El contrato de arrendamiento es la base de una buena relación arrendaticia: deja constancia de lo acordado y protege a ambas partes, siempre que esté bien redactado. Para el arrendador, el arte consiste en celebrar un contrato jurídicamente seguro que siga siendo válido y que, en caso de duda, también resista ante los tribunales. Pues las cláusulas no válidas no se resuelven a favor del arrendador, sino que se sustituyen por la regulación legal, a menudo en perjuicio de usted. Esta guía ordena de forma objetiva los puntos más importantes del contrato de arrendamiento de vivienda: desde los contenidos obligatorios, pasando por el importe de la renta, la fianza y las reparaciones de conservación, hasta el plazo determinado y los plazos de preaviso.
Los contenidos obligatorios: lo que debe figurar en todo contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento de vivienda no está sujeto, en principio, a forma alguna: ni siquiera tiene por qué celebrarse necesariamente por escrito. Sin embargo, para que llegue a existir un contrato válido, los puntos esenciales deben estar determinados o, al menos, ser determinables:
- Las partes contratantes: arrendador y arrendatario deben quedar identificados con claridad, con nombre completo y domicilio.
- El objeto arrendado: la vivienda concreta, su ubicación en el edificio, así como las superficies coarrendadas, como trastero, garaje o plaza de aparcamiento.
- La renta: el importe de la renta o, en todo caso, una base de cálculo determinable.
Las obligaciones fundamentales derivan del § 535 del Código Civil alemán (BGB): el arrendador cede la vivienda en estado conforme al contrato y la mantiene durante el tiempo del arrendamiento; el arrendatario paga la renta acordada y trata la vivienda con cuidado. Es recomendable, aunque no necesario para la validez, establecer regulaciones claras sobre gastos de comunidad y suministros, fianza, reparaciones de conservación y normas de la comunidad. Cuanto más preciso sea el contrato, menos conflictos surgirán después.
Pactar correctamente la renta y los gastos repercutibles
Junto a la renta neta sin gastos (renta base sin gastos repercutibles), estos gastos constituyen la segunda gran partida. Lo decisivo es: usted solo puede repercutir los gastos al arrendatario cuando así se haya pactado expresamente en el contrato de arrendamiento (§ 556, apartado 1, BGB). A falta de tal pacto, el arrendador soporta él mismo estos costes, un error frecuente y caro.
Lo habitual es la repercusión mediante un pago a cuenta mensual con liquidación anual; como alternativa es posible una cuota a tanto alzado. En ambos casos, el contrato debe permitir reconocer las clases de costes repercutibles, por ejemplo mediante remisión al Reglamento de Gastos Repercutibles (Betriebskostenverordnung). Al fijar el importe de la renta en Düsseldorf debe observarse, además, el límite de control de rentas (Mietpreisbremse): en el realquiler, la renta no puede superar la renta comparativa habitual de la zona en más de un diez por ciento. Por ello, una renta inicial correctamente deducida es el paso más importante antes de firmar el contrato.
¿Plazo determinado o indefinido? El contrato de duración determinada y sus límites
El supuesto habitual es el contrato de arrendamiento indefinido. Tiene duración indefinida y finaliza mediante resolución ordinaria, si bien el arrendador solo puede resolver cuando concurra un interés legítimo (véase más abajo). Esta modalidad ofrece seguridad de planificación a ambas partes y, en la práctica, suele ser la más razonable.
Un contrato de arrendamiento de duración determinada es, en cambio, admisible solo bajo requisitos estrictos. Conforme al § 575 BGB, ya al celebrarse el contrato debe concurrir una causa cualificada de duración determinada que debe comunicarse por escrito al arrendatario. Solo se reconocen tres causas: que el arrendador quiera utilizar los locales, tras el vencimiento, para sí o para su familia (necesidad propia), que quiera demolerlos o modificarlos de forma tan sustancial que la continuación dificultaría considerablemente las obras, o que quiera arrendarlos a una persona obligada a prestar un servicio. Si falta una causa admisible o la comunicación por escrito, el contrato se considera automáticamente indefinido: la duración determinada carece entonces de efecto. Una simple limitación temporal «porque ahora conviene» no funciona, por tanto, en el Derecho de arrendamientos de vivienda.
Renta escalonada y renta indexada: ajustes de renta previsibles
Quien desee fijar de antemano la evolución futura de la renta puede elegir entre dos modelos, ambos deben pactarse por escrito.
