İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Evinizdeki bağımsız bir daireyi kiraya vererek kendi evinizde yaşamaya devam ederken gelir elde edebilirsiniz. Bunun sağlıklı işlemesi için iki hanenin özel alanları, giderleri ve günlük hayattaki sınırları başlangıçtan itibaren açık olmalıdır.
Düsseldorf veya NRW’de taşınmazınızı kiraya mı vermek istiyorsunuz? Kiraya vermeyi görüşün
Önce aynı binayı paylaşmanın size uygunluğunu değerlendirin
Kullanılmayan bir daire, evin giderlerine katkı sağlayabilir ve mevcut alanın değerlendirilmesini mümkün kılabilir. Ancak bunun karşılığında hemen yakınınızda başka bir hane yaşamaya başlar. Taşınmaz sizin mülkiyetinizde kalır; kiracı ise kendine ait bir yaşam alanı edinir. Bu iki rolü başlangıçta ayırmak pek çok sorunu önler. Yalnızca elde edilecek kira tutarını değil, girişteki hareketliliği, farklı çalışma saatlerini ve ortak geçişlerin kullanımını da düşünün.
Bu rehber Almanya’da, özellikle Kuzey Ren-Vestfalya eyaletinde, kiraya verenin de oturduğu binadaki bağımsız bir daireyi ele alır. Almancadaki Einliegerwohnung sözcüğü örneğin kendi mutfağı ve banyosu bulunan küçük bir zemin kat veya bodrum kat dairesi için kullanılabilir. İsim tek başına özel bir hukuki ayrıcalık sağlamaz. Ev sahibinin kendi dairesinin içindeki mobilyalı oda farklı bir durumdur. Turistik kiralama ve gerçekten geçici kullanım amaçlı kiralama da ayrı değerlendirilmelidir. Burada Türkiye’deki kira kuralları değil, Alman hukuku geçerlidir.
Bir kat planı üzerinde sıradan bir günü canlandırın. İki hane birbirinin özel odalarından geçmeden eve girip çıkabiliyor mu? Kiracıya bırakılacak teras sizin yatak odanızın önünde mi? Çamaşır alanına yalnızca size ait bodrum bölümünden mi ulaşılabiliyor? Ortak merdiven kullanımı gayet iyi işleyebilir. Buna karşılık kişisel alanlardan geçişin belirsiz olması daha zor bir ilişki yaratır. Size ait, kiralanan ve ortak kullanılan alanları plan üzerinde ayrı ayrı işaretleyin.
Mülkiyet kararına katılması gereken kişilerle ve evde yaşayanlarla bu düzeni konuşun. Mali açıdan cazip görünen bir kiralama, herkes evin tamamını eskisi gibi kullanacağını düşünüyorsa günlük hayatta sıkıntı yaratabilir. Bu nedenle başlangıçta aynı beklentiyi paylaşmak önemlidir. Hazırlık ve kiralama sürecinin genel sıralaması için ev kiraya verme rehberi tamamlayıcı bilgi sunar. Bu yazının odağı ise aynı çatı altında iki ayrı ev hayatı kurmaktır.
İlandan önce yasal konut kullanımını ve mevcut durumu kontrol edin
Önce yapı dosyasını ve elinizdeki izin belgelerini inceleyin. Asıl soru, ilgili alanın planlanan bağımsız konut olarak hukuken kullanılabilir olup olmadığıdır. Daha önce çocuk odası, hobi alanı ya da akrabaların kaldığı bir bölüm olması bu soruyu kendiliğinden çözmez. Onaylı planları bugünkü yerleşimle karşılaştırın. Sonradan mutfak eklenmesi, fiilî kullanımı değiştirmiş olabilir; fakat gerekli yapı hukuku koşullarının da yerine getirildiğini göstermez.
NRW Yapı Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca yapı yapılması, değişiklik ve kullanım değişikliği, yasal bir istisna bulunmadıkça esas olarak izin gerektirir. Bir işlemin izin prosedüründen muaf olması, maddi koşullardan da muaf olduğu anlamına gelmez. Belgeler açık değilse yetkili yapı idaresine ve nitelikli bir planlama uzmanına başvurun. Eksik evrak tek başına ne kaçak kullanımın ne de kiralama hakkının kanıtıdır; önce açıklığa kavuşturulması gereken bir durumdur.
