Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Eine Einliegerwohnung kann Einnahmen bringen, ohne dass Sie Ihr eigenes Zuhause aufgeben. Damit daraus ein gutes Mietverhältnis wird, brauchen beide Haushalte klare Räume, nachvollziehbare Kosten und verlässliche Grenzen im Alltag.
Sie möchten eine Immobilie in Düsseldorf oder NRW vermieten? Vermietung besprechen
Entscheiden Sie zuerst, wie nah Sie wohnen möchten
Eine freie Wohnung im eigenen Haus kann helfen, laufende Ausgaben zu tragen und vorhandenen Raum sinnvoll zu nutzen. Dafür bekommen Sie Nachbarn, deren Wohnung zu Ihrem Eigentum gehört, deren Alltag aber eigenständig bleibt. Wer diese Rollen vorab trennt, vermeidet viele Konflikte. Überlegen Sie deshalb nicht nur, welche Miete erreichbar ist, sondern auch, welche Veränderungen Sie dauerhaft akzeptieren: mehr Bewegung am Eingang, andere Arbeitszeiten und eine zusätzliche Nutzung gemeinsamer Wege.
Dieser Ratgeber behandelt eine selbstständige Wohnung in einem Haus in Deutschland, insbesondere Nordrhein-Westfalen, in dem Sie ebenfalls wohnen. Dazu gehören etwa eine abgeschlossene Erdgeschosswohnung oder eine rechtmäßig nutzbare Souterrainwohnung mit eigener Küche und eigenem Bad. Ein einzelnes möbliertes Zimmer innerhalb Ihrer eigenen Wohnung ist rechtlich anders einzuordnen. Auch Ferienvermietung und eine bloß vorübergehende Gebrauchsüberlassung sind eigene Modelle. Der Name „Einliegerwohnung“ schafft für sich keine Sonderrechte.
Gehen Sie einen gewöhnlichen Tag gedanklich durch. Können beide Haushalte das Haus verlassen, ohne private Räume des anderen zu durchqueren? Liegt die Terrasse direkt vor Ihrem Schlafzimmer? Ist der Waschraum nur durch Ihren Keller erreichbar? Ein gemeinsames Treppenhaus kann gut funktionieren; ungeklärte Durchgangsrechte durch persönliche Rückzugsbereiche sind wesentlich schwieriger. Zeichnen Sie private, mitvermietete und gemeinsam genutzte Flächen in einen Grundriss ein.
Beziehen Sie alle Personen ein, die auf Eigentümerseite mitentscheiden oder im Haus leben. Eine Vermietung, die nur finanziell gewünscht ist, im täglichen Umgang aber ständig infrage gestellt wird, beginnt mit einer vermeidbaren Belastung. Für den übergeordneten Ablauf ergänzt der Leitfaden Haus vermieten die Besonderheiten dieses Wohnmodells.
Prüfen Sie Wohnnutzung und Zustand vor dem Inserat
Beginnen Sie mit der Bauakte und den vorhandenen Genehmigungsunterlagen. Entscheidend ist, ob die konkrete Fläche als Wohnung beziehungsweise für die vorgesehene Wohnnutzung rechtmäßig nutzbar ist. Ein früheres Kinderzimmer, ein Hobbykeller oder die jahrelange Nutzung durch Angehörige beantwortet diese Frage nicht automatisch. Vergleichen Sie genehmigte Pläne mit dem heutigen Grundriss. Eine nachträglich eingebaute Küche kann eine bislang anders genutzte Fläche verändert haben, ohne die baurechtlichen Fragen zu lösen.
Nach § 60 BauO NRW sind Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung grundsätzlich genehmigungspflichtig, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Auch Verfahrensfreiheit befreit nicht von materiellen Anforderungen. Lassen Sie bei Unklarheiten die zuständige Bauaufsicht und eine qualifizierte Planungsfachperson klären, welches Verfahren und welche Nachweise erforderlich sind. Fehlende Unterlagen bedeuten zunächst Klärungsbedarf; sie beweisen allein weder eine illegale Nutzung noch deren Zulässigkeit.
