İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Bir pencere kolunun bozulması, faturanın otomatik olarak kiracıya ait olduğu anlamına gelmez. Geçerli bir küçük onarım maddesi belirli masrafları sınırlı biçimde kiracıya yükleyebilir. Bunun için onarılan parçayı, işlemin toplam bedelini ve yıllık sınırı birlikte incelemek gerekir.
Düsseldorf veya NRW’de taşınmazınızı kiraya mı vermek istiyorsunuz? Kiraya vermeyi görüşün
Önce kiraya verenin bakım yükümlülüğünü belirleyin
Kiracı zor dönen bir pencere kolunu bildirdiğinde ilk soru yalnızca tamirin kaç avro tutacağı olmamalıdır. Önce sorumluluğun kimde olduğunu belirlemek gerekir. Alman Medeni Kanunu BGB § 535, kiraya verene konutu kararlaştırılan kullanıma uygun durumda teslim etme ve kira süresince bu durumu koruma yükümlülüğü getirir. Faturanın düşük olması bu görevi tek başına kiracıya geçirmez. Bu rehber Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya dahil Almanya’daki konut kiralamaları içindir. Metnin Türkçe olması, Türkiye’deki kira kurallarının uygulanacağı anlamına gelmez.
Almanca Kleinreparaturklausel denilen küçük onarım maddesi, belirli giderleri dar bir çerçevede kiracıya yükleyebilir. Ancak malikin bakım bütçesinin yerine geçmez. Geçerli bir sözleşme dayanağı yoksa başka ev sahiplerinin küçük faturaları kiracılarına göndermesi size aynı hakkı vermez. İmzalanmış sözleşmeyi ve eklerini bulun. Bugün yeni kiralamalarda kullandığınız örnek metin, yıllar önce yapılan mevcut sözleşmenin içeriğini değiştirmez. Özellikle yönetimi yeni devraldıysanız hangi belgenin gerçekten taraflarca kabul edildiğini kontrol edin.
Normal aşınma ile yükümlülük ihlalinden doğan zararı da ayırın. BGB § 538, sözleşmeye uygun kullanımın yol açtığı değişikliklerden kiracının sorumlu olmadığını belirtir. Buna karşılık geçerli bir küçük onarım maddesi, kendi sınırları içinde kusur kanıtlanmadan belirli masrafları düzenleyebilir. Kapının yanlış kullanım nedeniyle kırılması ise başka bir değerlendirme gerektirir. Böyle bir durumda neden, sorumluluk ve olası tazminat talebi ayrıca araştırılmalıdır. Bir faturaya küçük onarım adını vermek bu incelemeyi gereksiz kılmaz.
Sözleşmenin genel yapısını kira sözleşmesi rehberinde inceleyebilirsiniz. Pratikte üç soruyu ayrı tutmak işinizi kolaylaştırır: Arızayı kim gidermeli, sınırlı onarım bedelini kim taşımalı ve ayrıca bir zarar sorumluluğu var mı? Bu ayrım hem kiracıyla yazışmayı hem de kendi mali planınızı daha anlaşılır hale getirir.
Tesisatı değil gerçekten onarılan parçayı inceleyin
Bir donanımın daireye ait olması veya her gün yarar sağlaması yeterli değildir. Standart sözleşme maddesinde önemli olan, kapsamın kiracının sık kullandığı ve doğrudan müdahale ettiği parçalarla sınırlanmasıdır. Alman Federal Yüksek Mahkemesi BGH, 7 Haziran 1989 tarihli VIII ZR 91/88 kararında bu sınırı açıklamıştır. Kararda duvar içindeki su, gaz ve elektrik hatlarının aynı kapsamda ele alınması özellikle sorunlu bulunmuştur. Bu nedenle sadece tesisatın adını okuyarak ödeme kararı vermeyin.