Gün ışığı, havalandırma, nem, kaçış yolları, duman alarmları ve güvenli erişim de kontrol edilmelidir. Özellikle bodrum seviyesindeki alanlarda yeni boya ile kalıcı olarak uygun konut arasında büyük fark bulunabilir. Sürekli koku veya ıslak yüzey varsa kozmetik işlemden önce sebebini araştırın. Fotoğraflarda pencerelerin gerçek yerini ve dairenin zeminle ilişkisini gösterin. İyi bir fotoğraf, sınırlı gün ışığını saklamak için kullanılmamalıdır. Kiracı adayının taşınma kararını etkileyen özellikleri baştan bilmesi gerekir.
Enerji kimlik belgesini de hazırlık listesine alın. Kanuni yükümlülük uygulanıyorsa belge en geç ev gösteriminde sunulmalı, sözleşmeden sonra teslim edilmelidir; ilgili düzenleme 80. maddede yer alır. Ticari mecrada ilan verilirken belge mevcutsa gerekli enerji bilgileri ilanda bulunmalıdır. Kesin taşınma tarihini, gerekli işlerin bitişi ve konut kullanımının hukuki koşulları yeterince netleştiğinde belirleyin. Aksi durumda küçük bir hazırlık sorunu doğrudan sözleşme takvimine yansıyabilir.
Toplam ödemeyi değil, size kalan geliri hesaplayın
Kira bedelini dairenin gerçek özelliklerine göre değerlendirin. Konum, büyüklük, doğal ışık, donanım, giriş ve mevcut durum birlikte anlam taşır. Kendi girişi ve korunaklı dış alanı olan bir daire, dar ortak koridorlu bir bölümle aynı değildir. Mietspiegel olarak adlandırılan yerel kira karşılaştırma tablosunu kullanıyorsanız önce bu konut türünü kapsayıp kapsamadığını kontrol edin. Başka bir ilandaki metrekare bedelini doğrudan uygulamak, uygun veya hukuken geçerli kira tutarını tek başına kanıtlamaz.
Ev sahibiyle aynı binada yaşanması, konut kiralarına ilişkin sınırları ortadan kaldırmaz. Mietpreisbremse denilen başlangıç kirası sınırlamasının uygulandığı yerde yerel karşılaştırma kirası ve varsa yasal istisnalar incelenmelidir. Einliegerwohnung adı otomatik muafiyet sağlamaz. Başlangıç noktası Alman Medeni Kanunu’nun 556d maddesi ile ilgili bölgenin güncel düzenlemesidir. Kira bedeli hesaplama rehberinde değerlendirmenin nasıl düzenlenebileceğini bulabilirsiniz. Piyasa talebi ile hukuken istenebilecek bedelin aynı soru olmadığını unutmayın.
Yalnızca hesabı açıklayan bir örnek düşünün. Ayrı kira değerlendirmesinden sonra 50 metrekarelik daire için aylık 650 avro net temel kira ve 180 avro işletme gideri avansı öngörülüyor. Kiracının aylık toplam ödemesi 830 avrodur. Tam tahsilatta yıllık temel kira 7.800 avro eder. Varsayımsal bir aylık boş kalma için 650 avro ve kendi planlama rezerviniz olarak 1.200 avro ayırdığınızda, vergi, finansman ve diğer aktarılamayan giderlerden önce 5.950 avro kalır. Bu tutarlar piyasa fiyatı iddiası değildir; rezerv de her ev için geçerli standart değildir.
180 avroluk avans, serbestçe harcanabilecek ek kazanç sayılmaz; karşılığında hesaplaşılması gereken giderler bulunur. İlk onarımlar, sayaçlar veya kilitler için yapılacak harcamaları düzenli giderlerden ayrı yazın. Belgeleri kiralanan daire, kendi konutunuz ve ortak bölümler şeklinde izlenebilir biçimde ayırın. Vergisel sonucu kendi koşullarınız üzerinden vergi danışmanıyla değerlendirin. Henüz doğrulanmamış genel bir vergi tasarrufunu kiralama kararının temel gerekçesi haline getirmeyin.
Sayaçların neyi ölçtüğünü ve faturaların nasıl paylaşılacağını belirleyin
Sözleşmeden önce elektrik, soğuk su, sıcak su ve ısıtma düzenini yazılı olarak çıkarın. Hangi hizmetin ayrı aboneliği var, hangisi ortak sistemden geliyor? Sayaçlar nerede, hangi alanı ölçüyor ve okuma için nasıl erişiliyor? Gerekirse bir elektrikçi veya ısıtma uzmanı, ayrı görünen devrelerin yalnızca ilgili daireye hizmet verdiğini doğrulasın. Bahçe prizleri, dış musluklar ve çamaşır makineleri sonradan kimin tüketimi olduğu tartışılan kalemlere dönüşebilir. Bir sayacın bulunması, doğru tüketimin ölçüldüğünü tek başına göstermez.
