Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Ein geerbtes Haus kann regelmäßige Einnahmen ermöglichen. Ob die Vermietung wirklich trägt, zeigt sich aber erst nach einem Blick auf Befugnisse, bestehende Verpflichtungen, Gebäudezustand und Liquidität. Dieser Ratgeber führt Sie von der ersten Bestandsaufnahme zu einer begründeten Vermietungsentscheidung in Deutschland und NRW.
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Klären Sie zuerst, was Sie tatsächlich geerbt haben
Nach einem Erbfall liegt eine Vermietung oft nahe: Das Haus bleibt in der Familie und soll seine Kosten künftig selbst tragen. Beginnen Sie trotzdem nicht mit einem Inserat. Die erste Entscheidung lautet, ob Sie über das Objekt verfügen können und welche Verpflichtungen damit verbunden sind. Ein Haus mit laufendem Darlehen, ungeklärten Nutzungsrechten oder erheblichem Reparaturbedarf braucht einen anderen Start als ein schuldenfreies, bezugsfertiges Gebäude.
Nach § 1922 BGB geht der Nachlass grundsätzlich mit dem Tod auf die Erben über. Die Eintragung im Grundbuch ist dafür nicht erst der auslösende Schritt. Erbenstellung und Nachweis bleiben dennoch entscheidend. Sammeln Sie Testament beziehungsweise Erbvertrag, Eröffnungsunterlagen und vorhandene Erbnachweise. Für die Grundbuchberichtigung verlangt § 35 GBO nicht ausnahmslos einen Erbschein; bei geeigneten öffentlichen Urkunden kann ein anderer gesetzlich vorgesehener Nachweis genügen.
Legen Sie daneben einen zweiten Ordner für Verpflichtungen an: Kredite, Versicherungen, offene Rechnungen, Vermächtnisse und bekannte Pflichtteilsansprüche. Die Erbenhaftung betrifft mehr als die Immobilie. Ist noch unklar, ob Sie die Erbschaft annehmen wollen, gehört diese Frage vor verbindlichen Vermietungsschritten zur erbrechtlichen Beratung. Die Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen, beginnt aber nicht pauschal am Todestag; für bestimmte Auslandssituationen gelten sechs Monate. Auch eine bereits erfolgte Annahme kann die Ausschlagung ausschließen.
Das praktische Ergebnis ist eine übersichtliche Ausgangslage: Wer ist Erbe, welche Nachweise fehlen und welche Zahlungen stehen kurzfristig an? Eine hohe geschätzte Immobilienbewertung beantwortet keine dieser Fragen und ersetzt insbesondere kein verfügbares Geld auf dem Konto.
Vereinbaren Sie in der Erbengemeinschaft Entscheidung und Vertretung
Bei mehreren Erben gehört das Haus zunächst zum gemeinschaftlichen Nachlass. Es wird nicht automatisch in einzelne frei vermietbare Zimmer oder Etagen nach Erbquoten aufgeteilt. Nach § 2038 BGB steht die Verwaltung den Erben gemeinschaftlich zu. Für ordnungsmäßige Verwaltung können Mehrheitsentscheidungen nach den Regeln des § 745 BGB möglich sein. Entscheidend sind die Erbanteile, nicht die Zahl der Personen. Eine beliebige langfristige Bindung lässt sich daraus jedoch nicht rechtfertigen.
Ein Beispiel: Anna hält die Hälfte, Ben und Cem jeweils ein Viertel des Nachlasses. Ben und Cem haben zusammen keine Anteilsmehrheit. Anna allein ebenfalls nicht. Anna und Ben erreichen rechnerisch drei Viertel. Ob ihr konkreter Vermietungsplan ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und wie er wirksam umgesetzt werden kann, ist damit noch nicht abschließend geklärt. Bei Streit, ungewöhnlich langer Bindung oder erheblichen Umbauten sollte ein im Erbrecht tätiger Rechtsanwalt den konkreten Beschluss prüfen.
Trennen Sie den internen Beschluss von der Vertretung gegenüber Mietinteressenten. Wer Angebote einholen oder Besichtigungen koordinieren darf, darf deshalb nicht automatisch im Namen aller den Mietvertrag unterschreiben. Halten Sie Beteiligte, Mietkonzept, Investitionsrahmen und erforderliche Vollmachten schriftlich fest. Besteht Testamentsvollstreckung, sind außerdem deren Umfang und die Befugnisse des Testamentsvollstreckers zu prüfen.
Vereinbaren Sie auch den Alltag: Wer entscheidet über Reparaturen, wer erhält Rechnungen und wer informiert die anderen? Notwendige Erhaltungsmaßnahmen haben eine eigene gesetzliche Stellung und sind nicht mit einer frei gestaltbaren Neuvermietung gleichzusetzen. Unser Ratgeber zur Erbengemeinschaft mit Haus erläutert die übergeordnete gemeinsame Entscheidungsfindung. Hier sollte am Ende ein arbeitsfähiger Vermietungsplan mit klaren Zuständigkeiten stehen.