Sık açılıp kapatılan bir pencere kolu veya kapı kapatma mekanizması, incelemeye uygun örneklerdir. Duvarın içindeki su borusu ise kiracının her gün musluğu kullanması nedeniyle aynı gruba girmez. Benzer şekilde ışık düğmesi ile duvar içindeki elektrik kablosunu ayırmak gerekir. Isıtma arızasında yalnızca kaloriferin çalışmadığını bilmek yetmez. Kiracının kullandığı erişilebilir bir kumanda ile cihazın içindeki teknik parçanın değerlendirmesi farklı olabilir. Isıdan yararlanmak, sistemin bütün parçalarına doğrudan erişim anlamına gelmez.
Servisten arızalanan parçayı ve yapılan işi somut olarak yazmasını isteyin. Pencere onarımı ifadesi, kapanma mekanizmasının düzeltilmesini de çerçevenin değiştirilmesini de anlatabilir. Binanın dış kabuğundaki sızdırmazlık sorunu ise yine farklı bir iştir. Gerçekte hangi müdahalenin yapıldığını öğrenmeden faturayı kiracıya yönlendirmek gereksiz bir anlaşmazlık yaratabilir.
Tipik görünen bir parça için bile sonuç otomatik değildir. Sözleşme metni, toplam onarım bedeli ve yıllık sınır da uygun olmalıdır. İnternetteki örnek listeleri yalnızca doğru soruları bulmanıza yardımcı olur. Her musluk veya priz faturası aynı hukuki sonuca götürmez. Açıklama yetersizse önce teknik ayrıntıyı tamamlayın. Kiracının parçaya günlük kullanım sırasında gerçekten nasıl temas ettiğini ve hangi kısmın yenilendiğini açıkça ayırın; tüm cihazı tek bir kalem saymak çoğu zaman doğru soruyu gözden kaçırır.
Tek işlem sınırını toplam fatura üzerinden uygulayın
Almanya’da her küçük onarım maddesini geçerli kılan tek bir yasal avro tutarı yoktur. Bir rakamın birçok sözleşme örneğinde yer alması, bütün kiralamalar için güvenli olduğu anlamına gelmez. Maddenin mali yükü ve diğer koşulları birlikte değerlendirilir. Eski mahkeme kararlarında Alman markı tutarları görülebilir. Bu rakamları bugünkü avro sınırları gibi sunmak doğru değildir. Yeni sözleşme hazırlarken internette bulunan en yüksek tutarı seçmek yerine metnin tamamını hukuk uzmanına inceletin.
Sadece açıklama amacıyla tek onarım sınırının 100 avro olduğunu varsayalım. Maddenin diğer yönlerden geçerli, yıllık sınırda da yeterli yer bulunduğunu kabul ediyoruz. Kapsama giren bir kapı mekanizmasının onarımı toplam 88 avro tutarsa kiracıdan bedel talep edilmesi gündeme gelebilir. Aynı tek onarım toplam 148 avro tutarsa bu maddeye dayanarak kiracıdan 100 avro isteyip yalnızca kalan 48 avroyu kendiniz üstlenemezsiniz. Sınır, işlemin küçük onarım sayılıp sayılmayacağını belirler; her faturaya uygulanan bir katılım payı değildir.
Hesaba malzeme, işçilik, yol gideri ve geçerli KDV dahil edilmelidir. Parça 60 avro, işçilik 65 avro ve yol bedeli 23 avro ise toplam 148 avrodur. Bu örnekte üç tutarın da zaten KDV dahil olduğunu varsayıyoruz; yeniden vergi eklenmez. Parçanın tek başına ucuz olması, bütün onarımın sınırın altında kaldığını göstermez.
Malzeme ve montajı yapay biçimde ayrı faturalara bölmek de tek onarımı iki küçük işlem haline getirmez. Gerçekten bağımsız parçalar için yapılan ayrı onarımlar ise kendi koşullarıyla incelenir. Tek bir ziyaret sırasında farklı işler yapılmışsa ortak yol giderinin nasıl dağıtıldığını anlaşılır biçimde gösterin. Amaç rakamları sınırın altına indirmek değil, yapılan işlerin gerçek maliyetini doğru belirlemektir. Servisin fiyat teklifi ile nihai fatura farklıysa kontrolü tamamlanan işin gerçek toplamı üzerinden yeniden yapın.
