Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Ob eine WG-Vermietung für Sie funktioniert, entscheidet sich vor dem Einzug: Wer wird Vertragspartner, wer trägt ein leeres Zimmer und wie kann jemand wieder ausscheiden? Mit drei klar getrennten Vertragsmodellen lässt sich diese Entscheidung fundiert treffen.
Sie möchten eine Immobilie in Düsseldorf oder NRW vermieten? Vermietung besprechen
Entscheiden Sie zuerst, welche Verantwortung Sie übernehmen möchten
Eine Wohngemeinschaft kann eine Wohnung für Menschen interessant machen, die Kosten teilen und dennoch einen eigenen Rückzugsraum möchten. Für Eigentümer ist das aber kein einheitliches Vermietungsmodell. Sie können die gesamte Wohnung gemeinsam an mehrere Personen vermieten, einen Hauptmieter mit erlaubter Untervermietung wählen oder einzelne Zimmer direkt vermieten. Die Unterschiede zeigen sich besonders dann, wenn jemand nicht zahlt oder auszieht.
Prüfen Sie zunächst den Grundriss: Sind die vorgesehenen Schlafzimmer unabhängig erreichbar? Reichen Küche, Bad und Abstellflächen für die geplante Belegung? Ein Durchgangszimmer wird durch eine zusätzliche Tür im Exposé nicht zum vollwertigen privaten Zimmer. Auch Schallschutz, Zustand und die tatsächliche Nutzbarkeit gemeinsamer Räume gehören zur Entscheidung. Bei geplanten Umbauten oder unklarer zulässiger Nutzung sollten die zuständigen Fachleute beziehungsweise die örtliche Bauaufsicht einbezogen werden.
Überlegen Sie anschließend, wie viel laufende Organisation Sie leisten können. Einzelne Zimmer bedeuten häufig mehrere Ansprechpartner, unterschiedliche Auszugstermine und eigene Nachvermietungen. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag organisiert die Gruppe vieles selbst; Änderungen der Vertragspartner bleiben dennoch ein Thema für Sie. Ein Hauptmieter bündelt die Kommunikation, konzentriert aber auch das Zahlungsrisiko auf seine Leistungsfähigkeit.
Als durchgehendes Beispiel dient eine Wohnung in Düsseldorf mit drei separat erreichbaren Zimmern. Anna, Ben und Cem möchten einziehen. Die rein angenommene Nettokaltmiete beträgt 1.200 Euro monatlich; 300 Euro kommen als Betriebskostenvorauszahlung hinzu. Diese Zahlen sind keine Marktmietempfehlung. Entscheidend ist zunächst, ob Sie eine gemeinsame Wohnung oder drei einzeln verfügbare Mietangebote organisieren wollen.
Ein gemeinsamer Mietvertrag verbindet alle Hauptmieter
Unterschreiben Anna, Ben und Cem gemeinsam als Mieter, stehen alle drei auf der Mieterseite desselben Vertrags. Bezeichnen Sie die Personen eindeutig; „WG Musterstraße“ ist für die Zuordnung der Vertragspartner zu ungenau. Ein ausgewählter Ansprechpartner kann Termine abstimmen, erhält dadurch aber keine automatische Vollmacht für sämtliche rechtsverbindlichen Erklärungen der anderen.
Bei gemeinsamer Verpflichtung zur Mietzahlung besteht grundsätzlich gesamtschuldnerische Haftung. Sie können die geschuldete Leistung insgesamt nur einmal verlangen, sich aber grundsätzlich an jeden Gesamtschuldner halten. Das folgt aus § 421 BGB und § 427 BGB. Wenn die Gruppe intern je 500 Euro der monatlichen Gesamtzahlung aufteilt, begrenzt diese interne Verteilung Ihre Ansprüche aus dem gemeinsamen Vertrag nicht auf jeweils 500 Euro.