NRW Yapı Kanunu’nun 43. maddesinin ikinci fıkrasında ayrı su sayaçları için bir kural ve bazı kullanım değişikliklerinde orantısız ek çaba durumuna ilişkin istisna vardır. Mevcut eviniz için hangi sonucun doğduğunu uzmanla netleştirin. Binanın eski olması ne her durumda sayaç yenileme zorunluluğunu ne de genel muafiyeti kanıtlar. Hukuki değerlendirmenin yanında, güvenilir ölçüm günlük anlaşmazlıkların önlenmesine de yardımcı olabilir. Okuma tarihini ve sayaç numarasını kayıt altında tutmak daha sonra rakamların karşılaştırılmasını kolaylaştırır.
Ortak merkezi ısıtmada Isınma Giderleri Yönetmeliği’nin 2. maddesi önemlidir. En fazla iki dairesi bulunan ve bunlardan birinde kiraya verenin oturduğu binalarda farklı sözleşme hükümleri öncelik kazanabilir. Bu, uygun anlaşma olmadan kendiliğinden işleyen bir muafiyet değildir. Isıtma ve sıcak su giderlerinin nasıl ele alınacağını açıkça yazın. Daha sonra siz taşınırsanız veya üçüncü bir daire oluşursa düzeni yeniden inceleyin. İstisna, uygulanabilir CO₂ gider paylaşımı gibi diğer emredici hükümleri otomatik olarak kaldırmaz.
Gider avansını geçerli şekilde kararlaştırılmış sabit bedelden ayırın. Avanslar için yıllık hesap yapılır. 556. maddeye göre hesap dökümü kural olarak hesap döneminin bitiminden sonraki on iki ay içinde kiracıya ulaşmalıdır. Gecikmeden kiraya veren sorumluysa geç bildirilen ek ödeme talebi genel olarak ileri sürülemez. Uygun paylaşım ölçütleri belirleyin, zorunlu tüketim kurallarını dikkate alın ve kendi hanenizin payını kiracıya yüklemeyin. Yönetim ve onarım giderleri de sıradan aktarılabilir işletme giderleri değildir. İmzadan önce örnek bir hesap hazırlamak sistemin anlaşılır olup olmadığını gösterir.
Sözleşmeyi gerçekten kiralanan alanlara göre hazırlayın
Kiraya verilen odaları, depo bölümünü, park yerini ve varsa bahçe alanını açıkça tanımlayın. Kiracının tek başına kullanacağı teras ile ortak bahçe aynı hakları ifade etmez. Kiraya dahil donanımı belirtin; hazır mutfak varsa cihazları ve durumlarını yazın. İlanda dahil olduğu söylenen bir özellik anahtar tesliminde belirsiz pazarlık konusu olmamalıdır. Basit bir plan, hangi kapıdan sonra özel alanın başladığını uzun ve muğlak cümlelerden daha iyi anlatabilir.
Net temel kirayı, işletme gideri modelini, paylaşım ölçütlerini ve başlangıç tarihini birbirinden ayırın. Bina kurallarıyla diğer eklerin ana sözleşmeyle uyumunu kontrol edin. Çamaşır odasına dair genel bir madde, gösterim sırasında verdiğiniz özel kullanım sözüyle çelişmemelidir. Erişim hakları, ortak teknik tesisler ve bakım yükümlülükleri gibi sıra dışı hükümleri gerektiğinde hukuken inceletin. 535. madde uyarınca sözleşmeye uygun kullanılabilir bir konutun verilmesi ve bu durumda tutulması temel kiraya veren yükümlülüğüdür.
650 avroluk örnek net temel kirada kararlaştırılan teminat genel olarak en fazla 1.950 avro olabilir. Para olarak verilen depozitoyu kiracı üç eşit aylık taksitte, her biri 650 avro olacak şekilde ödeyebilir. İlk taksit kira ilişkisinin başlangıcında muaccel olur. Para, kiraya verenin kendi malvarlığından ayrı tutulmalıdır. 551. maddedeki kurallar kendi evinizde özel olarak daire kiraya verirken de geçerlidir. Bu para ilk tadilatınızın finansman kaynağı olarak düşünülmemelidir.