Prüfen Sie außerdem Tageslicht, Lüftung, Feuchtigkeit, Rettungswege, Rauchwarnmelder und die sichere Erreichbarkeit. Gerade im Souterrain unterscheiden sich ein frisch gestrichener Raum und eine dauerhaft geeignete Wohnung erheblich. Klären Sie technische Ursachen auffälliger Gerüche oder feuchter Stellen, bevor Sie kosmetische Arbeiten beauftragen. Fotos sollten den tatsächlichen Zustand und die Lage der Fenster zeigen. Ein Kellerraum wird durch geschickte Beleuchtung nicht zu einer hellen Erdgeschosswohnung.
Planen Sie auch den Energieausweis ein. Soweit die gesetzliche Pflicht greift, ist er spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben; die Regeln stehen in § 80. Bei einer kommerziellen Anzeige und vorhandenem Ausweis gehören die einschlägigen Energieangaben ins Inserat. Halten Sie erst dann einen Einzugstermin fest, wenn nötige Arbeiten und rechtliche Voraussetzungen belastbar geklärt sind.
Kalkulieren Sie Miete, Rücklagen und Ihren Aufwand
Bestimmen Sie die Miete anhand der konkreten Wohnung: Lage, Fläche, Belichtung, Ausstattung, Zugang und Zustand gehören zusammen. Eine Einheit mit eigenem Eingang und geschütztem Außenbereich ist anders zu beurteilen als eine Wohnung mit engem gemeinsamem Flur und wenig Tageslicht. Prüfen Sie bei einem Mietspiegel zuerst, ob seine Angaben diese Wohnungsart überhaupt abdecken. Eine rechnerische Multiplikation mit irgendeinem Quadratmeterwert liefert noch keine belastbare Mietforderung.
Auch im eigenen Haus gelten die einschlägigen Grenzen des Wohnraummietrechts. Wo die Mietpreisbremse anwendbar ist, sind die örtliche Vergleichsmiete und mögliche gesetzliche Ausnahmen zu prüfen. Eine Einliegerwohnung ist allein wegen ihrer Bezeichnung oder der Nähe zum Vermieter nicht ausgenommen. Maßgeblich sind § 556d BGB und die aktuelle Gebietsausweisung. Eine Anleitung zum Vorgehen finden Sie unter Mietpreis berechnen.
Ein Rechenbeispiel ohne Marktpreisbehauptung: Für eine Wohnung mit 50 Quadratmetern setzen Sie nach gesonderter Mietprüfung 650 Euro Nettokaltmiete und 180 Euro Betriebskostenvorauszahlung an. Monatlich zahlt der Mieter damit 830 Euro. Die jährliche Nettokaltmiete beträgt bei voller Zahlung 7.800 Euro. Ziehen Sie vorsorglich eine Monatskaltmiete für einen angenommenen Leerstand und 1.200 Euro als eigene Planungsreserve ab, verbleiben rechnerisch 5.950 Euro vor Steuern, Finanzierung und weiteren nicht umlegbaren Ausgaben. Diese Rücklage ist eine Annahme, kein allgemeingültiger Bedarf.
Die 180 Euro Vorauszahlung sind kein zusätzlicher frei verfügbarer Ertrag; ihnen stehen abzurechnende Kosten gegenüber. Berücksichtigen Sie einmalige Ausgaben für notwendige Arbeiten, Zähler oder Schließtechnik separat. Ordnen Sie Belege für vermietete, selbst genutzte und gemeinsame Bereiche nachvollziehbar zu. Die steuerliche Behandlung besprechen Sie mit einer Steuerberatung anhand Ihres Falls, statt eine pauschale Steuerersparnis in die Entscheidung einzubauen.
