiracı koruma düzenlemesi ve eklerinden kontrol edilir. Önceki kira, modernizasyon ve kanuni istisnalar için ayrı şartlar bulunur. Evin miras kalması veya tek ailelik olması tek başına bu sınırlamayı ortadan kaldırmaz. Bir istisnaya dayanılacaksa dayanağı açık olmalıdır.
Nettokaltmiete denilen, işletme giderlerini içermeyen temel kirayı gider avanslarından ayırın. Kiracıya yalnızca hukuken izin verilen ve geçerli biçimde kararlaştırılmış masraflar aktarılabilir. Alman işletme gideri kurallarına göre yönetim ile yıpranma ve kusurları giderme masrafları bu yolla paylaştırılan işletme giderleri değildir. Bunlar, ısıtma sisteminin belirli düzenli kontrolleri gibi aktarılması mümkün olan rutin servis giderlerinden ayrılmalıdır. Dolayısıyla aylık toplam transferin tamamı mirasçıların geliri sayılmaz. Bir kısmı faturalar ve sonraki hesaplaşma için tutulmalıdır.
Kira bedeli hesaplama rehberi, karşılaştırmayı düzenlemeye yardımcı olur. Kararınızda gerekçesi açıklanabilen bir kira varsayımı kullanın ve henüz kesinleşmeyen noktaları belirtin. Hesap yalnızca doğrulanmamış yüksek bir kirayla olumlu görünüyorsa giderleri ve diğer seçenekleri yeniden değerlendirin. İlanda yüksek bir rakam yazmak finansman açığını gidermez. Gerçekçi başlangıç, hem aile içi beklentileri hem kiracıyla kurulacak ilişkiyi daha sağlam hale getirir.
Yıllık kira yerine kullanılabilir parayı hesaplayın
Önce olağan bir yılı, ardından daha zor bir senaryoyu değerlendirin. Tamamen varsayımsal bir örnekte aylık temel kira 1.500 euro ise yıllık toplam 18.000 euro olur. Bir ay kira gelmemesi için 1.500 euro, kiracıya aktarılamayan mal sahibi giderleri için 1.800 euro, planlanan onarım rezervi için 2.400 euro ve anapara dahil kredi ödemeleri için 6.000 euro ayırın. Kişisel vergiler ve ilave tek seferlik harcamalardan önce 6.300 euro kalır. Bu rakamlar piyasa kirası veya kazanç vaadi değildir.
Onarım için ayrılan tutar, planlama varsayımıdır; bütün evlere uygulanan yasal bir sabit tutar değildir. Teknik inceleme önemli bir arızayı zaten ortaya koymuşsa bunun gerçekçi maliyeti ayrıca hesaba girmelidir. Bir ay daha kira alınamaması örnekte kalan tutarı 4.800 euroya düşürür. Böyle bir kontrol, yüksek görünen yıllık cironun ne kadar dar bir hareket alanı bırakabileceğini gösterir. Kendi evinizin yaşı ve belgelenmiş durumu, kullanacağınız varsayımları belirlemelidir.
Başlangıç dönemi için ayrı hesap yapın. Kiracı taşınmadan önce 20.000 euro zorunlu çalışma gerekiyorsa ve bu iş için 35.000 euro kullanılabilir para varsa, ilk aşamada 15.000 euro kalır. Kira başlayana kadar süren giderler, olası miras vergisi veya başka kişilere yapılacak ödemeler buna henüz dahil değildir. Gelecekteki kira, bugün vadesi gelen faturayı karşılayamaz. Kiracı depozitosu da bu işlerin finansman kaynağı olarak kullanılamaz. Ödemeleri takvime yerleştirmek, yalnızca yıllık toplam yazmaktan daha açıklayıcıdır.
Birden fazla mirasçı varsa hesaplanan fazlayı hemen pay oranlarına göre dağıtmayın. Önce tereke borçları, kararlaştırılan rezervler ve gelir dağıtımına ilişkin kurallar dikkate alınmalıdır. İşler beklenenden kötü giderse ek parayı kimin sağlayacağını yazılı olarak belirleyin. Bir mirasçı katkı yapamıyor veya yapmak istemiyorsa, bunu ilk büyük arızadan önce bilmek gerekir. Bu konu sözleşmeden önce çözülmelidir.
Miras vergisini, kira vergisini ve amortismanı ayırın
Miras vergisi malvarlığının edinilmesiyle ilgilidir. Gelir vergisi ise diğer gelirlerin yanında daha sonra elde edilen kira gelirlerini kapsar. İki hesap aynı değildir. Az miras vergisi ödenmesi, aylık kiranın ne kadarının vergiden sonra kalacağını göstermez. Bir vergi danışmanı, terekeye ait belgeler ile her mirasçının kişisel durumunu birlikte değerlendirmelidir. Aynı evden pay alan kişilerin vergisel sonuçları birebir aynı olmak zorunda değildir.
