Kira sözleşmesinde bahçe bakımı: kullanım, basit işler ve uzmanlık gerektiren çalışmalar

Önce hangi bahçe alanının kiralandığını belirleyin

Düsseldorf'ta sıra ev gezen bir aile, arka bahçede yemek yemeyi ve çocuklarıyla vakit geçirmeyi hayal eder. Ev sahibi ise özenle biçimlendirilmiş çiti ve yaşlı ağaçları düşünür. İki taraf da aynı bahçeyi beğenir, fakat bakım için gerekli emeği farklı değerlendirebilir. İmza öncesinde bu beklentileri konuşmak, sonradan ortaya çıkacak anlaşmazlıkları azaltır. İlanda yalnızca bahçeli ev yazması, kullanımın ve iş yükünün bütün ayrıntılarını açıklamaz.

Basit bir çizimde ön bahçeyi, arka çim alanını, yan geçidi, alet kulübesini ve ortak yolları gösterin. Hangi bölümün yalnızca kiracı tarafından kullanılacağını, hangi bölümün ortak kalacağını belirtin. Başka sakinlerin depolarına ulaşmak için bahçeden geçmesi gerekiyorsa bunu daha ilk görüşmede açıklayın. Bu geçiş ihtiyacı varken alanı tamamen özel bir bahçe gibi sunmak beklenti farkı yaratır. Mevcut bir kira ilişkisinde önce var olan hakları inceleyin; yeni çizim eski sözleşmeyi kendiliğinden değiştirmez.

Günlük kullanım ile kalıcı değişiklikleri ayrıca konuşun. Sandalye veya taşınabilir saksı koymak; havuzcuk yapmak, zemin döşemek ya da mevcut bitkileri kaldırmakla aynı değildir. Önemli değişikliklerde önceden onay alınmasını ve kira sonunda ne yapılacağını açıklığa kavuşturun. Bahçede dinlenme hakkı sınırsız yeniden düzenleme yetkisi vermez. Kat mülkiyetine tabi bir dairede, malik topluluğu karşısındaki gerçek kullanım haklarını da kontrol edin.

Hukuki başlangıç noktası, Alman Medeni Kanunu BGB § 535 uyarınca ev sahibinin kararlaştırılan kullanımı sağlaması ve sürdürmesidir. Belirli bakım görevlerinin devri ayrı değerlendirilir. Ev kiraya verme rehberi, bahçeye ilişkin hazırlığı kira bedeli, evin durumu ve kiracı seçimiyle birlikte ele almanıza yardımcı olur. Böylece bahçe düzenlemesi diğer kiralama kararlarından kopuk kalmaz.

Basit bakım görevlerini uygulanabilir biçimde anlatın

Kiracı günlük bahçe işlerini üstlenecekse hangi işi nerede yapacağını açıkça yazın. Kolay erişilen çimleri biçmek, yabani otları temizlemek ve yaprakları toplamak anlaşılır örneklerdir. İşin basit olup olmadığını sadece adından çıkarmayın. Düz ve küçük bir çim alanı, yoğun bitkili dik bir yamaçtan farklı emek ister. Kiraya vermeden önce bahçeyi dolaşarak gerçek çalışma koşullarını görün ve ulaşılması zor bölümleri belirleyin.

Düsseldorf Yüksek Eyalet Mahkemesi, 7 Ekim 2004 tarihli I-10 U 70/04 kararında, genel bir bahçe bakım maddesini özel bilgi veya olağan dışı zaman ve masraf gerektirmeyen işler olarak yorumlamıştır. Aksi kararlaştırılmamışsa ve bahçenin bakımsız kalma tehlikesi yoksa ev sahibine işlerin türünü ve sıklığını istediği gibi belirleme hakkı da tanınmamıştır. Bu karar belirli bir sözleşmenin yorumuna ilişkindir; bütün bahçeler için hazır sözleşme metni değildir.

