İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Asbest şüphesi, bir evin otomatik olarak satılamayacağı anlamına gelmez. Önce hangi bilgilerin doğrulandığını, hangi alanların incelenmediğini ve alıcının neleri bilmesi gerektiğini ayırmak gerekir. Bu rehber Almanya’daki, özellikle Kuzey Ren-Vestfalya’daki taşınmazlar içindir; şüpheli malzemelere kendiniz müdahale etmeden satış kararını hazırlamanıza yardımcı olur.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Önce şüphenin dayanağını belirleyin
Asbest konusu bazen ilk kez bir ev gösteriminde gündeme gelir. Alıcı garaj çatısını işaret eder, bir usta eski zemin kaplamasını hatırlar veya belgeler arasından bir laboratuvar raporu çıkar. Bunlar aynı başlangıç noktası değildir. Malzemenin görünüşünden yapılan tahmin, analizle doğrulanmış bir sonuç sayılmaz. Buna karşılık mevcut pozitif bir bulgu da belirsiz bir ihtimale indirgenmemelidir. Konuyu kimin, hangi bölüm için ve hangi bilgiye dayanarak açtığını kaydedin.
Almanya’da asbest, 31 Ekim 1993 tarihindeki üretim ve kullanım yasağından önce çok sayıda yapı ürününde kullanıldı. Bu nedenle eski binaların yapım geçmişi önemlidir. Ancak yalnızca yapım yılına bakarak belirli bir malzemenin içeriği veya bugünkü durumu hakkında kesin karar verilemez. Alman Federal Çevre Ajansının asbest bilgileri, çatı ve cephe levhalarının yanında yapıştırıcı, sıva ve dolgu malzemeleri gibi daha az fark edilen kullanım alanlarını da açıklar.
Örneğin Düsseldorf’ta 1974 yılında yapılmış bir sıra evin pencereleri ve mutfağı 2008 yılında yenilenmiş olsun. Bu işlemler eski zemin katmanlarının veya garaj çatısının incelendiğini göstermez. Faturalar yapılan işleri anlatmaya yarar; bütün evin asbestten arındırıldığı sonucunu kendiliğinden desteklemez. “2008’de modernize edildi” ifadesiyle “asbest içermiyor” ifadesi farklı kanıtlar gerektirir. Her belgenin hangi işi gerçekten kapsadığına bakın.
İlk hedefiniz üç ayrı bilgi grubu oluşturmaktır: doğrulanmış bulgular, somut gerekçesi olan şüpheler ve henüz bilinmeyen alanlar. Böylece inceleme gereksiz yere genişlemez, önemli bir soru da unutulmaz. Tek bir yapı elemanına ilişkin gözlem bütün evin değersiz olduğu anlamına gelmez. Satış görüşmesinde bu ayrımı korumak, hem alıcının sorularını hem de sizin bir sonraki adımınızı daha anlaşılır hale getirir.
Henüz rapor yoksa en kesin cümleyi kurmaya çalışmayın. Bilginin kaynağını açıkça belirtmek, sonradan düzeltilmesi gereken bir güvence vermekten daha yararlıdır. İleride yeni bir sonuç geldiğinde bu başlangıç kaydını güncelleyebilirsiniz.
Belgeleri toplayın, şüpheli malzemeyi değiştirmeyin
Planları, faturaları, önceki uzman raporlarını ve yenileme belgelerini bir araya getirin. Eski tadilat fotoğrafları da hangi bölümün değiştirildiğini anlamaya yardımcı olabilir. Belgeleri ana ev, ek yapı, bodrum, çatı, cephe ve garaj gibi bölümlere ayırın. Bilgi eksiklerini açıkça yazın. Yeni bir zemin kaplaması faturası, alttaki eski kaplamanın ve yapıştırıcının çıkarıldığını her zaman göstermez; yalnızca yapılan yeni işi belgeliyor olabilir.