Yıllık sınırın hesabını önceden netleştirin
Birçok küçük fatura bir araya geldiğinde kiracı açısından ciddi bir yük oluşturabilir. Bu nedenle standart madde, tek işlem sınırının yanında belirli bir dönem için makul bir toplam sınır da içermelidir. Genellikle bir yıllık dönem kullanılır. BGH’nin 1989 tarihli kararı, kiracının üstlendiği toplam riski öngörebilmesini önemli görür. Sözleşmede bulunmayan yıllık sınırı, ilk anlaşmazlık çıktığında kendi tercihinize göre eklemek çözüm değildir.
Yıllık üst sınır sabit bir tutar veya yüzde olarak yazılabilir. Yüzde kullanılıyorsa hesabın hangi kira bedeline dayandığı açık olmalıdır. Nettokaltmiete, işletme ve ısıtma gideri avanslarını içermeyen temel kira bedelidir. Aylık temel kira tam on iki ay boyunca değişmeden 800 avro olursa yıllık tutar 9.600 avrodur. Yalnızca hesap örneği olarak bunun yüzde altısı 576 avro eder. Bu sonuç, söz konusu yüzdeyi veya onu içeren bütün maddeyi her sözleşmede geçerli kılmaz.
Bundan ayrı ikinci bir örnekte, geçerli şekilde kararlaştırıldığı varsayılan 300 avroluk sabit yıllık sınır kullanalım. Kiracıya daha önce doğru biçimde toplam 270 avro yüklenmişse en fazla 30 avroluk alan kalır. Diğer koşulları sağlayan yeni bir onarım 80 avro tutsa bile kiracıdan yeniden 80 avronun tamamı istenemez. Kalan tutarın hangi ölçüde talep edilebileceği somut maddeye bağlıdır. Kesin olan, yıllık yükün kararlaştırılan üst sınırı aşmaması gerektiğidir.
Takvim yılı mı, yoksa başka bir yıllık dönem mi esas alınıyor, bunu da kontrol edin. Kira yıl ortasında başladıysa veya temel kira değiştiyse kendiliğinizden bir oranlama yöntemi oluşturmayın. Önce hükmün nasıl uygulanacağını açıklığa kavuşturun. Sabit tutar örneği ile yüzde örneğini aynı hesapta birbirine karıştırmayın. Her talepte hangi dönemin ve hangi temel tutarın kullanıldığını göstermek, kiracının hesabı takip etmesini sağlar ve yönetim değiştiğinde kayıtların anlaşılmasını kolaylaştırır.
Onarımı organize etmek ile masrafı taşımayı ayırın
Olağan işleyişte kiracı arızayı bildirir, kiraya veren gerekli onarımı organize eder. Sınırlı bir masrafın kiracıdan istenip istenemeyeceği sonradan kontrol edilir. Kiracıyı işi bizzat yapmaya veya ustayla kendisi sözleşme kurmaya zorlayan standart madde daha ileri bir yük getirir. BGH, 6 Mayıs 1992 tarihli VIII ZR 129/91 kararında, parça ve tutar sınırları yeterli olsa bile böyle bir düzenlemeyi kabul etmemiştir. Çünkü işi sipariş eden kişi ek sorumluluklarla karşılaşır.
Örneğin kötü yapılan iş nedeniyle servisle uğraşmak, gerekli düzeltmeyi istemek veya çalışma sırasında oluşan hasarı açıklığa kavuşturmak gerekebilir. Küçük onarım bedelini taşımak, bütün bu organizasyon yüklerini üstlenmekle aynı şey değildir. Bu nedenle kiracının hangi kanaldan arıza bildireceğini ve eve giriş zamanının nasıl ayarlanacağını açıkça belirleyin. Ödeme tartışması ile randevu düzenlemesini birbirine bağlamayın.
BGB § 536c, kira sırasında ortaya çıkan ayıpların gecikmeden bildirilmesini gerektirir. Bu, her durumda üç veya yedi günlük sabit süre olduğu anlamına gelmez. Binaya su sızması ile yavaşça sertleşen bir kol aynı aciliyette değildir. Kiracının önce ödeme kabulü vermesini bekleyerek gerekli müdahaleyi geciktirmek doğru bir yönetim yolu olmaz. Bildirim geldiğinde önce arızanın etkisini ve gereken tepkiyi değerlendirin.
