İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Şirketin planı konutunuza ve beklentilerinize uyuyorsa kurumsal bir kiracı uygun olabilir. Karar vermeden önce sözleşmeyi kimin imzalayacağını, çalışanların hangi hakla oturacağını ve şirketle kira ilişkisi bittiğinde ne olacağını netleştirin.
Düsseldorf veya NRW’de taşınmazınızı kiraya mı vermek istiyorsunuz? Kiraya vermeyi görüşün
Önce gerçek kiracınızın kim olacağını belirleyin
Bir şirket, Düsseldorf’ta dokuz aylık bir projede çalışacak iki kişi için konut arıyor. Tek bir yetkiliyle görüşmek ve ödemeleri şirketten almak ilk bakışta kolay görünebilir. Ancak fiyat konuşulmadan önce kurulacak ilişkinin açıklanması gerekir. Sözleşmeyi şirket kendi adına mı yapacak, çalışan mı imzalayacak, yoksa bir konaklama aracısı yalnızca tarafları mı buluşturacak? Bu seçenekler aynı sorumluluk dağılımını yaratmaz. Kararınızın temeli şirketin büyüklüğünden önce bu ayrım olmalıdır.
Doğrudan çalışanla sözleşme yaparsanız kiracınız o kişidir. İşveren masrafını karşılayabilir veya kirayı doğrudan hesabınıza yatırabilir. Bu ödeme tek başına işvereni ikinci bir kiracı ya da borcun güvencesi hâline getirmez. Çalışanın işten ayrılması da konut sözleşmesinin kendiliğinden bittiğini göstermez. İşverenin barınma masrafını üstlenmesi ile çalışanın konutta oturma hakkı ayrı sözleşmelerden kaynaklanabilir. Ödeme yapan kişinin değişmesi, sözleşme tarafının değişmesiyle aynı şey değildir.
Kiracınız bir GmbH, yani Alman hukukundaki sınırlı sorumlu şirket ise ana sözleşmeyi bu tüzel kişiyle yaparsınız. Konutta yaşayacak çalışanların ise şirket üzerinden kullanım hakkına ihtiyacı vardır. Bunun temeli bir alt kira sözleşmesi veya iş ilişkisine bağlı başka bir kullanım düzenlemesi olabilir. Şirketten planını somut olarak açıklamasını isteyin. Yalnızca “personelimiz kalacak” denmesi, oturan kişilerin haklarını veya sizin muhatabınızı tam olarak açıklamaz.
“Firma” sözcüğü ayrıca belirli bir hukuki yapıyı göstermez. Tek kişi işletmesinin sahibi gerçek kişidir ve kendi oturacağı evi kiralayabilir. Bu durum, çalışanlarına konut sağlayan bir GmbH ile aynı değildir. Her başvuru için maliki, sözleşmedeki kiracıyı, oturan kişileri ve ödemeyi yapan tarafı ayrı ayrı yazın. Böylece bir rolün açıkta kaldığını, anahtar tesliminden ve diğer adayları reddetmeden önce görebilirsiniz.
Şirketi ve imza yetkisini somut olarak kontrol edin
Sözleşmeye girecek tam hukuki unvanı, şirket türünü, tebligata uygun iş adresini ve ilgili sicil bilgilerini hazırlayın. Bunları güncel sicil bilgileriyle karşılaştırın. Tanınmış bir marka, grubun logosu veya insan kaynakları bölümünün imzası, kira borcunu hangi şirketin üstleneceğini tek başına göstermez. Küçük bir bağlı şirketin borcu otomatik olarak güçlü ana şirketin borcu değildir. Bu nedenle incelemenin odağı, taslak sözleşmede yazan gerçek tüzel kişi olmalıdır.
Ardından bu şirket adına kimin geçerli biçimde imza atabildiğini belirleyin. GmbHG § 35 uyarınca GmbH şirketini müdürleri temsil eder; birden fazla müdür varsa birlikte temsil gerekebilir. Başka bir kişinin uygun temsil yetkisine sahip olması gerekir. Şirket kaşesi, bu yetkinin yerine geçmez. Özellikle çok kısa sürede taşınmak isteyen başvurularda, sözleşme ve yetki belgeleri açıklığa kavuşmadan kesin anahtar teslimi sözü vermeyin.