Kısa bir listede konumu, bilgi kaynağını ve açık soruyu belirtin. “Garajdaki oluklu levhaların montaj tarihi bilinmiyor, henüz analiz yapılmadı” ifadesi, “her yerde muhtemelen asbest var” demekten daha kullanışlıdır. Önceki malik bir sökümden söz etmişse bunu doğrulanmamış sözlü bilgi olarak kaydedin ve belge arayın. Bir hatırayı satış dosyasına yazmak, onu teknik bulguya dönüştürmez. Kaynağı ile kesinlik düzeyini birlikte gösterin.
Kendiniz numune almayın. Daha iyi fotoğraf çekmek veya alt yüzeyi görmek için şüpheli malzemeyi kırmayın, delmeyin, zımparalamayın ya da yerinden kaldırmayın. İnternetten alınan bir laboratuvar paketi, doğru planlanan ve güvenli yürütülen profesyonel numune alımının yerine geçmez. Bu sınırı aile üyelerine, ustalara ve alıcılara da anlatın. Evi gezmek, yapı katmanlarını rastgele açma izni anlamına gelmemelidir; gösterim öncesinde herkes aynı bilgiyi bilsin.
Hasarlı malzeme varsa veya şüpheli bir bölümde daha önce çalışma yapılmışsa ilgili işi durdurup uzmandan sonraki adım için görüş alın. Şüpheli tozu kendi yöntemlerinizle temizlemeye çalışmayın. Alanın kullanılmaya devam edilip edilemeyeceği, somut duruma göre değerlendirilmelidir. Bu sırada malzemelere dokunmadan yapılabilecek satış hazırlıkları sürdürülebilir. Ev satışı kontrol listesi, diğer belgeleri ve sorumlulukları düzenlemenize yardımcı olur.
Belgeleri düzenlerken orijinalleri koruyun ve raporların eklerini ayırmayın. Alıcıya daha sonra verilen bir sonucun hangi incelemeye ait olduğu kolayca anlaşılabilmelidir. Aynı raporun eksik ve tam sürümlerinin farklı kişilere gitmesi önlenmelidir.
İncelemeyi açık bir soruyla uzmana verin
Bina kirleticileri ve asbest incelemesi konusunda deneyimli bir uzman seçin. İş vermeden önce amacınızı açıklayın: belirli bir şüpheyi gidermek mi, satışı hazırlamak mı, yoksa planlanan tadilat öncesinde malzemeleri değerlendirmek mi istiyorsunuz? Bu amaçlar farklı kapsamlar gerektirebilir. Garaj çatısının incelenmesi, evdeki bütün odaların araştırıldığı anlamına gelmez. Banyo tadilatı için hazırlanmış bir rapor da cephe hakkında sorulan her soruyu karşılamayabilir.
Teklifte incelenecek alanlar, erişilemeyen yapı elemanlarına yaklaşım ve teslim edilecek belgeler belirtilmelidir. Numune noktalarının nasıl seçileceğini ve önerilen analizin neyi gösterebileceğini sorun. Numune sayısı, malzemeye, farklı yapım dönemlerine ve araştırılan soruya bağlıdır. Her ev için geçerli tek bir sayı vermek doğru olmaz. Güvenli numune alımı uygun yetkinliğe sahip kişilerin işidir. Teklif karşılaştırırken sadece numune başına ücrete bakmayın.
Raporun her sonucu belirli bir konuma ve malzeme katmanına bağlamasını isteyin. Tarih, işaretlenmiş plan ve uygun fotoğraflar anlamayı kolaylaştırır. Nereden geldiği anlaşılmayan bir numunenin laboratuvar sonucu, alıcı belirli bir oda hakkında soru sorduğunda sınırlı yarar sağlar. Rapor ayrıca kapsam dışında kalan bölümleri ve sonuçların sınırlarını göstermelidir. Uzman açıklaması ile yalnızca laboratuvar tablosu teslimi aynı hizmet kapsamı değildir.
