Hazır mutfaklı konut kiralamak: envanter, onarımlar ve kira hesabı

Önce mutfağın gelecekteki kiracıya sağlayacağı faydayı değerlendirin

Kurulu bir mutfak, taşınacak kişinin dolap satın almasını, montaj ustası aramasını ve taşınma sonrasında ayrı bir kurulum organize etmesini önleyebilir. Başka bir şehirden Düsseldorf’a gelen biri için ilk günden yemek hazırlayabilmek önemli bir kolaylıktır. Buna karşılık bazı adaylar kendi cihazlarını getirmek veya mutfağı kendi tercihlerine göre kurmak ister. Bu nedenle yatırım yapmadan önce mevcut mutfağın dairenin planına, beklenen kullanıma ve genel kiralama teklifine uyup uymadığını değerlendirin.

Mutfağı gelecekte orada yaşayacak kişinin gözüyle inceleyin. Yeterli çalışma yüzeyi var mı, çekmeceler rahat açılıyor mu, buzdolabına erişim uygun mu? Şişmiş kenarları, hasarlı contaları, gevşek parçaları ve nem izlerini not edin. Temiz görünen bir mutfak teknik açıdan sorunlu olabilir. Öte yandan eski fakat işlevini sürdüren bir mutfağın yalnızca yaşı nedeniyle tamamen yenilenmesi gerekmez. Önce hangi sorunların gerçekten kullanımı etkilediğini belirlemek daha anlamlı bir bütçe oluşturur.

Ayrıca her eşyanın kime ait olduğunu açıklığa kavuşturun. Önceki kiracının kurduğu mutfak, taşınırken yerinde bırakıldığı için kendiliğinden ev sahibinin mülkü olmaz. Satın alma veya devralma konusunda anlaşılırsa hangi parçaların kapsama girdiğini ve koşulları yazılı olarak belirleyin. Başkasının kaldırma hakkı olan bir cihazı yeni ilanda kendi donanımınız gibi sunmayın. Mülkiyet belirsizliğini anahtar teslim gününe bırakmak hem fiyatı hem de verilen sözü tartışmalı hale getirebilir.

Hazır mutfak bulunması, normal bir konut kirasını kendiliğinden daha az kiracı koruması olan bir ilişkiye dönüştürmez. İstisnaların kanuni koşulları ayrıca bulunmalıdır. Yatak, gardırop ve başka eşyalar da sunulacaksa, eşyalı konut kiralama rehberi daha geniş kararı ele alır. Buradaki odak ise mutfağın kapsamı, cihazların durumu ve bunların ev sahibine getirdiği sorumluluklardır. Önce bu dar kapsamı netleştirmek sözleşme hazırlığını da kolaylaştırır.

Gerçek anlaşmaya uygun bir sözleşme modeli seçin

Mutfak konutla birlikte kiraya veriliyorsa, ev sahibinin sağlamayı taahhüt ettiği kullanımın parçasıdır. Alman Medeni Kanunu BGB’nin 535. maddesi, kiralananın kararlaştırılan kullanıma uygun durumda tutulmasını esas alır. Kira içinde mutfak için ayrı bir tutar göstermek fiyatı anlaşılır kılabilir, ancak bu bakım sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Konutu sonraki kiracı değişikliklerinde de donanımlı sunmak isteyen mal sahibi için bu model açık bir başlangıç noktası oluşturur.

Farklı bir seçenek, Almancada Leihe denilen gerçek bedelsiz kullanım ödüncüdür. BGB’nin 598. maddesi ücretsiz kullanımı tanımlar; 601. madde ise olağan koruma giderleri gibi konuları düzenler. Buradan, bozulan her cihazın yerine kiracının mutlaka kendi parasıyla yenisini alacağı sonucu çıkmaz. Kullanım kapsamı, geri verme, arıza halinde izlenecek yol ve yerine cihaz sağlanıp sağlanmayacağı açıklanmalıdır. Böyle bir düzeni kullanmadan önce somut koşulları kira hukuku bakımından inceletin.