Sicilde kayıtlı olmak ödeme gücünün kanıtı değildir. Gerçek kiracının ekonomik durumunu işlemin kapsamına uygun şekilde değerlendirin ve kira ile teminatın nasıl sağlanacağını konuşun. GmbHG § 13, şirket borçları bakımından kural olarak şirket malvarlığını esas alır. Müdürün kişisel malvarlığı veya grubun diğer şirketleri kendiliğinden güvence oluşturmaz. İsteniyorsa ek bir güvence, hukuken geçerli ve ayrı bir düzenlemeyle kurulmalıdır; yalnızca kurumsal antetli bir niyet yazısına dayanmayın.
Kişisel belgeleri ihtiyaçla sınırlayın. Kiracı şirket olduğunda, bütün olası çalışanların maaş ve kredi belgelerini baştan toplamak doğal başlangıç noktası değildir. Bunun yerine sözleşme sorumlusunu, ödeme birimini ve günlük kullanım sorunlarını çözecek kişiyi belirleyin. İzin döneminde veya personel değişikliğinde kimin devralacağını da yazın. Su sızıntısı bildiriminin artık kullanılmayan bir e-posta kutusunda kalması, açık görev dağılımıyla önlenebilecek bir yönetim sorunudur.
Kullanımı ve konutta kimlerin yaşayacağını açıkça yazın
Kullanım amacını, iki tarafın da aynı günlük yaşamı düşünmesini sağlayacak şekilde tanımlayın. Kendi ev düzenini kuran iki çalışan ile her hafta değişen montaj ekipleri aynı kullanım değildir. Bir işletmenin konutu rezervasyon platformlarında gecelik sunması ise başka bir modeldir. Ana sözleşmenin medeni hukuk bakımından farklı sınıflandırılması, konutu otomatik olarak izinli ofis veya konaklama tesisi yapmaz. Sözleşme türü ve fiilî kullanımın kamu hukuku bakımından uygunluğu ayrı sorulardır.
Örneğimizde 72 metrekarelik bir konut iki çalışan için isteniyor. Bu sayılar, metrekare başına geçerli genel bir kişi sınırı anlamına gelmez. Planı, kullanılabilir odaları, gerçek yaşam düzenini ve uygulanacak kamusal koşulları inceleyin. Aile üyelerinin de kalıp kalmayacağını, odaların ayrı ayrı verilip verilmeyeceğini ve aynı yatakların farklı vardiyalarda kullanılıp kullanılmayacağını sorun. Yanıtlar, konutun uygunluğunu ve gereken sözleşme hükümlerini etkiler. Sadece toplam yüzölçümüne bakarak karar vermek yeterli olmaz.
İzin verilen kişi grubunu ve değişiklik sürecini belirleyin. Şirket hangi bilgileri verecek, değişikliği ne zaman bildirecek ve hangi durumda yeni onay alacak? Kendi çalışanları için verilen izin, başka işletmelere veya ilgisiz konaklama operatörlerine serbest devir olarak yorumlanmamalıdır. Anahtarlar, ortak alanlar, bisikletler, atıklar ve sessizlik saatleri için de anlaşılır kurallar oluşturun. Bina kurallarının şirket merkezinde dosyalanması yetmez; konutta yaşayan kişilerin de bu kurallara ulaşabilmesi gerekir.
Sık sık günlük veya haftalık konaklama planlanıyorsa yerel konut dairesi ve gerektiğinde yapı denetim birimiyle somut kullanımın niteliğini açıklığa kavuşturun. Düsseldorf Belediyesi konut kullanımının korunması ve kısa süreli konaklama hakkında bilgi yayımlar. Sözleşmedeki izin, gereken idari iznin yerine geçmez. Bağımsız bölümlü bir yapıda bölünme belgesi ve ortak mülkiyet düzenlemeleri de incelenmelidir. NRW’nin başka belediyelerinde ise yerel kuralları ayrıca kontrol edin; Düsseldorf’taki düzeni bütün eyalete aynen taşımayın.
Sözleşme türünü ve süreyi Alman hukukuna göre kurun
Bir yerin fiziksel olarak konut olması, kira ilişkisinin hukuki türünü tek başına belirlemez. Kiracının sözleşmede kararlaştırılan amacı önemlidir. GmbH kendi başına barınma ihtiyacına sahip değildir. Çalışanlarına kullandırmak üzere yaptığı ana kira sözleşmesi bu nedenle genellikle genel kira hukukuna girer. Alman Federal Yüksek Mahkemesi, 23 Ekim 2019 tarihli XII ZR 125/18 kararında bu ayrımı sözleşmeyle izlenen kullanım amacı üzerinden açıklar. Sadece hazır formun başlığına bakmak yeterli değildir.