BG BAU’nun numune ve bulgu değerlendirmesine ilişkin açıklaması, negatif sonucun başka, incelenmemiş yerlerde asbest bulunmasını dışlamadığını belirtir. Sonuç görüşmesinde hangi belirsizliğin çözüldüğünü, hangisinin kaldığını ve ilerideki müdahale öncesinde nelerin araştırılması gerektiğini sorun. Böylece sınırlı bir incelemenin bütün ev için verilmiş belge gibi kullanılmasını önlersiniz. Hedef, satışta işe yarayan açık bir değerlendirme elde etmektir.
Uzmanın açıklamasını kendi cümlelerinizle tekrar ederek doğru anladığınızı kontrol edin. Özellikle “incelenmedi”, “tespit edilmedi” ve “bu bölümde tespit edildi” ifadelerini birbirine karıştırmayın. Bu ayrım daha sonra ilan ve sözleşme hazırlığında aynı şekilde korunmalıdır.
Malzeme tespitini kullanım ve müdahale ihtiyacından ayırın
Pozitif malzeme sonucu, numunede asbest bulunduğunu gösterir. Tek başına iç ortam havası, evde yaşamaya devam edilmesi veya sökümün aciliyeti hakkındaki bütün soruları yanıtlamaz. Ürünün türü, mevcut durumu, bulunduğu yer ve maruz kalabileceği etkiler önemlidir. Uzmandan bu konuları ayrı ayrı açıklamasını isteyin. Böylece ne gerçek bir sorun küçümsenir ne de mevcut bulgunun söylemediği sonuçlar çıkarılır. Alıcı da raporun hangi soruyu yanıtladığını görebilir.
Sağlam ve kullanım amacına uygun asbestli çimento ürünlerinin tamamının sökülmesini gerektiren genel bir kural yoktur. Bu, üzerlerinde serbestçe işlem yapılabileceği anlamına gelmez. Federal Çevre Ajansı, belirli koşullardaki normal kullanım ile lif açığa çıkarabilecek müdahaleleri ayırır. Garajı mevcut haliyle kullanacak kişi ile çatıyı değiştirmek veya yapıyı yıkmak isteyen kişinin planlama ihtiyacı farklıdır. Aynı malzeme bulgusu farklı projelerde farklı sorular doğurabilir.
Hasarlı ürünler veya asbestin zayıf bağlandığı malzemeler farklı değerlendirme gerektirebilir. Uzman, gerekli önlemleri ve varsa aciliyeti geçerli kurallara göre belirlemelidir. Evin satışa çıkarılması mevcut sorumlulukları kaldırmaz. Kuzey Ren-Vestfalya çevre portalı, binalardaki kirleticilerle ilgili görevleri açıklar; kişinin kendi evinde bina sorumluluğu kural olarak malik üzerindedir. Bu nedenle satış tarihini beklemek, gerekli bir koruma kararının yerine geçmez.
Raporu uygulanabilir sorulara dönüştürün: Hangi yerler etkileniyor? Değerlendirilen durumda hangi kullanım uygun görülüyor? Hangi işler ek araştırma ve hazırlık gerektiriyor? Hangi önlem gerekli, hangisi isteğe bağlı modernizasyonun parçası? Bir görüş belirli koşullara bağlıysa bu koşulları da aktarın. Daha sonra oluşmuş bir hasardan önceki raporu, bugünkü durum için değişmeden güvence gibi kullanmayın. Durum değiştiğinde değerlendirmeyi güncelleme ihtiyacını sorun.
Kullanım ile inşaat planını aynı dosyada birbirinden ayırmak görüşmeleri kolaylaştırır. Alıcı gelecekte duvar veya zemin değiştirmek istiyorsa bu düşünceyi uzmana iletmesi yararlı olabilir. Mevcut kullanım değerlendirmesi, planlanan her müdahalenin uygun olduğu anlamına gelmez.