Machen Sie Verbrauch und Kosten nachvollziehbar
Erstellen Sie vor dem Vertrag eine kleine Bestandsaufnahme: Welche Versorgung läuft über eigene Anschlüsse, welche über gemeinsame Anlagen? Notieren Sie für Strom, Kaltwasser, Warmwasser und Heizung vorhandene Zähler, deren Zuordnung und zugängliche Ablesestellen. Ein Elektriker oder Heizungsfachbetrieb kann prüfen, ob vermeintlich getrennte Kreise tatsächlich nur die jeweilige Wohnung versorgen. Besonders Außensteckdosen, Waschmaschinen und Gartenwasser führen sonst später zu Streit über fremden Verbrauch.
Die BauO NRW enthält in § 43 Absatz 2 eine Vorgabe zu eigenen Wasserzählern und eine Ausnahme bei unverhältnismäßigem Mehraufwand im Rahmen einer Nutzungsänderung. Lassen Sie die Anwendung auf Ihren Bestand fachlich klären. Aus dem Alter des Hauses folgt ebenso wenig automatisch eine Nachrüstpflicht wie eine allgemeine Befreiung. Unabhängig davon erleichtert eine belastbare Messung häufig die Verständigung über Kosten.
Für zentrale Wärmeversorgung ist § 2 HeizkostenV besonders wichtig: Bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, können abweichende rechtsgeschäftliche Vereinbarungen Vorrang haben. Daraus folgt keine automatische Befreiung ohne passende Vereinbarung. Halten Sie ausdrücklich fest, wie Heiz- und Warmwasserkosten behandelt werden. Wenn Sie ausziehen oder eine weitere Wohnung entsteht, muss das Konzept erneut geprüft werden. Andere zwingende Regeln, insbesondere die anwendbare CO₂-Kostenaufteilung, verschwinden durch diese Ausnahme nicht.
Unterscheiden Sie Betriebskostenvorauszahlungen von einer wirksam vereinbarten Pauschale. Über Vorauszahlungen wird jährlich abgerechnet; nach § 556 BGB muss die Abrechnung grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Eine verspätete Nachforderung ist regelmäßig ausgeschlossen, sofern Sie die Verspätung zu vertreten haben. Vereinbaren Sie passende Verteilungsmaßstäbe und berücksichtigen Sie zwingende Verbrauchsregeln. Ihre eigenen Wohnkosten gehören nicht in den Mieteranteil. Verwaltungsarbeit und Reparaturen sind ebenfalls keine gewöhnlich umlegbaren Betriebskosten. Eine Musterrechnung vor Vertragsabschluss zeigt schnell, ob Ihr System verständlich und praktisch umsetzbar ist.
Beschreiben Sie die Wohnung im Vertrag genau
Ein guter Vertrag passt zum tatsächlichen Haus. Benennen Sie Mieträume, Kellerabteil, Stellplatz und gegebenenfalls Gartenbereich eindeutig. Unterscheiden Sie ein ausschließlich überlassenes Stück Terrasse von einer gemeinsam nutzbaren Fläche. Beschreiben Sie mitvermietete Ausstattung und halten Sie bei einer Küche Geräte und Zustand fest. Was im Inserat als verfügbar versprochen wird, darf nicht erst bei der Schlüsselübergabe zur offenen Verhandlung werden.
Halten Sie Nettokaltmiete, Betriebskostenmodell, Verteilungsmaßstäbe und Vertragsbeginn sauber auseinander. Stimmen Sie Anlagen wie Grundriss und Hausordnung aufeinander ab. Widerspricht eine allgemeine Formularregel Ihrer individuellen Vereinbarung über die Waschküche, ist der Konflikt bereits eingebaut. Lassen Sie besondere Klauseln fachlich prüfen, insbesondere wenn Zugangsrechte, gemeinsame Technik oder ungewöhnliche Pflegepflichten betroffen sind. Nach § 535 BGB bleiben die Überlassung und Erhaltung einer vertragsgemäß nutzbaren Wohnung grundlegende Vermieterpflichten.
Für die beispielhafte Nettokaltmiete von 650 Euro darf die vereinbarte Mietsicherheit grundsätzlich höchstens 1.950 Euro betragen. Eine Barkaution kann der Mieter in drei gleichen monatlichen Raten von jeweils 650 Euro zahlen; die erste wird zu Mietbeginn fällig. Das Geld ist getrennt von Ihrem Vermögen anzulegen. Diese Regeln aus § 551 BGB werden nicht dadurch entbehrlich, dass Sie eine private Vermietung im eigenen Haus organisieren.