Kendi estetik tercihiniz yerine günlük kullanım açısından hedeflenen sonucu anlatın. Kararlaştırılan alanların bakımı yapılmalı, geçitler kullanılabilir kalmalı ve görülen sorunlar bildirilmelidir. Çimde papatya bulunması veya bir köşenin daha doğal görünmesi tek başına sözleşmeye aykırılık göstermez. Her hafta mutlaka çim biçme beklentisi; hava şartlarını, büyüme hızını ve asıl anlaşmayı gözden kaçırabilir. Kiracı bahçeyi sizden farklı bir görünümde kullanmak isteyebilir.

Ev gezisinde su bağlantısını, elektrik prizini ve bitki artıklarının konulacağı yeri gösterin. Çim biçme makinesinin arka alana nasıl geçirileceğini birlikte kontrol edin. Bu sorular, adayın sadece bahçeyi sevip sevmediğinden daha fazla bilgi verir. Kiracı taşındıktan sonra dar merdivenlerden makine taşıması gerektiğini öğrenmemelidir. İşlerin gerçek boyutu baştan görüldüğünde iki taraf da bakım modeline daha bilinçli karar verir.

Uzman çalışmalarını ve onarımları ayrı planlayın

Büyük ağaçlarda çalışma, yüksekte budama veya eğilmiş bir gövdenin sağlamlığını değerlendirme uygun uzmanlık gerektirir. Genel bir bakım maddesi, kiracıya ne bu bilgiyi ne de güvenli ekipmanı kazandırır. Kiralama planında hangi işlerin sizin tarafınızdan görevlendirilecek uzman işletmeye bırakılacağını açıkça belirleyin. Kiracı, evin dışındaki her şeyden sorumlu olduğunu düşünerek tehlikeli bir işi kendi başına denememelidir.

Çit sözcüğü de tek başına yeterli açıklama değildir. Yerden ulaşılabilen küçük bir çalı ile yüksek ve geniş bir sınır çiti farklı çalışmalardır. Yükseklik, makine ihtiyacı, artıkların taşınması ve doğru kesim bilgisi değerlendirilmelidir. Düsseldorf kararında odunsu bitkilerin budanması, çimdeki yosun ve keçeleşmenin özel makineyle giderilmesi ve yeniden tohumlama gibi bazı kapsamlı işler, incelenen genel bakım maddesinin içinde sayılmamıştır. Buradan her sözleşmeye uygulanacak değişmez bir görev listesi çıkarmayın; belirleyici olan somut düzenleme ve koşullardır.

Bitki bakımıyla yapıların korunmasını da birbirine karıştırmayın. Çürümüş çit direği, kırık bahçe kapısı veya sabit su borusundaki arıza, dışarıda bulunduğu için sıradan bahçe işi olmaz. Evi hazırlarken bu kusurları kaydedin ve teslimden önce hangi onarımların yapılacağını belirleyin. Eski bir arızayı bakım programına eklemek, onu yeni kiracının oluşturduğu sorun haline getirmez. Bahçenin kullanılabilir başlangıç durumu ayrıca sağlanmalıdır.

Özellikle geniş görev devrinde Alman kira hukukunda uzman bir hukukçunun incelemesi önemlidir. Önceden hazırlanmış hükümler, diğer düzenlemeler yanında BGB § 307 kapsamındaki içerik denetimine tabidir. Belirsiz veya karşı tarafı uygunsuz biçimde zorlayan şartlar geçersiz olabilir. Hazır maddeye bireysel anlaşma başlığı koymak tek başına geçerlilik sağlamaz. Bugünkü ve gelecekteki bütün bahçe işlerini sınırsız şekilde kiracıya yükleyen ifadelerden kaçının; ihtiyaç duyduğunuz görevleri somut olarak değerlendirin.

Ekipmanı, tüketimi ve uzun yoklukları önceden konuşun

Bakım düzeninin uygulanabilmesi için gerekli araçlar da belli olmalıdır. Çim biçme makinesini sizin mi sağlayacağınızı, kiracının kendi araçlarını mı kullanacağını kararlaştırın. Teslim ettiğiniz cihazların türünü, aksesuarlarını, durumunu, kullanım belgelerini ve saklama yerini envantere yazın. Aküsü bulunmayan bir akülü makine veya anahtarı teslim edilmeyen kulübe kullanılabilir donanım sayılmaz. Bilinen arızaları, kiracının bir şekilde çözmesini beklemek yerine teslimden önce ele alın.