Birlikte aynı binada yaşamayı denemek için sırf bu nedenle belirli süreli sözleşme seçmeyin. Normal konut kirasında belirli süre için kanunda öngörülen bir gerekçe gerekir ve bu gerekçe sözleşme kurulurken yazılı bildirilmelidir. Aksi halde ilişki genel olarak belirsiz süreli kabul edilir. İleride belki kendiniz kullanmak isteyebileceğiniz düşüncesi tek başına yeterli değildir. Dairenin tamamını mobilyalı sunmak da 575. maddeyi veya normal kiracı korumasını genel olarak devre dışı bırakmaz.
Kiracıyı somut ölçütlerle seçin ve teslimi belgeleyin
Gerçekçi bir ilan doğru adaylarla görüşmeyi kolaylaştırır. Ortak giriş varsa belirtin; dairenin binadaki yerini, kullanılabilen dış alanları ve gider düzenini açıklayın. Çamaşır alanından geçmek gerektiğini ancak gösterimde öğrenen kişi, başta hayal ettiğinden farklı bir konutu değerlendirir. Ortak yerlerin kullanımını somut olarak anlatın. Bununla birlikte kendi günlük alışkanlıklarınızı kiracının uyması gereken kişisel yaşam biçimi gibi sunmayın. Başlangıçta doğru bilgi vermek hem sizin hem adayın zamanını korur.
Aday bilgilerini aşamalı toplayın. Ev gösterimi aşamasında gerekli iletişim ve organizasyon bilgileri ön plandadır. Belirli daireyi kiralama konusunda somut ilgi oluştuğunda hane büyüklüğü ve ödeme gücüyle ilgili ölçülü sorular gündeme gelebilir. Gelir belgeleri ve gerektiğinde sınırlı kapsamlı bir kredi değerliliği belgesi, sözleşmeden kısa süre önce seçilmiş birinci adayın kontrolüne aittir. GDPR’nin 15. maddesine dayanılarak alınmış tüm kredi kuruluşu veri kopyasını istemeyin. Alman veri koruma makamlarının rehberi bu aşamaları açıklar. Aynı binada yaşamak, hamilelik veya din hakkında soru sormayı haklı hale getirmez.
İletişimin güvenilirliğini ve planlanan kullanımın daireye uygunluğunu gerçek bilgilerle değerlendirin. Köken veya özel yaşam hakkında varsayımlar iyi bir kira ilişkisini kanıtlamaz. Daha kapsamlı seçim adımları için kiracı bulma rehberine bakabilirsiniz. Adaylardan gelen hassas belgeleri evde herkesin ulaşabildiği bir klasörde veya ziyaretçilerin görebileceği yerde bırakmayın. Fiziksel yakınlık, veri paylaşımı için ek gerekçe değildir.
Teslimde daireyi ve kiraya dahil yan alanları birlikte gezin. Görülebilen kusurları, anahtarları, sayaç değerlerini ve eşyaları kaydedin. Su kesme vanalarını, sigortaları ve ısıtma kumandalarını gösterin. Arızaların nasıl bildirileceğini ve acil teknik sorunlarda kimin erişilebilir olduğunu kararlaştırın. Somut gözlemler içeren teslim tutanağı, her şeyin kusursuz olduğuna dair genel bir cümleden daha yararlıdır. Ayrıca ilk günden hangi donanımın nasıl kullanılacağının bilinmesini sağlar.
Günlük yaşamda iki hanenin de mahremiyetini koruyun
Yakınlık, iletişimi ve küçük işlerin çözümünü kolaylaştırır; ancak sınırları da bulanıklaştırabilir. Bahçe kapısındaki kısa konuşma, gider veya onarım konusunda net bir anlaşmanın yerine geçmez. Normal konular için bir iletişim yolu belirleyin ve önemli kararları sonradan anlaşılabilir biçimde kaydedin. Hiç kimse her karşılaşmanın ani denetime veya özel hayat sohbetine dönüşeceğinden endişe duymamalıdır. Komşuluk ilişkisi, tarafların birbirine sürekli zaman ayırmak zorunda olmadığını kabul ettiğinde daha rahat gelişir.