Wählen Sie keine Befristung allein, um das Zusammenleben zunächst auszuprobieren. Ein regulärer Wohnraumzeitmietvertrag braucht einen gesetzlichen Befristungsgrund, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird; andernfalls gilt er grundsätzlich unbefristet. Ein unbestimmter Wunsch, die Wohnung vielleicht später selbst zu nutzen, ersetzt das nicht. Auch die Möblierung einer abgeschlossenen Wohnung schafft keine allgemeine Ausnahme von § 575 BGB.
Wählen Sie nachvollziehbar aus und übergeben Sie sorgfältig
Ein realistisches Inserat erleichtert die Auswahl. Nennen Sie den gemeinsamen Eingang, die Lage im Haus, tatsächlich nutzbare Außenflächen und das Kostenmodell offen. Wer erst bei der Besichtigung von einem Durchgang durch den Waschraum erfährt, entscheidet auf einer anderen Grundlage als jemand, der diese Situation von Beginn an kennt. Erklären Sie sachlich, wie gemeinschaftliche Bereiche genutzt werden, ohne aus Ihrem eigenen Tagesablauf eine verbindliche Lebensweise für Mieter zu machen.
Erheben Sie Bewerberdaten stufenweise. Für eine Besichtigung stehen notwendige Kontakt- und Organisationsdaten im Vordergrund. Erst bei konkretem Anmietungsinteresse kommen erforderliche Angaben zur Haushaltsgröße und Zahlungsfähigkeit hinzu. Einkommensnachweise und gegebenenfalls ein gezielter Bonitätsnachweis gehören zur Prüfung des ausgewählten erstplatzierten Bewerbers kurz vor Vertragsschluss. Verlangen Sie keine vollständige Auskunftei-Datenkopie nach Artikel 15 DSGVO. Die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz erläutert diese Abstufung. Das Wohnen unter einem Dach rechtfertigt keine Fragen nach Schwangerschaft oder Religion.
Bewerten Sie verlässliche Kommunikation und die praktische Passung der Wohnungsnutzung anhand konkreter Angaben. Unsichere Vermutungen über Lebensstil oder Herkunft helfen nicht bei der Beurteilung eines Mietverhältnisses. Weitere Hinweise zur strukturierten Auswahl bietet Mieter finden.
Bei der Übergabe gehen Sie gemeinsam durch Wohnung und mitvermietete Nebenräume. Dokumentieren Sie erkennbare Mängel, Schlüssel, Zählerstände und vorhandenes Inventar. Zeigen Sie Absperrventile, Sicherungen und die Bedienung der Heizung. Vereinbaren Sie, wie Defekte gemeldet werden und wer bei einem dringenden technischen Problem erreichbar ist. Ein Protokoll mit konkreten Feststellungen ist hilfreicher als eine pauschale Erklärung, alles sei mängelfrei.
Schützen Sie im Alltag die Privatsphäre beider Haushalte
Kurze Wege machen die Vermietung bequem, können aber Grenzen verwischen. Ein Gespräch an der Haustür ersetzt keine klare Absprache über Reparaturen oder Kosten. Nutzen Sie für normale Anliegen einen vereinbarten Kommunikationsweg und halten Sie wesentliche Entscheidungen nachvollziehbar fest. Niemand sollte befürchten müssen, dass jede Begegnung auf dem Grundstück zu einer spontanen Kontrolle wird. Freundlichkeit funktioniert besser, wenn sie freiwillig bleibt.
Der Mieter erhält eine eigene Wohnung und entscheidet dort über seinen Alltag innerhalb der vertraglichen und gesetzlichen Grenzen. Ihr Eigentum ist keine allgemeine Erlaubnis, die Wohnung jederzeit zu betreten. Für notwendige Arbeiten vereinbaren Sie grundsätzlich einen konkreten Anlass und Termin; akute Notlagen sind gesondert zu behandeln. Ein zurückbehaltener Schlüssel darf nicht als Routinezugang dienen. Auch gemeinsame Technik sollte möglichst erreichbar sein, ohne private Räume unangekündigt durchqueren zu müssen.