Eskiden aile konutu olarak kullanılan evde erken sorulması gereken bir soru vardır: Kendi oturmasına bağlı bir miras vergisi istisnasından yararlanılmış mı, yoksa böyle bir istisna bekleniyor mu? ErbStG’nin 13. maddesinin birinci fıkrasındaki 4b ve 4c bentleri, belirli mirasçı grupları ve kişisel konut kullanımı şartlarına bağlıdır. Başkasına kiralama, bu kişisel kullanımın yerine geçmez. On yıl içinde kendi kullanımını bırakmak istisnayı geçmişe etkili olarak ortadan kaldırabilir; zorunlu engellere ilişkin yasal istisnalar somut olayda incelenmelidir.
Amortisman da ölüm günündeki piyasa değeri üzerinden otomatik olarak yeniden başlamaz. Özel malvarlığındaki karşılıksız edinimler için EStDV’nin 11d. maddesi esas olarak önceki sahibin vergisel değerlerine ve koşullarına dayanır. Eski satın alma belgelerini, yapım giderlerini ve amortisman kayıtlarını bulmaya çalışın. Bir diğer mirasçının payını ayrıca satın almak, kendi koşullarıyla değerlendirilmesi gereken ek bir işlem doğurabilir. Sadece güncel bir değerleme raporu bu belgelerin yerini tutmaz.
Nakit hesabını vergisel gelirden ayrı tutun. Kredi anaparasının ödenmesi banka bakiyesini azaltır, ancak faiz gideri gibi doğrudan gider indirimi olarak değerlendirilmez. Gelecekteki onarım için para ayırmak da yapılmış bir onarım ödemesi değildir. Gerçek harcamaların ve amortismanın sınıflandırılmasını vergi danışmanına yaptırın. Böylece vergilendirilen gelirle mirasçıların gerçekten harcayabileceği tutarı birbirine karıştırmazsınız. Karar verirken her iki tabloya da ihtiyaç vardır; biri diğerinin yerine kullanılamaz.
Uygulanabilir bir kiralama kararı ve sonraki adımları belirleyin
Sağlam bir kiralama kararı dört sonucu bir araya getirir: açık yetkiler, anlaşılmış bina durumu, hukuken savunulabilir kira ve yeterli kullanılabilir para. Yalnızca kapsamı belli bir onarım teklifi eksikse hazırlık o noktayı tamamlamaya odaklanabilir. Mirasçılar temel konuda anlaşamıyorsa veya gerekli işler finanse edilmemişse henüz bağlayıcı taşınma tarihi vermeyin. Satış veya herkesin sürdürebileceği başka bir kullanım da değerlendirmeye alınabilir. Amaç, kağıt üzerinde cazip görünen değil uygulanabilen bir seçeneği bulmaktır.
Evi deneme amacıyla kiralamak, kolay bir çıkış hakkı yaratmaz. Olağan konut kiralamasında BGB’nin 575. maddesi, süreli sözleşme için kanunda öngörülen bir neden ve bunun sözleşme yapılırken yazılı bildirimini gerektirir. İleride belki satma isteği tek başına yeterli değildir. Miras kalmış olması da süresiz sözleşmeyi serbestçe sona erdirme hakkı vermez. Bu yüzden sözleşme süresiyle ailenin gerçek planları uyumlu olmalı; gelecekte eve yeniden erişime bağlı planlar hukuken incelenmelidir.
Sonraki aşamada doğru bir ilan, düzenli gösterimler ve ölçülü bir kiracı seçimi hazırlayın. Uygun kiracı bulma rehberi bu adımları açıklar. Teslim sırasında durumu, sayaçları, anahtarları ve dahil eşyaları kaydedin. BGB’nin 551. maddesine göre kararlaştırılan nakit depozito kural olarak üç aylık temel kirayla sınırlıdır, üç eşit aylık taksitte ödenebilir ve kiraya verenin malvarlığından ayrı tutulmalıdır. Teslim tutanağı hazırlığı son güne bırakılmamalıdır.
Kiralama seçeneğini RICHTER Immobilien-Transaktionen ile görüşmek için ev sahipleri başvuru formunda konumu, yaklaşık büyüklüğü, mevcut kullanımı ve düşündüğünüz zamanı belirtin. Başka mirasçılar ile bilinen onarım ihtiyaçlarını da ekleyin. Bu bilgiler taşınmaz hakkında somut bir görüşme hazırlanmasını sağlar. Miras uyuşmazlıkları avukatın, vergi sonuçları vergi danışmanının, teknik belirsizlikler ise ilgili yapı uzmanlarının alanıdır. Her sorunun doğru uzmana yönlendirilmesi, kiralama kararının eksik varsayımlar üzerine kurulmasını önler.