Bu ayrım, sınırsız sözleşme serbestisi veya oturanların hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez. Malik ile şirket arasındaki ilişki ve şirket ile çalışan arasındaki ilişki ayrı değerlendirilmelidir. Ayrıca BGB § 578 fıkra 3 kapsamındaki bazı kamu kurumu veya tanınmış sosyal yardım kuruluşu kiralamaları gibi özel düzenlemeler vardır. Bunlar her ticari işverene uygulanabilecek genel kurallar değildir. Bir sözleşmenin sonuçları değerlendirilirken tarafın kimliği ve özel yasal kapsam birlikte ele alınmalıdır.
Çalışan konutu doğrudan kendi yaşamı için kiralıyorsa ilgili konut koruma hükümleri önemini korur. Eşya bulunması, işverenin ödeme yapması veya dokuz aylık kalış isteği tek başına istisna yaratmaz. Olağan belirli süreli konut kirasında BGB § 575, kiraya veren tarafında yasal bir süre sınırlama nedeni ve bu nedenin sözleşme kurulurken yazılı bildirilmesini gerektirir. Çalışanın projesinin belirli süreli olması tek başına böyle bir neden değildir. Bu ayrım, planlanan dönüş tarihine güvenen malik için özellikle önemlidir.
BGB § 549 kapsamındaki yalnızca geçici kullanım ise gerçek koşullara göre ayrıca incelenir. Seçtiğiniz modelde başlangıç, bağlayıcı süre, uzatma, fesih olanakları ve gerekli biçim koşullarını birlikte kontrol ettirin. Projenin erken bitmesi veya çalışanın değişmesi ana sözleşmeyi etkilesin isteniyorsa bunun nasıl olacağı açıkça düzenlenmelidir. İstenen bitiş tarihi önce bir planlama hedefidir. Hızlı boşaltma hakkında sözlü güvence, geçerli sözleşme düzeninin yerini tutmaz.
Alt kiralamanın sona erme aşamasındaki etkisini anlayın
Şirket konutu başkalarına kullandıracaksa sözleşmedeki izin bu amaca uygun olmalıdır. BGB § 540, üçüncü kişilere kullanım bırakılmasının genel temelini düzenler. Belirli çalışan grubuna izin verilmesi ile herhangi bir kişiye, bağlı şirkete veya konaklama işletmesine sınırsız alt kiralama yetkisi aynı değildir. İznin sınırlarını anlaşılır biçimde yazın. Çalışan konutu vaat eden bir metne aynı anda açıklamasız genel bir üçüncü kişiye kullandırma yasağı koymak, amaçla hüküm arasında gereksiz çelişki yaratabilir.
Özellikle BGB § 565 önemlidir. Ana kiracının konutu ticari biçimde üçüncü kişilere oturmaları için yeniden kiralaması öngörülmüşse ve yasal koşullar oluşuyorsa ana sözleşme sona erdiğinde malik, son kiracıyla mevcut kira ilişkisinde kiraya verenin yerine geçer. Son kiracı aleyhine bu korumadan ayrılan anlaşma geçersizdir. Dolayısıyla şirket sözleşmesini sona erdirmek, mutlaka boş bir konut elde etmek anlamına gelmez. Sonraki satış veya kişisel kullanım planınız bu sonuçtan etkilenebilir.
Buradaki ticari nitelik, mutlaka kira farkından kâr elde edilmesini gerektirmez. 17 Ocak 2018 tarihli VIII ZR 241/16 kararında mahkeme, düzenli ve devamlı biçimde işverenin ekonomik çıkarına alt kiralanan çalışan konutlarını da kapsam içinde değerlendirdi. Personeli şirkette tutmak ve başka işverenlere karşı avantaj sağlamak, kiralamadan doğrudan kâr elde edilmese bile böyle bir ekonomik çıkar oluşturabiliyordu. “Firma bu işten para kazanmıyor” açıklaması bu nedenle tek başına yeterli değildir.
