İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Olağan fesih hakkının belirli bir süre kullanılmaması, kiralamayı daha öngörülebilir hâle getirebilir. Bunun için sınırlamanın kapsamı, sürenin hesabı ve koşullar değiştiğinde kullanılabilecek yollar açık olmalıdır. Bu rehber, Alman konut kira hukuku çerçevesinde istikrar ile makul esnekliği birlikte değerlendirir.
Düsseldorf veya NRW’de taşınmazınızı kiraya mı vermek istiyorsunuz? Kiraya vermeyi görüşün
Önce hangi konuda istikrar istediğinizi belirleyin
Bir daireyi hazırlamak, adaylarla görüşmek ve anahtarları teslim etmek zaman alır. Ev sahibinin birkaç ay sonra aynı işlemleri yeniden yapmak istememesi anlaşılabilir. Olağan fesih hakkının geçici olarak sınırlandırılması, sık kiracı değişimini azaltmaya ve taraflara ortak bir planlama dönemi sunmaya yardımcı olabilir. Ancak böyle bir hüküm, bütün kiraların zamanında ödeneceğini veya ilişkinin sorunsuz ilerleyeceğini garanti etmez. Önce çözmek istediğiniz sorunu açık biçimde tanımlayın.
Amacınız daha az kiracı değişimi mi, belirli bir dönemde düzenli kullanım mı, yoksa ileride kendinizin taşınabilmesi mi? Bunlar farklı sözleşme kararları gerektirebilir. Daireyi uzun vadeli yatırım olarak tutan bir malik için belirsiz süreli sözleşme ve makul bir başlangıç bağlılığı uygun olabilir. Belirli bir tarihte boş teslim isteyen kişinin ise başka şartları da değerlendirmesi gerekir. Almanca Mindestmietdauer ifadesi, tek başına sözleşmenin süre sonunda otomatik biteceğini göstermez.
Teklifi adayın açısından da düşünün. Kalıcı bir ev arayan kişi, karşılıklı istikrarı yararlı bulabilir. Yakında taşınması beklenen biri aynı süreyi uygun görmeyebilir. Buradan belirli meslekler veya aile yapıları hakkında genel yargılar çıkarılmamalıdır. Asıl yararlı olan, önerilen bağlılığı erken açıklamak ve adayın kendi konut planıyla karşılaştırmasına imkân vermektir. İmza aşamasında ilk kez ortaya çıkan uzun süreli bir şart, gereksiz anlaşmazlık yaratabilir.
Düsseldorf'taki bir daire için hedef, uygulanabilir ve güvenilir bir kira ilişkisi kurmaktır. Bu hedef bazen daha kısa bir bağlılık ve açık bir erken çıkış süreciyle daha iyi karşılanır. Düzenli bir kiracı değişiminin maliyetini uzun bir uyuşmazlığın maliyetiyle karşılaştırın. Buradaki açıklamalar Almanya ve Kuzey Ren-Vestfalya'daki olağan konut kiralarına ilişkindir. Türkçe anlatım, Türkiye'deki kira kurallarının uygulanacağı anlamına gelmez.
Fesih sınırlaması ile belirli süreli kirayı ayırın
Kündigungsverzicht veya Kündigungsausschluss denilen düzenleme, genellikle belirsiz süreli bir sözleşmede olağan feshi geçici olarak kapatır. Süre bittiğinde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Geçerli bir fesih veya başka bir sona erme nedeni bulunana kadar devam eder. Karşılıklı feragat, kapsamına göre ev sahibini de bağlar. Buna Eigenbedarf, yani malikin veya kanunun kapsadığı yakınlarının konut ihtiyacına dayanan olağan fesih de girebilir. Sonradan ortaya çıkan kullanım isteği, geçerli bağlılığı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Alman Medeni Kanunu'nun 575. maddesindeki belirli süreli konut kirası farklı bir yapıdır. Olağan konut kiralarında kanunun kabul ettiği bir süre nedeni bulunmalı ve sözleşme kurulurken kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir. Malikin veya belirli yakınlarının sonraki konut kullanımı, belirli kapsamlı inşaat işleri ya da hizmet sunmakla yükümlü bir kişiye sonraki kiralama bu nedenler arasında olabilir. Sadece esnek kalmak veya ileride daha yüksek kira almak istemek yeterli değildir.