Alıcıyı zamanında ve somut biçimde bilgilendirin
Bilinen ve satış açısından önemli asbest bulgularını, alıcının doğru teknik soruyu sormasını beklemeden açıklayın. Alman Federal Yüksek Mahkemesi, 27 Mart 2009 tarihli V ZR 30/08 kararında, geçmişte yaygın kullanılan fakat daha sonra sağlığa zararlı olduğu anlaşılan yapı malzemelerinin kendiliğinden açıklanması gereken bir ayıp oluşturabileceğini belirtmiştir. Alıcının soruları tam ve doğru yanıtlanmalıdır. Hukuki değerlendirme, her eski ev için kullanılan tek bir kalıba değil, somut duruma bağlıdır.
Gerçekte bildiğiniz durumu anlatın. Örneğin garaj çatı levhalarındaki pozitif sonuç, rapor tarihi ve ana evin inceleme dışında kaldığı birlikte belirtilebilir. Yalnızca somut bir şüphe varsa nedenini ve henüz doğrulanmadığını açıklayın. “İncelenmedi” ile “asbest yok” aynı değildir. Bir yerdeki pozitif sonuç da bütün yapı malzemelerinin aynı içeriğe sahip olduğunu kanıtlamaz. Kesinlik düzeyini değiştirmeden aktarmak, anlamlı bir satış görüşmesinin temelidir.
Tam raporları ilgili eklerle birlikte, alıcı kararını değerlendirebilecek kadar erken verin. Önemli sonuçları eşlik eden açıklamada ayrıca vurgulayın. Belgeyi çok sayıda ilgisiz dosyanın arasına koymak yanlış anlaşılmayı kolaylaştırır. Hangi sürümü ne zaman verdiğinizi ve sonraki sorulara verdiğiniz yanıtları kaydedin. Teslim alındı kaydı erişimi gösterir; anlaşılır açıklamanın veya uygun sözleşme düzenlemesinin yerine geçmez. Yeni rapor geldiğinde ilgili kişilere hangi bilginin değiştiğini de belirtin.
İlan, ev gösterimindeki açıklamalar ve sözleşme hazırlığı birbiriyle tutarlı olmalıdır. Emlak danışmanı aynı eksiksiz bilgiye sahip olmalıdır. Alman Medeni Kanunu’nun 444. maddesine göre satıcı, ayıbı hileli biçimde gizlediği veya taşınmazın niteliğine ilişkin garanti verdiği ölçüde sorumluluğu dışlayan anlaşmaya dayanamaz. Bu hüküm BGB olarak anılan Alman kanunundadır. Tartışmalı bilgi verme yükümlülüklerini avukatla değerlendirin ve dayanağı bulunmayan güvencelerden kaçının.
Sadece sözlü bir konuşmaya güvenmek yerine önemli noktaları yazılı olarak da özetleyin. Amaç alıcıya bir belge yığını bırakmak değil, devralacağı durumun anlaşılmasını sağlamaktır. Kısa açıklama ile tam teknik rapor birbirini tamamlamalıdır.
Mevcut haliyle satış ile önce çalışma yaptırmayı karşılaştırın
Asbest, satış fiyatından otomatik olarak belirli bir yüzde düşülmesi anlamına gelmez. Belgelenmiş durum, etkilenen alan, muhtemel işler ve alıcı grubu önemlidir. Açık kalan belirsizlikler de pazarlığı zorlaştırabilir. Gerekçeli bir gayrimenkul değerlemesi, bu unsurları konum, arsa, alan ve genel yenileme ihtiyacıyla birlikte ele almalıdır. İnternette bulunan tek bir metrekare bedeli, ne toplam çalışma bütçesini ne de elde edilebilir satış fiyatını güvenilir biçimde belirler.
Satış öncesinde iş yaptırmayı düşünüyorsanız aynı kapsam üzerinden teklifler alın. Planlama, koruma önlemleri, söküm, taşıma, atık işlemleri ve ilgili yapı elemanlarının yeniden tamamlanması bütçeye dahil olabilir. İskele, erişim, diğer ustaların işleri, KDV ve yeni bulguların nasıl ele alınacağını kontrol edin. Yalnızca atık kabul bedeli ile yeni çatının bütün maliyeti karşılaştırılamaz. Daha düşük teklif bazen önemli bir iş kalemini dışarıda bırakmış olabilir.