Normal temizlik, doğru saklama ve cihaz bozulduğunda izlenecek yolu açıklayın. Aracın kim tarafından sağlandığı, daha sonra ortaya çıkan her tamir faturasının kime ait olduğunu kendiliğinden belirlemez. Önceden var olan kusur, olağan yıpranma ve yanlış kullanımdan doğan hasar farklı değerlendirilir. Başlangıç durumunu dürüstçe gösteren bir liste bu ayrımı kolaylaştırır. Uzmanlık gerektiren bir iş için merdiven veya güçlü bir makine ödünç vermek, uygun işletme görevlendirmenin yerini tutmaz.

Günlük kullanımda su, elektrik ve yeşil atıkların uzaklaştırılması da gider doğurur. Kullanılacak bağlantıları ve gerekiyorsa ortak tüketimin nasıl ayrılacağını belirtin. Ayrı su sayacının bulunması otomatik olarak belirli bir belediye ücreti indirimi sağlamaz. Sulama suyunun farklı hesaplanmasını bekliyorsanız tasarruf sözü vermeden önce yerel koşulları kontrol edin. Ayrıca üzerinde anlaşılan kompost alanının gerçekten mevcut olduğundan ve bahçenin ürettiği miktara uygun olduğundan emin olun.

Uzun süreli yokluklar için makul bir çözüm belirleyin. Kiracının geçerli biçimde üstlendiği ve yokluğu sırasında yapılması gereken işler varsa bunların nasıl yürütüleceği önceden konuşulabilir. Her tatil için profesyonel yedek kişi şartı koymak yerine kuraklık, cihaz arızası ve beklenmedik hasarlarda uygulanacak yolu netleştirmek daha yararlıdır. Açık bir tehlike görülürse normal bakım gününe kadar beklenmemelidir. Böylece rutin çalışma ile acil bildirim birbirinden ayrılır.

İşi yapma yükümlülüğünü gider paylaşımından ayırın

Bir işi organize eden taraf her durumda masrafın tamamını sonunda kendisi taşımak zorunda değildir. Buna karşılık bir gidere katılan kiracı, o işi bizzat yapmakla yükümlü hale gelmez. Bu iki konuyu ayrı düzenleyin. Kiracı kendi üstlendiği çimleri biçerken aynı iş için dışarıdan gelen herhangi bir faturanın otomatik olarak eklenebileceğini varsaymayın. Hem uygun dayanak hem de aynı hizmetin iki kez hesaplanmaması gerekir.

BGB § 556, işletme giderlerinin kiracı tarafından karşılanmasının kararlaştırılmasına imkân verir. Alman İşletme Giderleri Yönetmeliği BetrKV'nin § 2, 10 numaralı bendi, bitki ve odunsu bitkilerin yenilenmesi dahil bahçe bakım giderlerini açıklar. BetrKV § 1 içindeki yönetim ve onarım giderlerine ilişkin ayrımlar ise devam eder. Çim bakımı, çit tamiri ve yeniden düzenlemeyi birleştiren faturayı kalemlere ayırtın. Faturada bahçe hizmeti yazması hukuki sınıflandırma için yeterli değildir.

Ağaçlar önemli bir örnektir. Federal Yüksek Mahkeme 10 Kasım 2021 tarihli VIII ZR 107/20 kararında, çürümüş ve artık sağlam durmayan bir ağacın kesilmesini esas olarak paylaştırılabilir bahçe bakım gideri kabul etmiştir. Bu karar kiracının ağacı kesmesi gerektiğini veya her peyzaj değişikliğinin yansıtılabileceğini söylemez. Sözleşme, ilgili alan, ekonomik makullük ve gider hesabı yine incelenir.

Birden fazla kiracı varsa giderin hangi alanla ilgili olduğu da önemlidir. Hukuki koşulları sağlanan ortak bahçe masraflarına, bahçeyi fiilen kullanmayan kiracı da katılabilir. Buna karşılık yalnızca ev sahibine veya başka belirli kiracılara ayrılmış alanlar, ortak bahçeymiş gibi doğrudan herkese paylaştırılmamalıdır. Gerçek kullanım haklarını ve sözleşmedeki dağıtım esasını ayrıca kontrol edin.