Belgenin başlığı tek başına yeterli değildir. İlanda tam donanımlı kiralık konut vaat edip mutfak için ücret alırken sözleşmede ücretsiz ödünçten söz etmek çelişki yaratır. İlanı, ödeme kalemlerini ve sözleşmeyi birlikte değerlendirin. Önceden hazırlanmış hükümler, diğer kuralların yanında BGB’nin 307. maddesindeki denetime tabidir. Geniş bir onarım istisnasını ayrı bir kâğıda yazmak onu otomatik olarak geçerli hale getirmez; düzenlemenin gerçek içeriği önem taşır.

Gerçek satışta ise belirlenen eşyaların mülkiyetinin alıcıya geçirilmesi amaçlanır. Bedel, mevcut durum, teslim ve mülkiyetin geçişine ilişkin koşullar bunu yansıtmalıdır. Konut kiralama ile bağlantılı envanter alımlarında Alman Konut Aracılığı Kanunu’nun 4a maddesi, eşyanın değerine göre açıkça orantısız bedellere sınır getirir. Dolayısıyla kullanılmış mutfak satışı, konuta erişmek için istenebilecek sınırsız bir ek ücret değildir. Satılan şey ile yalnızca kullanımına izin verilen şey belgelerde ayrılmalıdır.

Cihazları ve mevcut durumu ayrıntılı bir envantere yazın

Sadece “hazır mutfak vardır” yazılması, ileride kullanılabilecek bir envanter için yeterli değildir. Alt ve üst dolapları, tezgâhı, evyeyi, musluğu ve her elektrikli cihazı tek tek belirtin. Üretici, model ve seri numarası daha sonra servis veya yedek parça ararken yararlıdır. Belgelenebiliyorsa satın alma yılı ile montaj tarihini ekleyin. Yaş bilinmiyorsa bunu açıkça yazın. Görünüşe dayanarak tahmin edilen bir tarihi kesin bilgi gibi kaydetmeyin.

Durumu somut ifadelerle anlatın. “Fırın ısınıyor, alt köşedeki conta yırtık” ifadesi, “kullanılmış fırın” demekten daha fazla bilgi verir. Genel görünüşü, cihaz etiketlerini ve mevcut hasarları fotoğraflayın. Fotoğrafları tarihli envanterle ilişkilendirin; böylece iki taraf da başlangıç durumunu sonradan anlayabilir. Faturaları ve teknik belgeleri ayrı saklayın. Önceki sakinlerin kişisel eşyaları, kamuya açık ilanda kullanılacak fotoğraflarda yer almamalıdır. Her belgeyi ilan ekine dönüştürmek de gerekli değildir.

Teslimden önce temel işlevleri makul biçimde kontrol edin ve hangi kontrolün yapıldığını yazın. Ekranın yanması, bulaşık makinesinin programı tamamladığını göstermez. Su bağlantıları, elektriksel davranış veya güvenli kullanım hakkında kuşku varsa uygun bir uzmandan inceleme isteyin. Teslim tutanağı gerçekten gözlenen durumu açıklamalıdır; yapılmamış bir teknik güvenlik denetimini yapılmış gibi göstermemelidir. Henüz kontrol edilmemiş noktaları ve kontrolü kimin organize edeceğini de kayda geçirin.

Fırın tepsileri, ızgaralar, raflar, filtreler ve kullanım kılavuzları gibi parçaları unutmayın. Yeni kiracının getirdiği cihazları onun mülkiyeti olarak açıkça işaretleyin. Kiralama sırasında bulaşık makinesi değişirse yeni model ve tarih ile listeyi güncelleyin. Sözleşme sonunda, ilk cihazın mı, ev sahibinin aldığı yeni cihazın mı, yoksa kiracının kendi eşyasının mı bulunduğu anlaşılabilmelidir. Yıllar sonra yalnızca tarafların hafızasına dayanmak, basit bir teslim meselesini gereksiz tartışmaya dönüştürebilir.

Sunulan donanımı ve ödeme kalemlerini açıkça ayırın

Kira sözleşmesi ve envanter eki, hangi donanımın kiraya dahil olduğunu göstermelidir. Bu belgeleri ilan ve gezdirme sırasında verilen bilgilerle karşılaştırın. Mevcut buzdolabı taşınmadan önce kaldırılacaksa bunu erken açıklayın. Anahtar tesliminde önemli bir cihazın bulunmadığının öğrenilmesi, dairenin kullanımını hemen etkileyebilir. Yapılması vaat edilen onarımları, bunlardan sorumlu kişiyi ve işin nasıl planlanacağını kaydedin. Belirsiz bir “sonra halledilir” sözü yerine somut bir düzen oluşturun.