Çalışanlara hangi belgelerin verileceğini, hangi sürelerin vaat edildiğini ve hangi ödemelerin alınacağını öğrenin. İş sözleşmesine bağlı kullanım, inceleme yapılmadan bağımsız bir konut alt kirasıyla aynı sayılmaz. Buna karşılık “ücretsiz” sözcüğü de önemli hakların bulunmadığını kanıtlamaz. Özellikle daha sonra kendiniz taşınacak veya boş teslimli satış yapacaksanız, bütün sözleşme zincirini bağlanmadan önce Alman kira hukukunda çalışan bir avukata inceletin. Bu soru yalnızca taşınma organizasyonu değildir.
Kirayı, giderleri ve teminatı ayrı ayrı hesaplayın
Yüksek aylık teklif, ek hizmetler ve sık değişiklikler nedeniyle avantajını kaybedebilir. Konut bedelini, eşya kullanımını, işletme giderlerini, kendi yönetim emeğinizi, yenileme alımlarını ve olası boş dönemleri ayrı hesaplayın. Şirketin uzun süreli konut ihtiyacı yararlı olabilir; şirket adı sürekli talebi veya zamanında ödemeyi garanti etmez. Aynı konut için uygun bir doğrudan bireysel kiralamayla karşılaştırma yaparken gider ve emek varsayımlarınızı tutarlı kullanın. Yalnızca hesabınıza yatacak toplam tutara bakmayın.
Tamamen varsayımsal bir hesapta konut için 1.100 avro, kararlaştırılan eşya bedeli için 200 avro ve işletme gideri avansı için 250 avro, ayda 1.550 avro eder. Bunlar Düsseldorf piyasa verileri değildir ve somut kira bedelinin hukuken geçerli olduğunu göstermez. Gider avansı da güvenli ek kazanç sayılmaz. Hangi kalemlerin yansıtılabileceğini ve sonradan nasıl hesaplaşılacağını belirleyin. Kira bedelini hesaplama rehberi, fiyat kararının dayanaklarını düzenlemenize yardımcı olur.
Sabit gider bedeli ile sonradan hesap dökümü yapılan avans farklı modellerdir. “Her şey dâhil” demeden önce elektrik, internet, temizlik ve sağlanacak diğer hizmetlerin kapsamını yazın. Alman Isıtma Giderleri Yönetmeliği uygulanıyorsa tüketim esaslı paylaşım gerekleri keyfî olarak sabit bedelle değiştirilemez. HeizkostenV § 6, yönetmeliğin öncelik hükmü ve ilgili istisnalar birlikte değerlendirilmelidir. Tek ödeme kolaylığı, doğru gider dağılımına ihtiyaç olmadığı anlamına gelmez. Beklenmeyen yüksek tüketimi kimin taşıdığı da anlaşılır olmalıdır.
Olağan konut kirasında BGB § 551, teminatı kural olarak ayrıca belirtilen işletme giderleri hariç üç aylık kirayla sınırlar. Para olarak verilen depozito üç eşit aylık taksitle ödenebilir ve kiraya verenin malvarlığından ayrı tutulmalıdır. Bu kuralları farklı sınıflandırılan şirket ana sözleşmesine incelemeden aktarmayın. O model için uygun teminat hukuken kontrol edilmelidir. Vergi uygulaması ve olası katma değer vergisi soruları ise fiyat hakkında bağlayıcı taahhüt vermeden önce vergi danışmanıyla görüşülmelidir.
Teslim durumunu ve sorumlulukları belgeleyin
Teslim tutanağı odaları, mevcut kusurları, donanımı, sayaç değerlerini ve bütün anahtarları kapsamalıdır. Eşyalı konutta ayrıca envanter ve durumu gösteren fotoğraflar hazırlayın. Önemli eşyaların yaşını ve durumunu gerçekçi yazın. Daha önce kullanılmış bir koltuk, geri teslim sırasında birden yeni eşya gibi değerlendirilmemelidir. Eşyalı konut kiralama rehberi, donanım hazırlığını ayrıntılandırır. İyi bir başlangıç kaydı, sonunda hangi değişikliğin yeni olduğunu tartışmayı kolaylaştırır ve iki tarafın beklentisini somutlaştırır.
Şirket kiracınız olarak kendi sözleşme borçlarından sorumludur. BGB § 540 fıkra 2 uyarınca konutu kullandırdığı üçüncü kişinin kullanım sırasındaki kusurundan, kullandırmaya izin verilmiş olsa da sorumlu olur. Ancak bu, her eskime veya arızadan sınırsız sorumluluk anlamına gelmez. BGB § 538, sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan yıpranmayı tazmin edilebilir zarardan ayırır. Malik olarak bakım yükümlülükleriniz de yalnızca karşı taraf şirket olduğu için kendiliğinden ortadan kalkmaz.