Übernehmen Sie bestehende Mietverhältnisse vollständig
War das Haus bereits vermietet, beginnt mit dem Erbfall grundsätzlich kein neues Mietverhältnis. Die Erben treten im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge in die Vermieterstellung ein. Ein neuer Vertrag oder eine neue Marktmiete lässt sich nicht allein mit dem Eigentümerwechsel durch Erbschaft verlangen. Informieren Sie die Mieter nachvollziehbar über die berechtigten Ansprechpartner und stimmen Sie einen belegbaren Zahlungsweg ab. Vermeiden Sie konkurrierende Zahlungsaufforderungen verschiedener Familienmitglieder.
Lesen Sie nicht nur die erste Vertragsseite. Benötigt werden sämtliche Nachträge, Übergabeprotokolle, vereinbarte Nutzungen von Garten und Garage, bisherige Abrechnungen, Kautionsnachweise und die aktuelle Korrespondenz. Vergleichen Sie die vereinbarte Miete mit den tatsächlichen Zahlungseingängen. Eine niedrigere Überweisung kann auf eine vereinbarte Änderung, einen geltend gemachten Mangel oder Rückstände zurückgehen. Ohne diese Unterscheidung entsteht schnell eine falsche Einnahmenprognose.
Besonders wichtig sind offene Betriebskostenabrechnungen. Der Erbfall setzt laufende Fristen nicht einfach zurück. Bei vereinbarten Vorauszahlungen sieht § 556 BGB grundsätzlich eine jährliche Abrechnung und eine Mitteilung spätestens bis zum Ende des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vor. Prüfen Sie deshalb gleich, für welche Jahre Belege oder Abrechnungen fehlen. Fehlende Unterlagen sollten Sie gezielt bei der bisherigen Verwaltung anfordern.
Klären Sie ebenfalls, wo eine geleistete Geldkaution angelegt ist. Sie ist kein vererbter Geldtopf für Renovierungen. Bewohnt ein Angehöriger das Haus, ist zuerst dessen Rechtsgrundlage zu klären: Mietvertrag, Wohnungsrecht, Nießbrauch oder eine andere Vereinbarung können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Ein vorhandener Schlüssel und ein leer wirkendes Zimmer belegen keine freie Verfügbarkeit für neue Mieter.
Prüfen Sie das Haus als künftiger Vermieter
Ein Haus kann für die bisherige Eigentümerfamilie lange funktioniert haben und trotzdem vor einer Vermietung Arbeiten benötigen. Nach § 535 BGB müssen Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglichen und den dafür geeigneten Zustand erhalten. Entscheidend ist daher, was Sie den Mietern tatsächlich überlassen und zusagen können. Eine gepflegte Fassade sagt wenig über Feuchtigkeit, Elektroinstallation oder die Zuverlässigkeit der Heizung aus.
Gehen Sie Raum für Raum durch das Haus und trennen Sie drei Kategorien: vor Einzug notwendige Arbeiten, absehbare Erhaltung und frei wählbare Verbesserungen. Dokumentieren Sie Befunde mit Datum und lassen Sie technische Unsicherheiten von passenden Fachbetrieben beziehungsweise Bausachverständigen untersuchen. Bei einem Feuchtigkeitsfleck ist die Ursache zu klären, bevor die Wand neu gestrichen wird. Holen Sie für größere Arbeiten Angebote mit Leistungsumfang und realistischem Fertigstellungstermin ein.
Vergleichen Sie Grundrisse, Flächen und genehmigte Nutzung mit dem tatsächlichen Zustand. Ein als Hobbyraum ausgebauter Keller ist nicht automatisch ein vermietbares Schlafzimmer. Fehlende Bauunterlagen bedeuten zwar noch keinen nachgewiesenen baurechtlichen Verstoß, verlangen aber eine gezielte Klärung. Prüfen Sie außerdem Zugang, Garten, Nebenräume, mitvermietete Ausstattung und die Möglichkeit einer nachvollziehbaren Verbrauchserfassung.
Bereiten Sie den Energieausweis vor. Die gesetzlichen Vorgaben zur Vorlage bei Vermietung sehen grundsätzlich die Vorlage spätestens bei der Besichtigung und die Übergabe nach Vertragsschluss vor; gesetzliche Ausnahmen sind objektbezogen zu prüfen. Ein Energieausweis ersetzt keine technische Zustandsprüfung. Informieren Sie auch den Gebäudeversicherer über die geplante Nutzung und klären Sie mögliche Anforderungen während eines vorherigen Leerstands. Versicherungsschutz sollte aus dem tatsächlichen Vertrag abgeleitet werden.