Tamamen varsayımsal bir örnek düşünelim: Belgelenmiş mevcut durumda satışın 420.000 avro getireceği kabul edilsin. Toplam 35.000 avroluk çalışma sonrasında ise 445.000 avroluk satış varsayılsın. İkinci seçenek, diğer satış giderleri, bekleme dönemi maliyetleri ve olası vergilerden önce 410.000 avro bırakır. Daha yüksek satış fiyatı tek başına daha iyi sonuç değildir. Bu tutarlar piyasa değeri, fiyat tahmini veya yüklenici teklifi değil, yalnızca hesap yöntemini anlatan örnek rakamlardır.
Zamanı, nakit ihtiyacını ve uygulama riskini de hesaba katın. Önce iş yaptırmak, masrafı karşılamayı ve gelecekteki alıcının projesine uymayabilecek çözümler seçmeyi gerektirir. Öte yandan gerekli veya sınırları iyi belirlenmiş bir müdahale belirsizliği azaltabilir. Tadilat gerektiren evin satışı rehberi, bu tercihi genel satış planına yerleştirir. Gerekli koruma önlemlerini yalnızca hangi seçeneğin daha kazançlı göründüğüne göre isteğe bağlı saymayın.
Karşılaştırmayı kendi bütçenizde daha düşük bir satış bedeli ve daha uzun süreyle de düşünün. Bu bir piyasa tahmini değildir; kararın hangi varsayıma en fazla bağlı olduğunu gösterir. Finansal açıdan taşıyamayacağınız bir ön çalışmayı sırf ilan fiyatını yükseltmek için başlatmayın.
Sözleşme düzenini inşaat görevlerinden ayrı netleştirin
Önemli raporları ve düşünülen anlaşmaları Alman noterine erkenden iletin. Sözleşme hazırlığında hangi bilginin mevcut olduğu, hangi yapı elemanlarının etkilendiği ve taraflardan birinin hangi işi üstleneceği anlaşılmalıdır. “Satıcı asbest sorununu çözecek” gibi sınırları belirsiz ifadelerden kaçının. Böyle bir cümle hangi alanları, yeniden yapım işlerini, kanıtları ve ek bulguları kapsadığını açıklamaz. Teknik kapsam netleşmeden genel bir taahhüt verilmesi yeni anlaşmazlıklar doğurabilir.
Çalışma teslimden önce bitecekse uygulama sorumluluğunu, maliyeti, belgeleri ve gecikme durumunu düzenleyin. İlerideki tadilatı alıcı yapacaksa bu başlangıç durumunu da açıkça yazın. Fiyat üzerinde anlaşmak teknik planlama yerine geçmez. Noter sözleşmenin hukuki düzenini hazırlar; malzeme değerlendirmesi ilgili uzmana, çekişmeli sorumluluk ve kişisel hukuki riskler ise gerektiğinde avukata aittir. Bir kişinin görevini diğerinin üstlendiğini varsaymayın.
İnşaat işi verilmesinde ayrıca bilgi sağlama yükümlülükleri vardır. Alman Tehlikeli Maddeler Yönetmeliği’nin 5a maddesi, işi başlatan kişinin, mevcut veya şüpheli tehlikeli maddelerle ilgili elindeki yapım ve kullanım geçmişi bilgilerini işe başlamadan önce yükleniciye yazılı ya da elektronik biçimde vermesini gerektirir. Erişilebilir belgeler makul çabayla kullanılmalıdır. GefStoffV olarak anılan bu düzenleme özel hanelere de uygulanır; her satış için genel bir asbest belgesi değildir.