Zahlt Ben seinen Anteil nicht, bleibt die vertraglich geschuldete Gesamtzahlung grundsätzlich bestehen. Anna und Cem können dadurch wirtschaftlich stärker belastet werden, auch wenn sie ihre eigenen Anteile pünktlich überwiesen haben. Wie die Bewohner sich untereinander ausgleichen, ist von Ihrem Anspruch zu trennen. Für die Praxis ist eine eindeutige Zahlungszuordnung wichtig: Auch drei Überweisungen sollten als Zahlungen auf denselben Vertrag erkennbar sein.
Das Modell passt zu einer Gruppe, die die Wohnung gemeinsam tragen und ihre interne Organisation selbst regeln möchte. Es reduziert jedoch nicht jedes Risiko. Mehrere Unterschriften ersetzen keine realistische Einschätzung der gesamten Zahlungsfähigkeit. Und wenn Ben auszieht, bleibt er ohne wirksame Entlassung Vertragspartner. Ein zurückgegebener Schlüssel oder eine abweichende Melderegisteranschrift ändert den Mietvertrag für sich genommen nicht. Erläutern Sie diesen Punkt vor der Unterschrift, damit die spätere Bindung niemanden überrascht.
Ein Hauptmieter organisiert die Untervermietung
Im zweiten Modell schließt nur Anna den Mietvertrag mit Ihnen. Ben und Cem mieten ihre Zimmer von Anna. Damit bestehen zwei Ebenen: Ihr Hauptmietvertrag und die Untermietverträge. Die Untermieter werden durch ihre Aufnahme nicht automatisch Ihre eigenen Mieter. Anna schuldet Ihnen weiterhin die vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn eines ihrer untervermieteten Zimmer zeitweise leer bleibt.
Die Untervermietung sollte von Anfang an zum vereinbarten Konzept passen. Halten Sie fest, welche Räume betroffen sind, wie viele Personen dort wohnen sollen und wie neue Untermieter mitgeteilt beziehungsweise genehmigt werden. Nach § 540 BGB setzt die Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich eine Erlaubnis voraus. Eine erteilte Erlaubnis beseitigt nicht die dort geregelte Verantwortung des Mieters für ein Verschulden des Dritten beim Gebrauch.
Daneben kann bei einem erst nach Vertragsschluss entstandenen berechtigten Interesse ein Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung bestehen. § 553 BGB nennt zugleich Grenzen, etwa Überbelegung oder wichtige Gründe in der Person des Dritten. Ein pauschales Verbot beantwortet solche Fälle deshalb nicht. Die vollständige Weitergabe der Wohnung fällt nicht unter denselben Anspruch; sie braucht eine gesonderte Prüfung.
Praktisch sollten Sie auch Annas späteren Auszug besprechen. Dass Ben bereits in der Wohnung lebt, macht ihn nicht zum Nachfolger im Hauptmietvertrag. Eine Übernahme verlangt eine tragfähige Vereinbarung. Ebenso bedeutet das Ende des Hauptvertrags nicht, dass sämtliche Fragen mit den Untermietern automatisch erledigt wären. Dieses Modell ist besonders dann plausibel, wenn die Hauptmieterin die Verantwortung tatsächlich übernehmen möchte und tragen kann. Es eignet sich weniger als bloße Unterschriftenabkürzung für drei gleichberechtigt auftretende Mietinteressenten.
Einzelne Zimmerverträge lassen das Leerstandsrisiko bei Ihnen
Im dritten Modell erhält jede Person einen eigenen Vertrag über ein bestimmtes Zimmer und die vereinbarte Mitbenutzung gemeinsamer Räume. Zimmernummer, Lage, mitvermietete Ausstattung und Nutzungsrechte sollten eindeutig beschrieben sein. Ein beigefügter Grundriss kann Missverständnisse verhindern, wenn mehrere Zimmer ähnlich groß sind oder später ein Zimmertausch gewünscht wird.