Mutfak için ayrıca gösterilen pay dahil net kirayı, işletme gideri avanslarından ayırın. Almancadaki Nettokaltmiete, işletme giderleri hariç kirayı ifade eder. Gelecekte ocak değiştirmek için ayırdığınız rezerv, sizin iç mali planınıza aittir. Bu tutar, yıllık gider hesabında kiracıdan ayrıca istenebilecek bir işletme giderine kendiliğinden dönüşmez. BetrKV’nin 1. maddesinin 2. fıkrası, koruma ve onarım maliyetlerini işletme giderlerinin dışında tutar. Kalemin adını değiştirmek onarımın niteliğini değiştirmez.

Günlük işleyiş için basit bir yöntem belirleyin. Kiracı arızayı kime bildirecek, servisi kim çağıracak ve konuta giriş zamanı nasıl kararlaştırılacak? Elektrik veya su bağlantılarına müdahaleyi uygun uzmanlara bırakın. Normal temizlik ve bakım için üretici talimatlarını paylaşın. Filtrenin düzenli temizlenmesi ile teknik bir arızadan kimin sorumlu olduğu aynı konu değildir. Çok geniş bir cümleyle ikisini birleştirmek, sorumluluğu netleştirmek yerine belirsizleştirebilir.

Kiracı kendi cihazını kullanmak isterse, sizin cihazınız sökülmeden önce ne yapılacağını kararlaştırın. Depolama yeri, hasardan koruma ve taşınırken eski düzenin geri kurulması önemlidir. Taahhüt edilen donanımın veya kiranın değişip değişmeyeceğini de açıklayın. Bir cihazın fiziksel olarak çıkarılması bu soruları tek başına güvenilir biçimde çözmez. Açık bir ek anlaşma, farklı tarihlerde gönderilmiş ve birbiriyle çelişen mesajlardan daha sağlam bir çalışma zemini sağlar.

Arızada sebebi ve aciliyeti birlikte değerlendirin

Kiraya dahil bir fırın normal yıpranma nedeniyle çalışmaz hale gelirse, kullanılabilirliğin sağlanması kural olarak ev sahibinin sorumluluğundadır. BGB’nin 538. maddesine göre kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan bozulmalardan sorumlu değildir. Kusurlu davranışla verilen bir zarar ise farklı değerlendirilebilir. Ancak çatlamış bir ocak yüzeyi tek başına yanlış kullanımın veya bunu kimin yaptığının kanıtı değildir. Mevcut durumu belgeleyin ve sebep belirsizse teknik servis görüşü alın.

BGB’nin 536c maddesi, kiralama sırasında ortaya çıkan ayıpların gecikmeksizin bildirilmesini öngörür. Kiracıdan kısa fakat somut bilgi isteyin: Hangi cihaz etkilendi, sorun ne zaman başladı, su sızıntısı, farklı koku veya hata mesajı var mı? Açık tehlike gösteren cihaz kullanılmaya devam edilmemelidir. Gerekli ilk önlemleri birlikte koordine edin. Kiracıdan elektrik tesisatını açmasını veya riskli bir müdahaleyle arızayı kendisinin çözmesini beklemeyin.

Küçük onarım hükmü, bütün cihazların masrafını kiracıya yükleyen kapsamlı bir güvence değildir. Hükmün geçerli olması ve ilgili parça ile olay için gerçekten uygulanabilmesi gerekir. Belirli bir avro tutarını her durumda geçerli kanuni sınır gibi sunmayın. Büyük bir arızada önce çözümü organize edin; maliyetin kime ait olduğunu sözleşme, neden ve gerektiğinde hukuki değerlendirme üzerinden belirleyin. Bir cihazı kiracının kullanmış olması tek başına bütün sorumluluğu ona yüklemez.

Arıza kararlaştırılan kullanımı önemli ölçüde azaltıyorsa BGB’nin 536. maddesindeki haklar gündeme gelebilir. Her bozuk bulaşık makinesi için aynı kira indirimi yüzdesi yoktur. Habersizce alınan yeni cihazın bedelinin her zaman geri istenebileceği de varsayılmamalıdır. BGB 536a maddesinin 2. fıkrası, gider iadesini örneğin ev sahibinin temerrüdü veya kiralananın korunması için gerekli acil müdahale gibi koşullara bağlar. Hızlı cevap, belgeli randevu ve açık teşhis pratik sorunun çözümünü kolaylaştırır.