Güncel hüküm yapım tarihi açısından ayrım yapar. Yapım yılı 1993 ile 1996 arasında olan binalarda inşaatın başlangıç tarihi, tam tarih bilinmiyorsa yapım yılı bildirilir. Daha eski veya daha yeni binalarda bu bilgi bakımından yapım yılı yeterlidir. Yüklenici kendi somut işi için geçerli gereklilikleri açıklamalıdır. Yaklaşan satış tarihi, değerlendirilmemiş malzemelerde acele çalışmaya başlamak için gerekçe olamaz. Satış planı ile güvenli çalışma hazırlığını birlikte yürütün.
Yapılacak işin kapsamı değişirse mevcut raporun yeni işi karşılayıp karşılamadığını yeniden sorun. Küçük bir yüzey yenilemesinden kapsamlı söküme geçmek yalnızca fiyat değişikliği değildir. Kullanılan bilgi ve planlamanın da yeni kapsama uygun olması gerekir.
Sonraki satış adımını kullanılabilir bilgilerle hazırlayın
Yapım geçmişi, mevcut bulgular, incelenen alanlar, açık sorular ve ilgili tekliflerden oluşan kısa bir taşınmaz dosyası hazırlayın. Teknik sonuçları kendi mali varsayımlarınızdan ayırın. Her açık konu için kimin açıklama yapacağı belli olsun. Sorunun mevcut kullanımı mı, pazarlamayı mı yoksa yalnızca gelecekteki tadilatı mı etkilediğini yazın. Böylece her gizli katmanın incelendiğini iddia etmeden hazırlığı yönetilebilir tutabilirsiniz. Dosya, sonraki görüşmelerde ortak bir başlangıç noktası sağlar.
Evi gösterme planını uzman değerlendirmesine göre yapın. Hiç kimse şüpheyi göstermek için bir levhayı sökmemeli veya zemini kesmemelidir. İnceleme devam ediyorsa durumunu açıklayın ve sonuçları daha sonra düzenli biçimde paylaşın. Alıcı soruları ve sözleşme hazırlığı için zaman bırakın. Varsayılan laboratuvar süresini, doğrulanmadan kesin noter veya teslim tarihi haline getirmeyin. Tarafların aynı sonuçları okuyabilmesi, takvimin yalnızca hızlı görünmesinden daha kullanışlıdır.
RICHTER Immobilien-Transaktionen satış başvurusunda konumu, yapım yılını, taşınmaz türünü, satış hedefinizi ve mevcut bilgi durumunu belirtebilirsiniz. Şüphe mi, doğrulanmış sonuç mu, yoksa tamamlanan çalışmanın belgeleri mi bulunduğunu kısaca anlatın. Böylece değerleme ve pazarlama görüşmesi gerçek duruma dayanır. Asbest araştırması ile kişiye özel hukuki değerlendirme ilgili uzmanların görevleri olarak kalır. Başvuruda kanıtlanmamış bir sonucu kesinleştirmeye çalışmanız gerekmez.
Öncelikleri belirlerken önce mevcut kullanım için gerekli kararları, ardından satış bilgisini ve daha sonra olası tadilat seçeneklerini ele alın. Her soru aynı anda çözülmeyebilir. Buna rağmen hangi sorunun ne zaman, kim tarafından ve hangi karar için yanıtlanacağı belli olursa süreç ilerler. Eksik bir belgeyi gizlemek yerine onun durumunu açıklamak, alıcının kendi değerlendirmesini hazırlamasına da yardımcı olur.
Eski bir ev ne aceleyle gözden çıkarılmalı ne de temelsiz güvencelerle sunulmalıdır. Uygun inceleme, anlaşılır bilgi ve eksiksiz maliyet karşılaştırması doğru satış yolunu seçmeye yarar. Alıcı belgelenmiş durumu, kalan belirsizlikleri ve kendi kullanım planının gerektirebileceği adımları anlamalıdır. Böylece fiyat ve koşullar hakkında görüşen iki taraf da aynı gerçeklere dayanabilir.