Für unser Beispiel könnten drei Zimmer jeweils mit 400 Euro Nettokaltmiete und 100 Euro Betriebskostenvorauszahlung angesetzt werden. Das dient allein der einfachen Rechnung; unterschiedliche Größe und Ausstattung können eine andere Preisaufteilung rechtfertigen. Endet Bens Zimmervertrag wirksam und bleibt das Zimmer einen Monat frei, fehlen Ihnen in dieser Rechnung 400 Euro Nettokaltmiete. Anna und Cem müssen diesen Ausfall nicht allein deshalb ausgleichen, weil sie dieselbe Küche benutzen.
Sie entscheiden über die Neuvermietung des freien Zimmers unter Beachtung der bestehenden Nutzungsrechte. Deshalb sollten Besichtigungen, Zugang zu Gemeinschaftsflächen und die praktische Abstimmung mit den übrigen Bewohnern früh organisiert werden. Ein eigener Schlüssel zum Gebäude ist keine allgemeine Erlaubnis, vermietete Räume jederzeit unangekündigt zu betreten. Verabreden Sie erforderliche Termine konkret und respektieren Sie die Privatsphäre aller Beteiligten.
Auch bei einzelnen Zimmern gilt nicht automatisch ein erleichtertes Kündigungsrecht. Eine möblierte Ausstattung oder der Studentenstatus der Bewohner hebt den Wohnraummieterschutz nicht generell auf. Besondere Ausnahmen, etwa für bestimmte möblierte Räume innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, haben eigene Voraussetzungen nach § 549 BGB. Für eine separat an eine WG vermietete Eigentumswohnung sollten solche Ausnahmen nicht ungeprüft aus einem Mustervertrag übernommen werden.
Miete, Betriebskosten und Kaution brauchen dieselbe Vertragslogik
Vergleichen Sie die wirtschaftlichen Ergebnisse mit realistischen Annahmen. Von der möglichen Zimmermiete gehen Leerstand, zusätzliche Organisation und gegebenenfalls Ausstattungskosten ab. Eine höhere Summe der angebotenen Zimmerpreise bedeutet noch keinen höheren verlässlichen Überschuss. Prüfen Sie für den konkreten Standort auch die anwendbaren Mietpreisregeln; die Aufteilung in Zimmer ist kein pauschaler Ausweg aus gesetzlichen Grenzen. Unser Ratgeber zum Berechnen des Mietpreises hilft bei der strukturierten Vorbereitung.
Trennen Sie Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlungen und separat organisierte Leistungen wie Internet. Bei Vorauszahlungen ist grundsätzlich jährlich abzurechnen; die Regeln stehen in § 556 BGB. Die Vereinbarung einer Pauschale darf zwingende Heizkostenregeln nicht einfach verdrängen. Gerade bei Zimmerverträgen muss nachvollziehbar sein, wie Gemeinschaftsflächen, Belegungszeiten und Verbrauch in die Abrechnung eingehen. Lassen Sie die konkrete Verteilung prüfen, statt dieselben Gesamtkosten mehrfach anzusetzen.
Für die vereinbarte Mietsicherheit setzt § 551 BGB grundsätzlich die Grenze von drei Monatsmieten ohne ausgewiesene Betriebskosten. Bei 1.200 Euro Nettokaltmiete sind das insgesamt höchstens 3.600 Euro, nicht 3.600 Euro je gemeinsamem Hauptmieter. Bei drei separaten Zimmerverträgen mit je 400 Euro Nettokaltmiete wären es jeweils höchstens 1.200 Euro. Eine Geldkaution darf in drei Monatsraten geleistet werden und muss getrennt vom Vermietervermögen angelegt werden.