Yatırım hesabını ve nakit ihtiyacını ayrı ayrı kontrol edin

Tamamen örnek bir hesap yapalım. Montaj dahil mutfak bedeli 6.000 avro olsun. İç planlamanızda 120 aylık kullanım ve sonunda 600 avroluk değer varsayın. Döneme dağıtılacak sermaye tutarı 5.400 avro, aylık karşılığı ise 45 avrodur. Buna ayda 15 avroluk varsayımsal onarım rezervi eklediğinizde planlama tutarı 60 avroya çıkar. Bu hesap varsayımlarınızı görünür kılar. Kiracıdan başka her türlü kiraya ek olarak mutlaka 60 avro isteme hakkı yaratmaz.

Buradaki 120 ay bir hesap varsayımıdır; garantili kullanım ömrü veya vergi amortisman kuralı değildir. Aylık 15 avro da servis tarafından verilmiş bir masraf tahmini sayılmaz. Finansman, vergiler, boş kalma süresi ve sizin organizasyon emeğiniz bu örneğe henüz dahil edilmemiştir. Kullanılmış bir mutfakta bugünkü durumu, beklenen kalan kullanım süresini ve yaklaşan işleri yeniden değerlendirin. Geçmişteki sıfır satın alma bedeli, mevcut kullanım değerini tek başına açıklamaz.

Aylık ortalama yeterli görünse bile paranın ne zaman gerekeceğini ayrıca hesaplayın. On iki ay boyunca 15 avro ayırırsanız 180 avro birikir. O sırada onarım 450 avro tutarsa, kalan 270 avronun başka kullanılabilir kaynaktan karşılanması gerekir. Dolayısıyla dengeli görünen bir elektronik tablo ani nakit ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Birden fazla eski cihaz olduğunda ek mali tampon bulundurmak, başlangıç bütçesini mümkün olduğunca düşük göstermekten daha yararlı olabilir.

Kiracıya ödeme düzenini anlatmak için başka bir örnekte konut payı 780 avro, mutfak payı 60 avro olsun: toplam net kira 840 avrodur. Varsayımsal 200 avro işletme gideri avansıyla ilk aylık ödeme 1.040 avro olur; kişisel enerji veya benzeri sözleşmeler ayrıca masraf yaratabilir. Bunlar Düsseldorf için piyasa önerisi değil, örnek sayılardır. 840 avronun hukuken uygun ve piyasada karşılık bulabilir olup olmadığı ilan öncesinde ayrı bir inceleme gerektirir.

Hesapta kullandığınız dönemin bitmesi, sözleşmede kararlaştırılmış mutfak payını kendiliğinden sona erdirmez. Geçerli kira koşulları ve sonradan yapılan değişiklikler belirleyicidir. Özel bir süre sınırı veya kararlaştırılmış indirim varsa bunu ayrıca inceleyin. Yatırımın ekonomik olarak karşılanması ile ödenmesi gereken kira aynı soru değildir.

Toplam kirayı konutun bulunduğu yerdeki kurallarla karşılaştırın

Yaptığınız yatırım, hesapladığınız aylık tutarı tahsil etme hakkını tek başına doğurmaz. Almanya’daki başlangıç kirası sınırlaması olan Mietpreisbremse kapsamındaysa BGB’nin 556d maddesi kural olarak yerel emsal kiranın en fazla yüzde on aşılmasına izin verir. Kanuni istisnalar ve özel durumlar ayrıca değerlendirilir. NRW’de kapsam dahilindeki yerleri güncel kiracı koruma yönetmeliği belirler. Sözleşme kurulurken kesin konumu ve o tarihte geçerli düzenlemeyi kontrol edin.

BGB 558. maddesinin 2. fıkrasında donanım, emsal karşılaştırma ölçütleri arasındadır. Bu nedenle mutfağın emsal kira hesabında nasıl dikkate alındığını ve karşılaştırılan konutlarda zaten mutfak bulunup bulunmadığını inceleyin. Aynı faydayı hesap gerekçesine fark etmeden iki kez eklemeyin. Mutfak tutarını ayrı satırda yazmak toplam bedeli otomatik olarak hukuka uygun yapmaz. Satın alma fiyatının belli bir yüzdesinin her zaman ayrıca istenebileceğini söyleyen genel bir kanuni formül yoktur.