Kiracının belirli durumlarda ayıbı kendisinin gidermesine ilişkin yasal hakları ayrıca vardır. BGB § 536a ikinci fıkra, diğer koşullar yanında kiraya verenin ayıbı gidermede temerrüdünü ve kiralananın korunması veya eski haline getirilmesi için derhal müdahalenin gerekli olmasını düzenler. Bu hüküm, önceden anlaşılmamış her servis faturasının otomatik ödenmesini gerektirmez. Aynı zamanda kiracının hiçbir durumda harekete geçemeyeceği de söylenemez. Planlanabilir işleri önceden netleştirin, acil tehlikeyi öncelikle ele alın ve masrafın hukuki dayanağını somut olaya göre değerlendirin.
Bildirimden faturaya kadar anlaşılır kayıt tutun
İşe başlamak için birkaç doğru bilgi yeterlidir: Hangi parça sorunlu, arıza ne zamandır var ve kullanım üzerinde nasıl bir etkisi bulunuyor? Görünür hasarlarda fotoğraf yararlı olabilir, fakat teknik teşhisin yerine geçmez. Aynı arızanın yakın zamanda onarılıp onarılmadığını da kontrol edin. Önceki işin düzeltilmesi gerekebilecekse, kiracıya hemen yeni bir küçük onarım faturası çıkarmadan önce eski servis kaydını inceletin.
İş bittikten sonra beş noktayı birlikte kontrol edin: Geçerli sözleşme maddesi, onarılan parça, tek işlemin bütün maliyeti, ilgili yıllık dönem ve o dönemde daha önce hesaba alınan tutarlar. Hangi faturanın neden kiracıya gönderilmediğini de kaydedin. Bir daire için tarih, parça, fatura toplamı ve kiracıya gerçekten yüklenen tutarı içeren basit bir liste çoğu zaman yeterlidir. Böylece aynı giderin iki kez yazılması önlenir ve başka bir yönetici dosyayı devraldığında kararın dayanağı görülebilir.
Ödeme talebinde sözleşmedeki dayanağı ve anlaşılır faturayı gösterin. Hangi parçanın tamir edildiğini ve yıllık sınırdan ne kadarının kullanıldığını kısaca açıklayın. Kiracı itiraz ederse, belirtilen sınıflandırmayı veya hesabı kontrol etmeden aynı talebi tekrar göndermeyin. Bütün küçük arızaların daima kiracıya ait olduğunu söylemek hukuki durumu doğru anlatmaz. Somut açıklama, uzun ama genel bir uyarı metninden daha işe yarar.
Onarım bedelleri düşük oldukları için işletme giderine dönüşmez. Alman İşletme Giderleri Yönetmeliği BetrKV § 1 ikinci fıkra, bakım ve onarım niteliğindeki bu giderleri Betriebskosten kapsamı dışında tutar. Bir servis faturasında dönemsel servis ile onarım birlikte bulunuyorsa kalemlerin doğru ayrılması gerekir. Küçük onarım kapsamında talep edilen tutarın yıllık işletme gideri hesabında bir kez daha yer almadığından emin olun. Yönetim şirketinin faturayı işlemesi, giderin hukuki türünü kendiliğinden değiştirmez.
Geçersiz veya belirsiz maddeleri kullanmadan önce açıklığa kavuşturun
Yalnızca avro rakamına bakmak yeterli değildir; hükmü bütünüyle okuyun. Yıllık sınırın olmaması, bütün teknik tesisatların dahil edilmesi, her büyük onarıma sabit katkı istenmesi ve kiracıya usta bulma görevi verilmesi önemli uyarı işaretleridir. BGB § 307, standart sözleşme koşullarının makul ve anlaşılır olmasını gerektirir. Kısa bir cümle belirsiz olabilir; uzun bir eşya listesi ise kapsamı gereğinden fazla genişletebilir.