- Renta escalonada (§ 557a BGB): la renta sube en momentos determinados por importes pactados previamente. Cada tramo debe expresarse como una cantidad concreta de dinero; no bastan las meras indicaciones en porcentaje. Entre dos subidas debe mediar al menos un año. Durante la fase escalonada queda excluida una subida adicional hasta la renta comparativa habitual de la zona.
- Renta indexada (§ 557b BGB): la renta evoluciona conforme al índice de precios al consumo de la Oficina Federal de Estadística (Statistisches Bundesamt). Las subidas son posibles, como muy pronto, un año después del último ajuste y deben hacerse valer en forma de texto, indicando la evolución del índice.
Importante para ambos modelos: el límite de control de rentas (Mietpreisbremse) rige también aquí para la renta inicial. En Düsseldorf, la renta inicial no puede superar el límite máximo admisible; solo sobre esa base se construyen el escalonamiento o el índice.
La fianza: importe, plazos y depósito separado
La fianza arrendaticia protege al arrendador frente a daños y créditos pendientes. El § 551 BGB establece para ello límites claros que son imperativos:
- Límite máximo: la fianza puede ascender, como máximo, a tres mensualidades de renta, calculadas sobre la renta neta sin gastos repercutibles.
- Pago a plazos: el arrendatario puede prestar la fianza en tres plazos mensuales iguales. El primer plazo vence al inicio del arrendamiento. Una cláusula que lo excluya es nula.
- Depósito separado: el arrendador debe depositar la fianza de forma separada de su propio patrimonio y a salvo de insolvencia, al tipo de interés habitual para los depósitos de ahorro con preaviso de tres meses. Los intereses corresponden al arrendatario e incrementan la garantía.
Quien fije la fianza por encima de lo permitido o no la deposite de forma separada se expone a reclamaciones de devolución y a otros derechos del arrendatario. Por ello, el cumplimiento de estas reglas forma parte del deber de diligencia de todo arrendador.
Reparaciones de conservación: precaución con las cláusulas estándar
¿Reformar al marcharse? Hace tiempo que eso ya no es algo evidente. En principio, la conservación corresponde al arrendador (§ 535 BGB). Las reparaciones de conservación pueden, ciertamente, trasladarse al arrendatario, pero el Tribunal Supremo Federal (Bundesgerichtshof) ha declarado nulas muchas cláusulas de formulario habituales:
- Plazos rígidos: son nulas las cláusulas que prescriben intervalos fijos de reforma (por ejemplo «la cocina cada tres años, las estancias cada cinco años») sin atender al estado real.
- Vivienda entregada sin reformar: si la vivienda se entrega sin reformar y, pese a ello, se quiere obligar al arrendatario a reformar, la cláusula es nula sin una compensación adecuada (por ejemplo, una aportación).
- Liquidación a prorrata: las cláusulas que hacen participar al arrendatario, al marcharse, en la parte proporcional de reformas aún no exigibles, por regla general no superan el control de validez.
- Reforma final rígida: es nula la obligación de reformar la vivienda al marcharse con independencia de su estado real.
La consecuencia de una cláusula nula es inequívoca: no se «atenúa», sino que decae por completo, y rige la regulación legal, según la cual el arrendador soporta las reparaciones de conservación. Adoptar sin más una plantilla modelo puede salir caro aquí; una cláusula revisada y actualizada vale su peso en oro.
Resolución y forma escrita: plazos que usted debe conocer
Para la finalización del arrendamiento rigen plazos legales claros (§ 573c BGB). El arrendatario puede resolver en todo momento los contratos indefinidos con un preaviso de tres meses, con independencia del tiempo que lleve viviendo allí. Para el arrendador, el plazo se prolonga de forma escalonada con la duración del arrendamiento:
- hasta cinco años de arrendamiento: tres meses,
- más de cinco años: seis meses,
- más de ocho años: nueve meses.
Además, el arrendador necesita siempre, para una resolución ordinaria, un interés legítimo (§ 573 BGB), como la necesidad propia o un incumplimiento contractual grave del arrendatario. Las causas deben indicarse en el escrito de resolución; si falta un interés legítimo, la resolución es nula.
Sobre la forma escrita: los contratos de arrendamiento con una duración fija superior a un año deben celebrarse por escrito (§ 550 BGB). Si no se observa la forma escrita, el contrato no es nulo, sino que se considera indefinido y puede resolverse de forma ordinaria, como muy pronto, con efectos al transcurrir un año desde la entrega de la vivienda. Para la práctica esto significa: un contrato redactado cuidadosamente por escrito, con cláusulas claras, es la mejor previsión frente a sorpresas posteriores.