Geçerli bir belirli süre de her durumda koşulsuz boş teslim garantisi sağlamaz. Süre nedeni gecikir veya ortadan kalkarsa kanun bilgi isteme ve uzatma hakları öngörür. Bu seçeneği değerlendirmek için belirli süreli kira ve kişisel konut ihtiyacı rehberine bakabilirsiniz. İki yapının farklı amaçlara hizmet ettiğini bilmek, yanlış sözleşme seçimini önler.
Örneğin bir malik, iki yıl boyunca sık değişim yaşamadan kiraya vermek istiyor, fakat daha sonra daireyi kullanmaya ilişkin somut bir planı bulunmuyor. Bu istikrar isteği tek başına geçerli belirli süre nedeni oluşturmaz. Uygun bir olağan fesih sınırlaması incelenebilir. Bununla birlikte doğru sözleşme türünü seçmek, her metni otomatik olarak geçerli kılmaz. Hükmün içeriği ve tarafların durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Bağlılığı sözleşmenin kurulmasından itibaren hesaplayın
Önceden hazırlanmış standart hükümlerde dört yıllık sınır önemlidir. Federal Adalet Divanı, BGH, sözleşmenin kurulması ile kiracının kira ilişkisini ilk kez sona erdirebileceği tarih arasındaki süreye bakar. Dördüncü yıl dolduğunda yalnızca bildirim yapmaya izin verip ardından ayrıca fesih süresi eklemek yeterli değildir. Bu yaklaşım 8 Aralık 2010 tarihli VIII ZR 86/10 kararında açıklanır. Esas mesele, kâğıt üzerindeki başlık değil fiilî sözleşmesel bağlılıktır.
Hatalı bir hesap örneği düşünelim: Sözleşme 15 Eylül 2026 tarihinde kuruluyor, kira 1 Kasım 2026 tarihinde başlıyor ve en erken bitiş 31 Ekim 2030 olarak belirleniyor. Kira başlangıcından bakıldığında dört yıl görünse de sözleşmenin kurulmasından itibaren dört yıl aşılmış olur. Hükme sadece dört yıl yazılması bu sorunu çözmez. Bildirim ancak o tarihten sonra yapılabilecekse bağlılık daha da uzar. Dolayısıyla başlangıç ve imza tarihlerini birbirinin yerine kullanmayın.
Daha kısa bir plan için ilk bitiş tarihi olarak 31 Ekim 2028 incelenebilir. Kiracının sözleşmeyi o gün sona erdirebilmesi için bildirimi önceden yapabilmesi gerekir. BGB 573c maddesinin genel kuralında, bir ayın en geç üçüncü iş gününde ulaşan bildirim, onu izleyen ikinci ayın sonunda sona erme sağlar. Örnekte ilgili bildirim ayı Ağustos 2028 olacaktır. Gönderme ile karşı tarafa ulaşma aynı şey değildir.
Bu tarihler açıklama amacı taşır; imzaya hazır bir sözleşme hükmü değildir. Sözleşmenin kurulması, kullanım başlangıcı, ilk mümkün bitiş ve bildirimin ulaşması birlikte kontrol edilmelidir. Ayrıca dört yıldan kısa olmak her hükmün her durumda geçerli olduğu anlamına gelmez. Sürenin yanında düzenlemenin anlaşılabilirliği, dengesi ve somut kiralama koşulları da önem taşır.
Standart hükmü kira modeliyle birlikte değerlendirin
Basılı bir madde, tarih elle doldurulduğu veya ayrı bir ek imzalandığı için bireysel olarak müzakere edilmiş sayılmaz. BGB 305. madde, önceden hazırlanmış genel koşullar ile tek tek müzakere edilen hükümleri ayırır. Belirleyici olan görüşmelerin gerçek içeriğidir. Belgede bireysel anlaşma yazması, tarafların koşulları gerçekten müzakere etmiş olmasının yerini tutmaz. Bu ayrımı yalnızca evrak biçimine bakarak yapmak hatalı olabilir.