Geçersiz bir madde, faturada daha düşük bir tutar istemekle otomatik olarak düzelmez. BGB § 306 uyarınca sözleşmenin geri kalanı kural olarak yürürlükte kalır ve geçersiz koşulların yerini yasal hükümler alır. Olağan bakım ve onarım bakımından bu, maliyet sorumluluğunun genellikle kiraya verende bulunması demektir. Kanıtlanmış bir yükümlülük ihlaline dayanan ayrı tazminat talebi varsa onun ayrıca incelenmesi gerekir; küçük onarım maddesinin geçersizliği bütün olası talepler hakkında tek başına sonuç vermez.
Devam eden sözleşmeye eksik bir ödeme yükümlülüğünü tek taraflı olarak yeni form göndererek ekleyemezsiniz. Değişiklik gerçekten kararlaştırılmalı ve hukuken geçerli olmalıdır. Ek imza veya el yazısıyla eklenen bir cümle de tek başına bireysel müzakereyi kanıtlamaz. BGB § 305, gerçekten tek tek müzakere edilen hükümlerle önceden hazırlanmış koşulları ayırır. Bir standart metnin başlığına bireysel anlaşma yazılması bu ayrımı ortadan kaldırmaz.
Tartışmalı maddeler, daha önce gönderilmiş ödeme talepleri veya tahsil edilen paranın iadesi için doğru uzmanlık alanı Alman kira hukukudur. Bu konuda çalışan bir avukatın sözleşmenin tamamını, ilgili faturayı ve yazışmaları görmesi yararlı olur. Tek bir cümleyi bağlamından koparmak değerlendirmeyi eksik bırakabilir. Hukuki inceleme yapılırken onarımın fiilen gerekli olup olmadığı ve ne zaman yapılacağı ayrı bir operasyonel konu olarak ele alınmalıdır.
Maddeyi gerçekçi kiralama planınızın bir parçası yapın
Yeni kiracı aramadan önce kolların, kapatma mekanizmalarının ve diğer donanımların durumunu kontrol edin. Tekrarlayan arızaları ve öngörülebilen büyük işleri not alın. Küçük onarım maddesi, ekonomik ömrünü doldurmuş bir parçayı sağlam hale getirmez. Değişim mantıklıysa bunu malik bütçesine dahil edin. Olası masraf iadelerini her yıl kesin elde edilecek gelir gibi görmeyin. Önce uygun bir onarımın gerçekleşmesi, sonra bütün sözleşme koşullarının sağlanması gerekir.
Konutun durumu, donanımı ve hukuken uygulanabilecek kira bedeli birlikte değerlendirilmelidir. Kira bedelini hesaplama rehberi bu çerçeveyi genişletir. Uygun kiracı bulma rehberi ise hazırlığın başka bir bölümünü ele alır. Sözleşme konuşulurken yalnızca mali sınırı değil, arıza bildirim yolunu da açıklayın. Her iki taraf hangi durumda kime haber vereceğini bilirse gündelik sorunların ele alınması daha düzenli olur. Malikin bakım sorumluluğunu açıkça kabul etmesi, geçerli sınırlı masraf talebinden vazgeçtiği anlamına gelmez.
Düsseldorf veya NRW’de bir konutu kiraya vermeye hazırlanıyorsanız durumunuzu RICHTER Immobilien-Transaktionen kiraya veren başvuru formunda anlatabilirsiniz. Konum, konut türü, mevcut durum, planlanan kiralama başlangıcı ve devam eden bir sözleşme bulunup bulunmadığı yararlı başlangıç bilgileridir. Bu bilgiler, konutun kiralamaya hazırlanması ve sunulması hakkındaki görüşmeyi somutlaştırır. Bireysel küçük onarım maddesinin bağlayıcı hukuki değerlendirmesi ise kira hukuku uzmanının alanıdır.
Karar verirken hedefiniz mümkün olan en yüksek tutarı kiracıya yüklemek olmamalıdır. Gerçekçi gider planı, anlaşılır sözleşme ve çalışan bir onarım düzeni birlikte düşünülmelidir. Böylece hangi masrafın size ait olduğunu, hangi dar durumda kiracıdan ödeme istenebileceğini ve hangi sorunun uzman incelemesi gerektirdiğini somut belgeler üzerinden ayırabilirsiniz.