Yaşlanan buzdolabının arızalanması ile yanlış kullanım sonucu bir kapının kırılması farklı değerlendirilir. Hasarı, olası nedeni, bildirim zamanını ve gereken onarımı kaydedin. Sorunu kimin bildireceğini, ustayı kimin görevlendireceğini ve harcamayı kimin onaylayacağını açıklayın. Şirket sigorta poliçesini güvence olarak sunuyorsa somut teminatın ne olduğunu kontrol edin. Herhangi bir poliçenin varlığı, sizin olayınızdaki zararın ödeneceği anlamına gelmez. Hasar incelemesi yerine genel bir sigorta vaadiyle yetinmeyin.
Çalışan değişikliklerinde şirketin kendi içinde tutanak düzenlemesi yararlı olabilir. Ancak bu kayıt, ana sözleşmenin tarafları arasındaki son teslimin yerine geçmez. Haklı inceleme ve onarım randevuları için uygun bir süreç kararlaştırın. Malikte yedek anahtar bulunması, habersiz giriş için genel bir hak yaratmaz. Günlük yönetim ve ödeme şirket tarafından yürütülse de konutta gerçekten yaşayan insanların özel hayatı dikkate alınmalıdır. Açık iletişim, gereksiz erişim tartışmalarını azaltır.
Teklifi kabul etmeden geri teslimi planlayın
İlk ayı kararlaştırmadan önce son ayın nasıl geçeceğini düşünün. Oturan kişilerin çıkışını, eşyaların kaldırılmasını ve bütün anahtarların iadesini kim düzenleyecek? Sayaçlar, envanter ve açık giderler nasıl kayda alınacak? İş projesinin bitmesi, çalışanın iş ilişkisinin sona ermesi ve sizin kira sözleşmenizin bitmesi üç ayrı olaydır. Koordinasyon sorumlusu bunların farkını bilmeli ve yalnızca mesaj aktarmak yerine teslimi gerçekten organize edebilmelidir. Son anda muhatap aramak yerine görevleri başlangıçta belirleyin.
Kullanım hakkı tartışmalıysa veya BGB § 565 devreye giriyorsa “boş teslim edeceğiz” sözü hukuki incelemenin yerine geçmez. Geri verme talebinin bulunması bile kendiliğinizden kilit değiştirmeye veya kişileri çıkarmaya yetki vermez. Kendi taşınmanızı ya da boş teslimli satışınızı gerçek sözleşme zincirine göre planlayın. Şirketin iç proje takvimi, konut üzerindeki bütün hakların aynı gün sona ereceğinin güvencesi değildir. Bu farkı erken görmek, sonraki kararları daha sağlam hâle getirir.
Kararınızda beş unsur birlikte uyumlu olmalıdır: kontrol edilmiş kiracı, izinli kullanım, yönetilebilir kişi değişiklikleri, gerçekçi ekonomik sonuç ve hukuken düşünülmüş teslim planı. Bunları açıkça yanıtlayan şirketi değerlendirmek, yüksek bedel teklif edip kullanıcıları belirsiz bırakan işletmeyi değerlendirmekten daha kolaydır. Kiracı bulma rehberinde aday seçimi için tamamlayıcı bilgiler bulunur. Başvuruyu yalnızca ödeme tutarıyla değil, konutun niteliği ve sizin gelecekteki planlarınızla birlikte ele alın.
Düsseldorf veya NRW’deki konutunuzun düşünülen kiralama modeli için nasıl sunulabileceğini görüşmek isterseniz RICHTER Immobilien-Transaktionen mülk sahibi başvuru formunu kullanın. Konumu, büyüklüğü, eşya durumunu, istenen süreyi ve şirketin önerdiği yapıyı belirtin. Böylece genel bir talep, değerlendirilebilir bir kiralama konusuna dönüşür. Bağlayıcı sözleşme danışmanlığını avukat, gereken izinleri yetkili idare ve özel vergi sonuçlarını vergi danışmanı ele alır. Bu rehberdeki bütün hukuki değerlendirmeler Almanya’daki taşınmazlar içindir.