Regeln Sie die wenigen Punkte, die tatsächlich beide Haushalte berühren: freie Wege, Nutzung der Abfallbehälter, Waschküche, Fahrräder und Zugang für Handwerker. Im Garten ist besonders wichtig, wo gemeinsame Nutzung endet und private Nutzung beginnt. Eine klare Skizze verhindert eher Streit als die Erwartung, man werde sich schon irgendwie einig. Pflegeleistungen sollten konkret beschrieben und rechtlich zulässig vereinbart werden; ein allgemeiner Satz zur Mithilfe überträgt nicht jede Eigentümeraufgabe.
Bei Beschwerden beschreiben Sie beobachtbare Vorgänge, statt die Persönlichkeit des anderen zu bewerten. Eine wiederholt blockierte Zufahrt lässt sich zeitlich und örtlich benennen. Prüfen Sie bei Geräuschproblemen auch technische Ursachen, etwa eine falsch aufgestellte Waschmaschine. Kündigung sollte nicht die erste Antwort auf einen lösbaren Alltagskonflikt sein. Geregelte Abrechnung und verlässliche Reparaturorganisation tragen viel zu einem ruhigen Zusammenleben bei.
Prüfen Sie spätere Kündigungsmöglichkeiten ohne falsche Sicherheit
Bei diesem Wohnmodell ist § 573a BGB besonders relevant. Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Gebäude und gibt es dort nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch ohne berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 kündigen. Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Entscheidend sind die tatsächlichen Voraussetzungen, nicht die Bezeichnung im Mietvertrag. Eine möglicherweise dritte selbstständige Einheit sollte deshalb vorab juristisch eingeordnet werden.
Aus den gesetzlichen Grundfristen ergibt sich für diesen Kündigungsweg regelmäßig eine Frist von sechs Monaten, nach fünf Jahren seit Überlassung neun und nach acht Jahren zwölf Monaten. Zugangstermin, Vertragsbindungen und Besonderheiten des Falls müssen zusätzlich stimmen. Grundlage ist § 573c BGB. Die Regel bedeutet weder fristlose Kündigung noch eine Zusage, die Wohnung an einem beliebigen Wunschtermin frei zu bekommen. Für eine ordentliche Kündigung mit eigenständigem berechtigtem Interesse gelten andere Voraussetzungen; beide Wege sollten nicht vermischt werden.
Im Kündigungsschreiben muss ausdrücklich angegeben werden, dass die Kündigung auf § 573a Absatz 1 beziehungsweise dessen Voraussetzungen gestützt wird. Die gesetzliche Schriftform ist einzuhalten; ein Gespräch im Treppenhaus oder eine gewöhnliche Nachricht genügt nicht. Außerdem bleibt der mögliche Härtewiderspruch nach § 574 BGB zu berücksichtigen. Form, Frist und Hinweis auf das Widerspruchsrecht gehören in die fachliche Prüfung. Lassen Sie eine beabsichtigte Kündigung vor Versand anwaltlich anhand des Vertrags und der tatsächlichen Wohnsituation prüfen.
Für die Entscheidung zur Vermietung zählt deshalb, ob Sie sich das Mietverhältnis auf Dauer vorstellen können. Wenn Wohnnutzung, Kostenmodell und private Grenzen stehen, können Sie die nächsten Schritte konkret planen. Über die Anfrage für Vermieter können Sie Ihre Einliegerwohnung, den Ort und Ihren geplanten Vermietungsbeginn beschreiben. Baurechtliche Zulässigkeit klären Bauaufsicht und Planungsfachleute; Vertrags- und Kündigungsfragen gehören bei Zweifeln in die anwaltliche Beratung. So beginnt die Vermietung mit einer tragfähigen Grundlage und einem klaren nächsten Schritt.