Notieren Sie, wer welche Beträge auf welchen Vertrag gezahlt hat. Eine interne Beteiligung Bens an der gemeinsamen Kaution schafft beim Auszug nicht automatisch einen isolierten Rückzahlungsanspruch gegen Sie. Für einen Wechsel braucht es eine klare Regelung, wie die Sicherheit bestehen bleibt und wie die Beteiligten ihre Ansprüche untereinander ordnen. Zusätzliche Sicherheiten sollten nicht ungeprüft über die gesetzlichen Grenzen hinaus verlangt werden.
Planen Sie den Bewohnerwechsel als Vertragsentscheidung
Der Bundesgerichtshof hat am 27. April 2022 im Verfahren VIII ZR 304/21 klargestellt: Die gemeinsame Anmietung als WG begründet allein kein allgemeines Austauschrecht. Entscheidend sind Vereinbarungen und Vertragsauslegung. Ein beiderseits vorausgesetzter häufiger Wechsel kann dabei bedeutsam sein. Ebenso falsch wäre deshalb die Aussage, Vermieter dürften jeden Austausch immer frei ablehnen.
Nehmen wir an, Ben möchte zum 30. November ausscheiden und Dana zum 1. Dezember eintreten. Klären Sie zuerst, ob tatsächlich ein Vertragspartner ersetzt oder nur eine Untervermietung organisiert werden soll. Bei einem Austausch im gemeinsamen Mietvertrag sollten Vermieter, ausscheidende und verbleibende Mieter sowie Dana in einer nachvollziehbaren Nachtragsvereinbarung beteiligt sein. Prüfen Sie vorhandene Wechselklauseln und frühere Nachträge, bevor Sie Bedingungen zusagen.
Die Vereinbarung sollte den Stichtag sowie das Verhältnis zu alten Forderungen klar benennen. Gibt es Mietrückstände, noch offene Betriebskostenabrechnungen oder bereits dokumentierte Schäden? Eine Freistellung von künftigen Pflichten ist etwas anderes als der Erlass alter Schulden. Auch eine pauschale Übernahme sämtlicher unbekannter Altlasten durch Dana sollte nicht beiläufig in ein Formular geraten. Die rechtlich passende Formulierung gehört bei solchen Fragen in fachkundige Hände.
Dokumentieren Sie gleichzeitig Zimmerzustand, gemeinsame Ausstattung und Schlüssel. Ein Zwischenprotokoll kann Beweisprobleme reduzieren, beendet aber selbst keinen Vertrag. Stimmen Sie außerdem die Kautionszuordnung und den Zahlungsbeginn ab. Wenn die Bewohner Geld direkt untereinander ausgleichen, sollte erkennbar sein, welchen Anspruch diese Zahlung erfüllen soll. Der Vermieter sollte nicht versehentlich eine Kaution doppelt auszahlen oder ohne geklärte neue Sicherheit zurückgeben. Ein Bewohnerwechsel ist damit mehr als das Ersetzen eines Namens im Kontaktverzeichnis.
Trennen Sie Schäden, Alltagskonflikte und Kündigungen
Nicht jeder Konflikt in der Küche ist ein mietrechtlicher Pflichtverstoß, und nicht jede Gebrauchsspur ein ersatzfähiger Schaden. § 538 BGB unterscheidet vertragsgemäße Abnutzung von Veränderungen, die der Mieter zu vertreten hat. Halten Sie bei einem Schaden fest, was konkret beschädigt ist, wann dies bemerkt wurde und welche Belege zum vorherigen Zustand existieren. Fotos sollten die Sache zeigen und persönliche Gegenstände möglichst aussparen.
Bei drei Zimmerverträgen darf ein unbekannter Verursacher eines Küchenschadens nicht einfach durch eine automatische Drittelung der Rechnung ersetzt werden. Zunächst müssen Anspruchsgrundlage und Verantwortlichkeit geklärt werden. Auch beim gemeinsamen Vertrag bedeutet die gesamtschuldnerische Mietzahlung nicht, dass jede behauptete Schadensforderung ohne Prüfung berechtigt wäre. Melden Bewohner einen technischen Defekt, bleibt die Instandhaltungspflicht aus § 535 BGB ein eigener Prüfpunkt.