Kiracı kendisine bırakılan konutta bağımsız yaşar ve günlük hayatını sözleşme ile hukukun sınırları içinde düzenler. Mülkiyet size istediğiniz zaman içeri girme yönünde genel bir yetki vermez. Gerekli işler için kural olarak somut neden ve uygun randevu kararlaştırılır; gerçek acil durumlar ayrıca değerlendirilir. Sizde kalan anahtar rutin giriş izni değildir. Mümkünse ortak tesislere erişimi, özel odalardan habersiz geçmeyi gerektirmeyecek şekilde düzenleyin. Bu teknik ayrım günlük güven duygusunu da destekler.
Gerçekten iki haneyi etkileyen az sayıdaki konuyu düzenleyin: geçişlerin açık kalması, çöp kutuları, çamaşır alanı, bisikletler ve ustaların erişimi. Bahçede ortak kullanımın nerede bittiği, özel alanın nerede başladığı önemlidir. Açık bir çizim, sonradan bir şekilde anlaşılacağı varsayımından daha işlevseldir. Bakım işleri somut ve hukuken geçerli biçimde kararlaştırılmalıdır. Genel bir yardımlaşma beklentisi, mülk sahibinin bütün sorumluluklarını kiracıya aktarmaz. İki tarafın hangi işi üstlendiğini aynı şekilde anlaması gerekir.
Şikâyet çıktığında kişiliği değil, gözlemlenen olayı anlatın. Kapanan bir araç girişini tarih ve yerle belirtmek mümkündür. Gürültüde yanlış yerleştirilmiş çamaşır makinesi gibi teknik sebepleri de inceleyin. Çözülebilir gündelik meseleye ilk tepki fesih olmamalıdır. Belirli bir soruna yönelik pratik çözüm, genel suçlamalardan daha çok işe yarar. Düzenli hesaplar ve güvenilir onarım organizasyonu da uzun vadede sakin bir komşuluğun önemli parçalarıdır.
Kolaylaştırılmış fesih yolunun sınırlarını baştan bilin
Bu modelde Alman Medeni Kanunu’nun 573a maddesi özel önem taşır. Kiraya verenin kendisinin de oturduğu binada en fazla iki daire varsa, kanuni koşullarla, normalde 573. madde kapsamında gereken haklı menfaat olmadan fesih mümkün olabilir. Bunun karşılığında bildirim süresi üç ay uzar. Sözleşmedeki isim değil, gerçek koşullar belirleyicidir. Muhtemel üçüncü bağımsız birim varsa, bu yola güvenmeden önce hukuki sınıflandırmasını değerlendirin.
Kanuni temel sürelere bu uzama eklendiğinde genel olarak altı aylık süre ortaya çıkar. Konutun kiracıya verilmesinden itibaren beş yıl geçince dokuz, sekiz yıl geçince on iki ay olur. Bildirimin ulaşma tarihi, sözleşmesel bağlılıklar ve olayın özellikleri ayrıca doğru değerlendirilmelidir. Temel süreler 573c maddesinde düzenlenir. Bu yol, derhal fesih anlamına gelmediği gibi istediğiniz herhangi bir günde dairenin boşalacağını da garanti etmez. Ayrı bir haklı menfaate dayanan olağan fesih, farklı koşulları olan başka bir yoldur.
Fesih yazısında 573a maddesinin birinci fıkrasındaki koşullara dayanıldığı açıkça belirtilmelidir. Kanuni yazılı şekil yerine getirilmelidir; sıradan bir mesaj veya merdivendeki konuşma yeterli değildir. Kiracının 574. maddeye göre ağır mağduriyet nedeniyle itiraz edebilmesi de önemini korur. İtiraz hakkına ilişkin bilgilendirme, şekil ve süreler kontrol edilmelidir. Göndermeden önce planlanan feshi, sözleşmeyi ve gerçek oturma düzenini bir avukata inceletin. Yalnızca binanın size ait olması hukuki incelemenin yerine geçmez.
Bu nedenle kiralama kararınızı, ilişkinin uzun süre devam edebileceğini düşünerek verin. Yasal kullanım, gider düzeni ve özel alan sınırları netleşince sonraki adımlar somutlaşır. Ev sahipleri için başvuru formunda dairenizi, bulunduğu yeri ve planladığınız kiralama başlangıcını açıklayabilirsiniz. Yapı hukuku bakımından kullanımın uygunluğunu idare ve planlama uzmanları; sözleşme ve fesih konusundaki belirsizlikleri ise hukuk danışmanı değerlendirir. Böylece karar, daireyi her an geri alabileceğiniz varsayımına değil, uygulanabilir bir hazırlığa dayanır.