Bestimmen Sie eine belegbare und zulässige Miete
Die gewünschte monatliche Auszahlung an die Erben ist kein Maßstab für die erzielbare Miete. Beginnen Sie mit dem Haus: Lage, rechtlich nutzbare Wohnfläche, Baualter, Ausstattung, energetischer Zustand und Garten beeinflussen seine Einordnung. Vergleichen Sie ähnliche Objekte und unterscheiden Sie angebotene von tatsächlich vereinbarten Mieten. Prüfen Sie beim örtlichen Mietspiegel ausdrücklich, ob er für diesen Haustyp und diese Größe überhaupt einen passenden Anwendungsbereich hat.
Danach folgt die rechtliche Grenze. Für entsprechend bestimmte Gebiete regelt § 556d BGB die zulässige Anfangsmiete grundsätzlich mit höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob die Adresse erfasst ist, ergibt sich in NRW aus der geltenden Mieterschutzverordnung mit Anlagen. Besonderheiten durch Vormiete oder Modernisierung und gesetzliche Ausnahmen müssen anhand ihrer Voraussetzungen geprüft werden. Ein geerbtes Einfamilienhaus ist nicht allein wegen dieser Eigenschaften von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Trennen Sie Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen. Laufende Kosten lassen sich nur im zulässigen, wirksam vereinbarten Umfang auf Mieter übertragen. Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen sind nach der Betriebskostenverordnung keine Betriebskosten. Davon zu unterscheiden sind zulässige laufende Wartungskosten, etwa bestimmte regelmäßige Prüfungen der Heizungsanlage. Die monatliche Gesamtüberweisung enthält deshalb Beträge, die später für Rechnungen und Abrechnungen gebraucht werden.
Unser Ratgeber zum Berechnen der Miete hilft, Vergleich und Herleitung zu strukturieren. Legen Sie für Ihre Entscheidung einen nachvollziehbaren Mietansatz zugrunde und kennzeichnen Sie offene Annahmen. Wenn die Vermietung nur mit einer ungeprüft hohen Miete funktioniert, ist das ein Anlass, Kosten und Alternativen neu zu bewerten. Ein optimistisches Inserat löst eine Finanzierungslücke nicht.
Rechnen Sie mit Liquidität statt mit der Jahreskaltmiete
Rechnen Sie zuerst ein normales Jahr und danach einen ungünstigeren Verlauf. Ein bewusst fiktives Beispiel: Bei 1.500 Euro monatlicher Nettokaltmiete wären jährlich 18.000 Euro möglich. Ziehen Sie 1.500 Euro für einen angenommenen Monat ohne Mieteingang, 1.800 Euro nicht umlegbare Eigentümerkosten, 2.400 Euro geplante Reparaturrücklage und 6.000 Euro Darlehenszahlungen einschließlich Tilgung ab. Es bleiben 6.300 Euro vor persönlichen Steuern und vor zusätzlichen einmaligen Ausgaben. Das ist weder eine Marktmiete noch eine Renditezusage.
Die Rücklage ist dabei eine eigene Vorsichtsannahme, kein gesetzlicher Pauschalbetrag. Wenn die technische Prüfung schon einen konkreten größeren Schaden zeigt, muss dessen tatsächlicher Kostenrahmen zusätzlich eingeplant werden. Bei einem weiteren Monat ohne Mietzahlung sinkt der Beispielüberschuss auf 4.800 Euro. Daraus wird sichtbar, wie wenig Spielraum eine scheinbar komfortable Jahresmiete unter ungünstigeren Umständen bieten kann.
Planen Sie die Startphase separat. Sind vor Einzug 20.000 Euro für notwendige Arbeiten fällig und stehen 35.000 Euro dafür verfügbare Mittel bereit, verbleiben zunächst 15.000 Euro. Laufende Belastungen bis zum Mietbeginn, Erbschaftsteuer oder Ausgleichszahlungen sind darin noch nicht enthalten. Künftige Mieten können Rechnungen nicht bezahlen, die schon vorher fällig werden. Die Mietkaution ist ebenfalls keine Finanzierung dieser Arbeiten.
Bei mehreren Erben darf der rechnerische Überschuss nicht automatisch nach Quoten ausgezahlt werden. Nachlassverbindlichkeiten, vereinbarte Rücklagen und die Regeln zur Ertragsverteilung sind zuerst zu berücksichtigen. Klären Sie schriftlich, wer zusätzliche Mittel bereitstellt, wenn die Rechnung nicht aufgeht. Können oder wollen einzelne Erben das nicht, gehört diese Frage vor die Vertragsunterzeichnung und nicht erst vor die erste größere Reparatur.