Für den Alltag helfen klare Regeln zur Nutzung gemeinsamer Flächen, zur Abfallentsorgung und zur Meldung von Störungen. Legen Sie einen erreichbaren organisatorischen Kontakt fest und dokumentieren Sie relevante Mitteilungen. Ein Putzplan innerhalb der WG ersetzt keine Regelung der mietvertraglichen Pflichten und macht Sie nicht automatisch zum Schiedsrichter jeder persönlichen Auseinandersetzung.
Bei der Beendigung kommt es wieder auf das Modell an. Einen gemeinsamen Vertrag kündigen die Mieter grundsätzlich gemeinsam; die Einzelkündigung eines Bewohners löst ihn normalerweise nicht aus seiner Beteiligung. Bei Zimmerverträgen kann jedes Mietverhältnis gesondert enden. Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen unterliegen § 568 BGB; eine einfache Nachricht im Gruppenchat genügt nicht. Für eine gewöhnliche unbefristete Wohnraummiete beschreibt § 573c BGB die reguläre Mieterfrist. Besondere Bindungen, Fristen und Vermieterkündigungsgründe sollten am konkreten Vertrag geprüft werden, bevor ein verbindlicher Auszugstermin bestätigt wird.
Bereiten Sie die Vermietung mit einem klaren Ablauf vor
Fassen Sie vor der Vermarktung auf einer Seite zusammen, welches Modell Sie anbieten: Vertragspartner, Mietgegenstand, Zahlungsaufteilung, Kaution, Gemeinschaftsflächen und vorgesehener Umgang mit Wechseln. Ergänzen Sie, welche Ausstattung vorhanden ist und wer Strom oder Internet organisiert. Die Anzeige und das spätere Vertragsangebot sollten dieselbe Lösung beschreiben. Ein Angebot „einzelnes WG-Zimmer“ passt schlecht zu der erst später offengelegten Verpflichtung, den gesamten Wohnungsvertrag mitzutragen.
Bei der Auswahl benötigen Sie passende Informationen zum passenden Zeitpunkt. Zur Besichtigung gehört kein routinemäßiges Paket aus Gehalts- und Bonitätsunterlagen. Konkretes Mietinteresse erlaubt weitergehende erforderliche Fragen; Einkommensbelege und gezielte Bonitätsnachweise gehören grundsätzlich erst zur bereits ausgewählten bevorzugten Bewerbung. Diese Staffelung erläutert die Datenschutzkonferenz, Orientierungshilfe Januar 2026. Die praktische Organisation vertieft unser Beitrag Mieter finden.
Lassen Sie ein Vertragsmuster nicht allein wegen der Überschrift „WG“ unverändert übernehmen. Insbesondere Wechselklauseln, Haftung, Befristung und Kautionsabwicklung müssen zum gewählten Modell passen. Ein gewünschtes Studienende schafft für sich keinen wirksamen Befristungsgrund nach § 575 BGB. Weitere Grundlagen finden Sie im Ratgeber zum Mietvertrag; für die rechtliche Gestaltung ist eine im Mietrecht tätige Rechtsanwältin oder ein entsprechender Rechtsanwalt zuständig.
Wenn Sie die Vermietung Ihrer Wohnung vorbereiten möchten, schildern Sie über die Vermietungsanfrage Lage, Zimmeraufteilung, Ausstattung und Ihren gewünschten Starttermin. Teilen Sie auch mit, ob eine feste Gruppe vorhanden ist oder einzelne Zimmer angeboten werden sollen. So kann das Gespräch bei Ihrer konkreten Entscheidung beginnen: welche Vermarktung zu Wohnung, Aufwand und gewünschter Vertragsstruktur passt.