Yalnızca hesap örneği olarak, yıllık 900 avro uygun bakım gideri ve geçerli üçte bir pay, kiracı için 300 avro eder. Bu aylık 25 avroya denk gelir; rakamlar piyasa fiyatı veya değişmez yıllık bedel değildir. Kira bedelini hesaplarken sizin üzerinizde kalan giderleri de dikkate alın. Her masrafın otomatik olarak hukuken mümkün bir kira artışı veya ek bedel yarattığını kabul etmeyin.

Mevsimi, doğa korumasını ve tehlikeleri dikkate alın

Bakım takvimi yalnızca bitkilerin büyümesine göre hazırlanmaz; Alman doğa koruma hükümleri de önemlidir. Federal Doğa Koruma Kanunu BNatSchG § 39, beşinci fıkra, çit bitkilerini, canlı sınırları, çalıları ve diğer odunsu bitkileri 1 Mart ile 30 Eylül arasında esas olarak köklü biçimde kesmeyi, dipten budamayı veya kaldırmayı yasaklar. Yeni büyümeyi gidermek için hafif şekil ve bakım kesimleri yasal koşullar altında mümkün kalır. Bu ayrım, yazın her türlü ağır budamanın serbest olduğu anlamına gelmez.

Ağaçlar bakımından aynı hüküm, bulundukları yere göre bir ayrım içerir. Bu nedenle çitlere ilişkin kuralı bütün bahçe ağaçlarına kontrol etmeden uygulamayın. Ayrıca BNatSchG § 44 kapsamındaki tür koruma kuralları geçerlidir. Takvimde belirli bir tarihe ulaşılması, korunan hayvanlara veya üreme ve dinlenme yerlerine müdahaleyi kendiliğinden serbest bırakmaz. Çalışma öncesinde bitkilerin gerçek durumu ve barındırdığı canlılar dikkate alınmalıdır.

Düsseldorf'ta belediyenin ağaç koruma düzenlemesi de uygulanır. Ağacın özel bahçede olması, koruma dışında kaldığını göstermez. İzin veya istisna gerekip gerekmediğini yetkili makamla, uygun çalışma yöntemini uzman işletmeyle açıklığa kavuşturun. Kuzey Ren-Vestfalya'nın başka bir belediyesindeki ev için o yerin düzenlemelerini inceleyin. Bir şehirdeki uygulamanın bütün eyalette aynı olduğunu varsaymak doğru bir planlama temeli değildir.

Fırtınadan sonra eğilmiş bir ağaç öncelikle güvenlik konusudur. İnsanların tehlikeli bölgeye girmesini önleyin ve kararlaştırılan bildirim yolunu kullanın. BGB § 536c, sonradan ortaya çıkan kusurların ve belirli beklenmedik tehlikelerin kiracı tarafından gecikmeksizin bildirilmesini gerektirir. Bu, kiracının profesyonel ağaç incelemesi yapacağı anlamına gelmez. Ev sahibi gerekli değerlendirmeyi zamanında organize etmelidir; faturanın sonradan nasıl paylaşılacağı konusundaki tartışma tehlikeye müdahaleyi geciktirmemelidir.

Teslim durumunu ve sonraki itirazları somutlaştırın

Kira başlangıcında bahçeyi birlikte dolaşın. Çim, çiçek yatakları, çit bitkileri, ağaçlar, yollar ve teslim edilen aletleri anlaşılır açılardan fotoğraflayın. Çimsiz alanları, hasarlı kenarlıkları veya zaten sorun gösteren bitkileri yazılı kaydedin. Tarihli tutanak başlangıç durumunu açıklamak içindir; kiracının özel kullanımını sürekli izleme gerekçesi değildir. Alan çizimi ve belirli gözlemler, bahçenin iyi durumda olduğuna ilişkin genel bir cümleden daha işe yarar.

Tamamlanmamış işlerin sorumlusunu ve gerçekçi tarihini belirtin. Örneğin kiracı girmeden önce yüksek çitin bir işletme tarafından budanması kararlaştırılmışsa bu taahhüt kaybolmamalıdır. Önceki bakım eksikliği sonradan yeni kiracının ihmali gibi gösterilmemelidir. Kulübe anahtarları, cihaz talimatları ve belirlenen iletişim bilgileri ekipmanla birlikte teslim edilmelidir. Böylece ilk günden itibaren arıza halinde nereye başvurulacağı ve hangi cihazın nasıl kullanılacağı belli olur.