Kademeli kira düzenlemesi dışında, gerçekten bireysel olarak kararlaştırılmış bir feragat farklı değerlendirilebilir; dört yıldan uzun bağlılık bakımından da farklı sonuç çıkabilir. Ancak bu, hazır bir formun adını değiştirerek sınırları aşma yöntemi değildir. Olağandışı uzun veya tek taraflı bir düzenleme düşünülüyorsa Alman kira hukuku uzmanı; tarafların çıkarlarını, görüşmeleri ve sözleşmenin bütününü incelemelidir. Başka bir durum için hazırlanmış örneği aynen almak, önemli farkların gözden kaçmasına yol açabilir.
Staffelmiete, kira bedelinin önceden belirlenen basamaklarla değişmesidir. Bu model için BGB 557a üçüncü fıkra özel bir sınır koyar: Kiracının fesih hakkı, kademeli kira anlaşmasının kurulmasından itibaren en çok dört yıl dışlanabilir. Sona erme, bu sürenin sonunda mümkün olmalıdır. Kiracı aleyhine bu yasal sınırı aşan bireysel anlaşma da çözüm değildir. Öngörülebilir kira basamakları sınırsız sözleşmesel bağlılık anlamına gelmez.
Aşırı uzun bağlılık nedeniyle geçersiz olan standart hüküm, basitçe izin verilen en uzun süreye indirilerek korunmaz. BGH bu yaklaşımı reddeder. BGB 306 kapsamında sözleşmenin kalan bölümleri kural olarak devam eder ve gerekli yerde yasal düzenlemeler uygulanır. Böylece daha fazla güvence istemek, beklenenin tersine daha az öngörülebilirlik yaratabilir. Başlangıçtan itibaren anlaşılır ve ölçülü bir düzenleme, sonradan kurtarılmaya çalışılan ağır bir koşuldan daha sağlam bir planlama zemini sunar.
Taşınma ihtimalini somut koşullarla konuşun
İş değişikliği, ayrılık veya eğitim planındaki değişim nedeniyle bir konut artık uygun olmayabilir. Fakat bu başlıkların hiçbiri tek başına otomatik özel fesih hakkı doğurmaz. Önce mevcut feragatin geçerli olup olmadığına bakılmalıdır. Sonra sözleşmede ek çıkış hakkı bulunup bulunmadığı incelenir. Son aşamada özel koşulların hukuken erken serbest bırakılmayı gerektirip gerektirmediği değerlendirilir. Her adım farklı bir soruya cevap verir; yalnızca taşınma kelimesinden sonuç çıkarılamaz.
Kiracının durumu, hükmün başlangıçtaki geçerliliğinde de etkili olabilir. BGH, 15 Temmuz 2009 tarihli VIII ZR 307/08 kararında, öğrenim yerinde oda kiralayan bir öğrenciye ilişkin standart iki yıllık feragati uygun bulmamıştır. Eğitimden kaynaklanan yüksek esneklik ihtiyacı önemli olmuştur. Bu karar, öğrencilerin bütün bağlılıklarının geçersiz olduğu veya her bölüm değişikliğinin derhâl fesih sağladığı anlamına gelmez. Somut kararın kapsamını genel bir sloganla genişletmemek gerekir.
Taraflar ek esneklik istiyorsa, bunu hangi olayın doğuracağı, nasıl bildirileceği, hangi makul belgelerin gerekli olacağı ve olası bitiş tarihi açıklaştırılmalıdır. Sorun çıkarsa bir yol bulunacağına dair sözlü güvence, uygulamada çok sayıda soruyu cevapsız bırakır. Buna karşılık kira süresini konuşmak için adayın özel hayatının bütün ayrıntılarını öğrenmek gerekmez. Görüşme, gerçekçi bir kullanım takvimi oluşturacak ölçüde tutulabilir.