Düsseldorf’taki bir konut için yerel kira cetveli ilgili bir başlangıç kaynağıdır; kapsam ve donanımla ilgili güncel açıklamalarını okuyun. Değerleri başka bir NRW şehrine doğrudan taşımayın. Yeni ve üst düzey bir mutfağın bedelini sıradan, kullanılmış bir mutfağa aynen uygulamak da anlamlı bir karşılaştırma değildir. Kira bedelini hesaplama rehberi, tek bir ek kaleme odaklanmadan konutun tamamını değerlendirmenize yardımcı olur.

Önceki kira, modernizasyon veya kanuni istisnaya dayanılacaksa koşullarla birlikte BGB 556g maddesinin gerektirebileceği sözleşme öncesi bilgileri de kontrol edin. Belirsiz düzenlemeler için Almanya kira hukukunda uzman bir hukukçudan değerlendirme alın. Satın almanın vergi bakımından ele alınması ise vergi danışmanının konusudur. Vergisel amortisman, ne alınabilecek mutfak payını ne de kiracı karşısındaki onarım yükümlülüğünü tek başına belirler. Bu değerlendirmeleri aynı hesap kalemi gibi kullanmayın.

İlanı, teslimi ve sonraki geri almayı birlikte planlayın

İyi bir ilan somut faydayı anlatır: kullanılabilir çalışma alanı, mevcut cihazlar ve teslimde sağlanacak durum. Güncel fotoğraf kullanın ve önemli sınırlamaları anlaşılır biçimde açıklayın. “Mutfak dahil” ifadesinin sonradan temel cihazların bozuk olduğu veya ayrıca satın alınması gerektiği anlamına gelmesi doğru beklenti oluşturmaz. Açık bilgi adayın kararını kolaylaştırır ve yanlış beklentiyle yapılan gezmeleri azaltır. Sorunları en başta açıklamak, onları teslim tutanağında ilk kez göstermeye göre daha iyi hazırlıktır.

Görüşmede adayın kendi cihazları olup olmadığını ve sunulan mutfağın kullanım planına uyup uymadığını sorun. Donanımla ilgili teknik tercihleri genel kiracı seçimi sürecinden ayırın. Daha geniş süreç için uygun kiracı bulma rehberine bakabilirsiniz. Kendi bulaşık makinesini getirmek isteyen kişiyle önce kurulum, depolama ve mülkiyet konuşulur. Bu tercih tek başına kişinin nasıl bir kiracı olacağı hakkında sonuç çıkarma nedeni değildir. Çözümü önceden kaydetmek taşınma gününü kolaylaştırır.

Teslimde iki taraf envanteri birlikte gözden geçirir, mevcut hasarları kaydeder ve tutanağın birer kopyasını alır. Bekleyen işlerin nasıl tamamlanacağı da belirlenir. Kira sonunda durumu başlangıç belgesi ve sonraki güncellemelerle karşılaştırın. Normal kullanım izleri yeni mutfağın bedelini otomatik olarak kiracıya yüklemez. Gerçek hasar varsa neden ve karşılanması gereken kapsam ayrıca belirlenmelidir. Daha iyi bir yeni modelin satış fiyatını incelemeden doğrudan talep etmek doğru bir hesap yöntemi değildir.

Mevcut mutfağı korumak, yenilemek veya farklı bir anlaşmayla sunmak arasında karar veriyorsanız, konutunuzu kiraya verme başvuru formumuzda anlatabilirsiniz. Konum, alan, mutfağın yaşı, bilinen arızalar ve hedeflenen kiralama tarihi pazarlama hazırlığını somut konuşmaya yardımcı olur. Özel sözleşme hükümleri kira hukuku danışmanlığına, teknik kuşkular uygun ustaya, vergi konuları ise vergi danışmanına yöneltilmelidir. Böylece hangi karar için hangi bilgiye ihtiyaç duyulduğu netleşir ve kiralama hazırlığı uygulanabilir adımlara ayrılır.