Sonradan anlaşmazlık çıkarsa genel bir bakımsızlık suçlaması yerine somut gözlemi belirtin. Kullanılamayan bir geçit, ev sahibinin sevmediği kır çiçeklerinden farklıdır. Durumu sözleşme, mevsim ve gerçekten gerekli işle karşılaştırın. Kiracı yerine iş yaptırıp masraf istemeden veya feshi düşünmeden önce hukuki koşulları, gerekebilecek uyarıyı ve düzeltme süresini inceletin. Bir bahçıvanın fatura düzenlemesi tek başına kiracıdan alacak doğduğunu kanıtlamaz.

Kira sonunda bütün bahçenin yenilenmesi otomatik bir yükümlülük değildir. BGB § 538 gereğince sözleşmeye uygun kullanımdan doğan değişim veya kötüleşmeden kiracı sorumlu tutulmaz. Kanıtlanmış zararlar ve kendi yaptığı değişiklikleri kaldırmaya ilişkin geçerli yükümlülükler ayrı konulardır. Yazın çekilen giriş fotoğrafını kışın yapılan teslimle mevsimi hesaba katmadan kıyaslamayın. Depozitodan genel bir kesinti yapmadan önce tartışmalı noktaları belgeleyin ve dayanağını değerlendirin.

Bakım modelini kiralama planınıza uygun seçin

Yönetilebilir büyüklükte tek ailelik bir ev bahçesinde, kiracının basit işleri üstlenmesi uygun olabilir. Bunun için iş yükü, ekipman ve kiracının isteği birbiriyle örtüşmelidir. Büyük bir bahçede veya birden fazla hanenin yaşadığı binada, ev sahibinin organize ettiği düzenli hizmet daha uygulanabilir olabilir. Karma model de mümkündür: Kiracı tanımlanan günlük işleri, uzman işletme belirli zor görevleri yapar. Sınırları net kurarak unutulan işler ve mükerrer giderler oluşmasını önleyin.

İlanı hazırlamadan önce yalnızca bu bahçe için kısa bir görev listesi oluşturun. Her işin yanına alanı, yapacak kişiyi, gerekli ekipmanı ve planlanan gider paylaşımını yazın. Belirsiz sözleşme hükümlerini teklifin parçası olmadan önce inceletin. Kimsenin düzenli koruyamayacağı hassas bir süs bahçesi yerine, makul bakım ihtiyacı olan ve doğru hazırlanmış bir alan günlük hayata daha uygun olabilir. Yapılması düşünülen kalıcı değişikliklerin izin ve maliyet boyutu ayrıca değerlendirilmelidir.

Ev gezilerinde gerçek emek ihtiyacını açıkça anlatın. Adayın yaşından, aile durumundan veya yaşam tarzından bahçe becerisi çıkarmak yerine belirtilen işleri üstlenmeye istekli olup olmadığını sorun. Uygun kiracı bulma rehberi, açık beklentilerle adil seçim sürecini birleştirmenize yardımcı olur. İlan, sözleşme ve teslim tutanağı aynı bahçeyi ve aynı kullanım haklarını tarif etmelidir. Böylece güzel bir ilan ile günlük kullanım arasında açıklanmamış fark kalmaz.

Düsseldorf veya NRW'de bahçeli evinizi kiraya vermeye hazırlanıyorsanız, kiraya verme başvuru formunda konumu, taşınmaz türünü, planlanan başlangıç zamanını ve bahçeyle ilgili açık soruyu paylaşabilirsiniz. Bu bilgiler kiralama görüşmesine somut bir başlangıç sağlar. Özel sözleşme maddelerinin geçerliliği Alman kira hukuku uzmanının, ağaçların durumu ve teknik çalışmalar ise ilgili uzman işletmenin alanıdır. Bu görev dağılımı sayesinde hem kullanım hem bakım konusunda hangi kararın kim tarafından verilmesi gerektiği baştan anlaşılır.