Ev sahibinin kendi hareket alanı da aynı dikkatle değerlendirilmelidir. Bir aile üyesinin bağlılık döneminde daireye taşınması gerçekçi bir olasılıksa, karşılıklı feragat imzalanmadan önce hesaba katılmalıdır. Benzer biçimde olası satış planı mevcut kira ilişkisi üzerinden kurulmalıdır. Daha sonra boş daire sunmak istemek, daha önce kabul edilen yükümlülükleri kendiliğinden kaldırmaz. İstikrarın iki taraf için de anlamı olması, düzenlemenin pratik değerini artırır.
Yasal özel fesih haklarını ayrı tutun
Olağan fesihten feragat, önemli nedenle olağanüstü fesih yolunu ortadan kaldırmaz. BGB 543. madde, somut olay ve tarafların çıkarları değerlendirildiğinde ilişkinin sürdürülmesinin beklenemeyeceği durumlarla ilgilidir. Ağır yükümlülük ihlalleri veya kanundaki şartları karşılayan kira borçları önem taşıyabilir. Çoğu ihlalde önce uygun giderim süresi veya ihtar gerekebilir; kanun istisnalar da düzenler. Bu nedenle küçük bir eksiklik, her zaman anında ayrılma hakkı vermez.
Konutlara ilişkin ek kurallar BGB 569. maddede yer alır. Dairenin durumundan kaynaklanan ciddi sağlık tehlikesi bunlardan biridir. Rutubet, kullanım imkânı veya ödenmeyen kira hakkındaki uyuşmazlıklar, delillerle birlikte kira hukuku uzmanına değerlendirilmelidir. Feragat hükmü gerekli onarımları görmezden gelme gerekçesi olamaz. Aynı şekilde kiracı için de hukuki inceleme yapmadan bütün ödemeleri kesme izni anlamına gelmez.
Kendi süreleri olan başka özel haklar da bulunabilir. BGB 555e, modernizasyon bildirimiyle ilgilidir; önemsiz nitelikteki işler için kanundaki istisna da dikkate alınmalıdır. BGB 561, 558 veya 559. maddelere göre yapılan kira artışlarına ilişkindir. Her bedel değişikliği aynı hakkı doğurmaz. Önceden kararlaştırılmış olağan bir kademeli kira artışını bu durumlarla doğrudan eşitlemek doğru değildir.
Böyle bir bildirim geldiğinde ulaşma tarihini, ileri sürülen hukuki nedeni ve istenen bitişi kaydedin. Konut kirasına ilişkin fesih bildirimi, BGB 568. madde uyarınca yazılı şekle tabidir. Olağan fesih, derhâl olağanüstü fesih ve süreli özel fesih ayrı şartlara bağlıdır. Doğru sınıflandırma, geçerli bir bildirimin yalnızca sözleşmede bağlılık bulunduğu için reddedilmesini önler. Sebep veya tarih tartışmalıysa, kesin cevap vermeden önce bütün belgeleri inceletin. Bildirimin niteliğini anlamak, gereksiz bir uyuşmazlığın büyümesini de engelleyebilir.
Erken ayrılmayı açık sorumluluklarla düzenleyin
Kiracı daha erken çıkmak istiyorsa hukuki durum incelenirken pratik bir çözüm de görüşülebilir. Önce istenen tarihi ve anlaşılır bir gerekçeyi öğrenin. Sözleşmede yerine yeni kiracı sunulmasına ilişkin düzenleme varsa şartlarını okuyun. Erken serbest bırakılma sözleşmesel bir haktan, özel hukuki koşullardan veya gönüllü anlaşmadan kaynaklanabilir. Bunları birbirine karıştırmadan hangi temel üzerinde görüşüldüğünü belirtmek, iki tarafın da beklentisini netleştirir.
Üç aday göstermekle Almanya'daki her kira sözleşmesinin sona ereceği yönünde genel bir kural yoktur. BGH'nin 7 Ekim 2015 tarihli VIII ZR 247/14 kararı, uygun yeni kiracının aranması ve sunulmasına ilişkin sorumlulukları inceler. O olayda ev sahibi, uygun bir kişi bulunursa mevcut kiracıları serbest bırakmayı zaten kabul etmişti. Karar, kişinin kendi kararıyla iş değiştirmesi hâlinde genel bir özel fesih hakkı oluşturmaz.