Trennen Sie Erbschaftsteuer, laufende Steuer und Abschreibung
Erbschaftsteuer betrifft den Erwerb des Vermögens; Einkommensteuer betrifft unter anderem die späteren Einkünfte aus Vermietung. Das sind unterschiedliche Rechnungen mit unterschiedlichen Voraussetzungen. Eine niedrige persönliche Erbschaftsteuer sagt deshalb nichts darüber aus, welcher Teil der laufenden Miete nach Steuern verfügbar bleibt. Lassen Sie die steuerliche Einordnung anhand des gesamten Nachlasses und Ihrer eigenen Situation prüfen.
Bei einem bislang selbst bewohnten Familienheim ist eine besondere Frage früh zu stellen: Wurde eine Steuerbefreiung wegen eigener Wohnnutzung beansprucht oder wird damit gerechnet? Die Befreiungen nach § 13 Absatz 1 Nummern 4b und 4c ErbStG knüpfen an bestimmte Erwerber und Selbstnutzung an. Eine Vermietung erfüllt diese Selbstnutzung nicht. Die Aufgabe eigener Nutzung innerhalb von zehn Jahren kann eine Befreiung rückwirkend entfallen lassen; gesetzliche Ausnahmen bei zwingenden Hinderungsgründen bedürfen einer konkreten Prüfung.
Auch die Abschreibung startet nicht automatisch mit dem Verkehrswert am Todestag neu. Für unentgeltlich erworbene private Wirtschaftsgüter knüpft § 11d EStDV grundsätzlich an die steuerlichen Werte und Verhältnisse des Rechtsvorgängers an. Beschaffen Sie alte Anschaffungsunterlagen, Herstellungsbelege und Abschreibungsverzeichnisse. Zusätzliche Erwerbsvorgänge wie die Übernahme von Miterbenanteilen können eine eigene Beurteilung verlangen.
Die Liquiditätsrechnung bleibt davon getrennt: Tilgung verringert das Bankguthaben, ist aber nicht wie Zinsaufwand als laufender Werbungskostenabzug zu behandeln. Eine nur zurückgelegte Reparaturreserve ist ebenfalls keine bereits bezahlte Reparatur. Lassen Sie tatsächliche Ausgaben, Abschreibung und steuerliche Zuordnung vom Steuerberater einordnen. So vermeiden Sie, einen steuerlichen Überschuss mit dem Geld zu verwechseln, das die Erbengemeinschaft tatsächlich ausgeben kann.
Entscheiden Sie über Vermietung, Vorbereitung oder eine andere Lösung
Eine tragfähige Vermietungsentscheidung braucht vier Ergebnisse: geklärte Befugnisse, ein belastbares Bild des Zustands, eine zulässige Mietannahme und ausreichende verfügbare Mittel. Fehlt nur ein Angebot für eine klar begrenzte Reparatur, lässt sich die Vorbereitung gezielt fortsetzen. Sind dagegen die Erben uneinig oder notwendige Arbeiten nicht finanziert, sollte noch kein verbindlicher Einzugstermin zugesagt werden. Prüfen Sie dann auch Verkauf oder eine andere gemeinsam tragbare Nutzung.
Eine Vermietung auf Probe schafft nicht automatisch einen einfachen Ausstieg. Für einen gewöhnlichen Wohnraummietvertrag verlangt § 575 BGB einen gesetzlichen Befristungsgrund und dessen schriftliche Mitteilung bei Vertragsschluss. Der Wunsch, vielleicht später zu verkaufen, genügt dafür nicht allein. Auch ein unbefristeter Vertrag lässt sich nicht allein wegen des Erbfalls beliebig kündigen. Vertragsdauer und langfristige Familienplanung sollten deshalb zusammenpassen.
Bereiten Sie anschließend eine sachliche Anzeige, Besichtigungen und eine angemessene Mieterauswahl vor. Der Leitfaden passende Mieter finden unterstützt die nächsten Schritte. Dokumentieren Sie bei Übergabe Zustand, Zählerstände, Schlüssel und mitvermietete Gegenstände. Eine vereinbarte Geldkaution ist nach § 551 BGB grundsätzlich auf drei Nettokaltmieten begrenzt, in drei Monatsraten zahlbar und getrennt vom Vermietervermögen anzulegen.
Wenn Sie die Vermietung mit RICHTER Immobilien-Transaktionen besprechen möchten, schildern Sie über die Anfrage für Vermieter Ort, Größe, aktuellen Nutzungszustand und Ihren zeitlichen Rahmen. Nennen Sie außerdem, ob mehrere Erben beteiligt sind und welche Arbeiten bereits bekannt sind. Damit lässt sich das Immobiliengespräch konkret vorbereiten. Streitige Erbrechtsfragen gehören zum Rechtsanwalt, steuerliche Folgen zum Steuerberater und technische Unsicherheiten zu den passenden Sachverständigen.