Anlaşmalı çözümde gösterimleri kimin düzenleyeceğini, kararın ne zaman verileceğini ve uygun yeni sözleşme sağlanırsa hangi tarihin geçerli olacağını belirleyin. Sona erme tarihi ile teslim ve hesaplaşmada kalan konuları açıkça kayda geçirin. Anahtar teslimi, daha sonra sözleşmenin bitip bitmediği tartışmasının tek dayanağı olmamalıdır. Zaten mevcut olan bir erken çıkış hakkı da gereksiz ek tavizlere bağlanmamalıdır. Yazışmaların birbiriyle tutarlı olması burada özellikle yararlıdır.
Sadece taşınmak, kira ödeme yükümlülüğünü otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Buna karşılık BGB 537. madde, belirli tasarrufların ve başka kullanımdan sağlanan yararların hesaba katılmasını gerektirir. Aynı kullanım dönemi için iki tam kira bedeli alınabileceğini peşinen varsaymayın. Somut hesap; yasal duruma, dairenin gerçekte nasıl kullanıldığına ve geçerli anlaşmalara dayanmalıdır. Bu nedenle yeni kiralamanın başlangıcı ile eski ilişkinin bitişini birlikte düzenlemek önemlidir.
Sözleşmeyi ve kiralama takvimini birlikte tamamlayın
İmzadan önce tam taslağı, kurulma tarihini, kullanım başlangıcını, kira modelini, bağlılık dönemini ve ek çıkış haklarını karşılaştırın. İlan, yazışmalar ve sözleşme aynı koşulları anlatmalıdır. Özellikle ilk mümkün sona erme tarihi ile ilk bildirim yapılabilecek tarihi ayırın. Basit bir takvim, uzun bir hukuki paragrafta fark edilmeyen çelişkileri gösterebilir. Tarafların aynı günü farklı anlamlarda kullanıp kullanmadığı böylece daha kolay anlaşılır.
Kira bedeli ile bağlılık süresini ayrı değerlendirin. Uzun bağlılık, hukuken uygun olmayan bir bedeli uygun hâle getirmez; fesih feragati de kirayı otomatik olarak sabitlemez. Ekonomik plan, daireye uygun ve yasal olarak kabul edilebilir başlangıç bedeliyle kurulmalıdır. Bunun için kira bedelini hesaplama rehberini inceleyebilirsiniz. Uygun kiracı bulma rehberi ise konut ihtiyacı önerilen koşullarla örtüşen kişilere ulaşmayı ele alır. Tutarlı bir teklif, sonraki görüşmeleri kolaylaştırır.
Satış ihtimali varsa bağlılığı satış belgelerinde açıkça gösterin. BGB 566. maddeye göre kanuni şartlar oluştuğunda alıcı mevcut kira ilişkisindeki hak ve yükümlülüklere girer. Satış, tek başına boş bir daire yaratmaz. Feragat süresi dolduğunda bile ev sahibinin olağan fesih için gerekli yasal nedeni bulunmalıdır. Sadece takvimdeki sürenin bitmesi bu nedenin yerini tutmaz. Bu ayrım, alıcıya verilecek bilgilerin doğruluğu açısından da önemlidir.
Düsseldorf veya NRW'de yeni kiralama ya da düzenli bir kiracı değişimi hazırlıyorsanız, daireyi, istediğiniz başlangıcı ve kullanım planınızı kiraya verenler için başvuru formunda anlatabilirsiniz. Tartışmalı bir hükmün veya erken ayrılma talebinin bağlayıcı hukuki değerlendirmesi, Alman kira hukukunda uzman bir avukatın işidir. Sözleşmesel durum netleştiğinde pazarlama, aday görüşmeleri ve teslim süreci gerçekçi tarihlere göre planlanabilir. Böylece süre şartı, anlaşılması güç bir engel olmaktan çıkıp uygulanabilir kiralama kararının parçası olur.
