İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Güneş enerjisi sistemi, alıcı hem faydasını hem de devralacağı yükümlülükleri anlayabildiğinde ev satışını destekleyebilir. Almanya'da mülkiyet, finansman ve işletme sorumluluğunu ayrı ayrı açıklığa kavuşturmak, ardından bunları satış ve teslim planında birleştirmek gerekir.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Önce cihazların sahibini ve sistemi işleten kişiyi belirleyin
Çatıdaki güneş panelleri, bodrumdaki akü ve her ay gelen elektrik ödemesi dışarıdan tek bir paket gibi görünebilir. Ancak ev satılırken bunların arkasında farklı mülkiyet ve sözleşme ilişkileri bulunabilir. İlan hazırlamadan önce modüllerin, inverterin ve varsa enerji depolama cihazının kime ait olduğunu belirleyin. Cihazları kim satın aldı, kayıtta işletmeci olarak kim görünüyor ve şebekeye verilen elektrik için ödeme kime yapılıyor? İsimler farklıysa bunun nedenini belgelerle açıklayın.
Alman hukukunda cihaz sahibi ile işletmeci aynı kişi olmak zorunda değildir. Yenilenebilir Enerji Yasası, yani EEG, işletmeciyi mülkiyetten bağımsız olarak sistemi elektrik üretmek için kullanan kişi üzerinden tanımlar. Bu nedenle enerji sicilindeki kayıt mülkiyet belgesi değildir. Elektrik ödemelerinin sizin hesabınıza gelmesi de kiralama şirketinin cihazlarını satma yetkisi vermez. Bu ayrım EEG'nin 3. maddesindeki tanımda açıkça görülür.
Sistemin hukuken arsanın veya binanın parçası sayılması, cihazların yerleştirilme biçimine ve somut koşullara bağlıdır. Alman Medeni Kanunu'nun 94. maddesi ile 95. maddesi farklı durumları düzenler. Çatı kaplamasının yerini alan entegre paneller ile başka bir kişinin çatı kullanım hakkına dayanarak kurduğu sistem aynı soruları doğurmaz. Noterin değerlendirmesi için yalnızca fotoğraf değil, kurulum ve kullanım belgeleri de gereklidir.
Konum, üretici, model, seri numarası ve malik bilgilerini içeren bir cihaz listesi hazırlayın. Elektrikli araç şarj ünitesini veya enerji yönetim sistemini gerçekten satışa dahil olacaksa listeye ekleyin. İki daireli bir evde hangi hanenin üretilen elektriği kullandığı da açıklanmalıdır. Kiracılara veya başka kişilere elektrik verilmesi ek sözleşme soruları yaratır. Kendi evinde yaşayan tek bir malikin basit işletmeci değişikliği, bu tür düzenlemelerin tamamını açıklamaz.
Kredi, kiralama ve üçüncü kişilerin haklarını çözümleyin
Kurulum firmasının faturasının ödenmiş olması, sistem için kullanılan kredinin de bittiği anlamına gelmez. Cihazlar size ait olsa bile bankanın teminat hakları veya elektrik gelirleri üzerinde alacak devri bulunabilir. Finansman kuruluşundan güncel borcu, kapatma koşullarını ve teminatların kaldırılması için gereken işlemleri isteyin. Bilgiler planlanan satışın ödeme zamanına uygun olmalıdır. Eski bir hesap özeti, o tarihe kadar doğacak faizleri veya daha sonraki taksitleri göstermeyebilir.
Alıcı krediyi üstlenmek istiyorsa, aranızdaki anlaşmanın sizi bankaya karşı borçtan kurtardığını varsaymayın. Borçlu ile üçüncü kişi arasında kararlaştırılan borç üstlenmesinde BGB'nin 415. maddesi alacaklının onayını arar. Alıcının gelecek ayki taksitleri ödeyeceğine dair özel sözü, bankanın sizi yükümlülükten çıkarmasıyla aynı şey değildir. Satıştan elinizde kalacak parayı hesaplarken bu ayrımı koruyun ve yazılı banka cevabı olmadan kesin bir devir kabul etmeyin.
Kiralama, leasing veya kullanım sözleşmelerinde özellikle evin satılmasıyla ilgili hükümleri okuyun. Sözleşme devredilebilir mi, sağlayıcının onayı gerekir mi, kalan süre ne kadar ve satın alma seçeneği var mı? Olası satın alma teklifini geçerlilik tarihiyle birlikte yazılı alın. Kalan aylık ödemelerin toplamı, cihazları satın alabileceğiniz fiyat olmak zorunda değildir. Bakım bedelleri ve önceden kararlaştırılmış fiyat değişiklikleri de alıcının toplam yükünü etkiler.
Sistem başka bir kişiye aitse çatıya erişim ve kullanım haklarını ayrıca araştırın. Almanya'daki taşınmaz sicili olan Grundbuch içinde ilgili kayıtlar bulunabilir. Çatıya kim girebilir, onarımı kim organize eder ve çatı yenilenirken söküm bedelini kim öder? Bunlar alıcının kararından önce açıklanmalıdır. Henüz alınmamış bir onayı alınmış gibi sunmayın. Böylece satışa dahil görünen bir özellik, noter randevusu yaklaşırken beklenmedik uzun süreli bir yükümlülüğe dönüşmez.
Sistemin durumunu ve gerçek üretimini belgeleyin
Alıcı için en yararlı dosya, kurulum firmasının eski reklam broşürü değil, bugün mevcut olan sistemin belgeleridir. Satın alma ve montaj faturalarını, ilk işletmeye alma tutanağını, sistem şemasını, teknik bilgi föylerini ve mevcut kontrol raporlarını bir araya getirin. Sicil bilgileri, şebeke hesap dökümleri, onarım ve kapasite artırımı belgeleri de eklenmelidir. Eksik belgeleri ayrı işaretleyin; kimden istendiğini ve eksiklik nedeniyle hangi sorunun henüz cevaplanamadığını açıkça yazın.
Panel gücü, üretilen enerji ve akü kapasitesini birbirine karıştırmayın. Kilovat pik nominal panel gücünü, kilovatsaat ise enerji miktarını ifade eder. Akünün kullanılabilir kapasitesi başka bir ölçüdür. Büyük bir akü yüksek yıllık üretimi veya belirli bir kalan kullanım ömrünü kanıtlamaz. Mümkünse birkaç tam hesap yılını gösterin. Arıza dönemleri, sonradan oluşan gölgeler veya ek paneller rakamları değiştirebilir; çok güneşli bir ayı bütün yılın garantisi gibi sunmayın.
Çatının durumunu da değerlendirmeye katın. Bilinen su sızıntılarını, montaj noktalarındaki onarımları ve planlanan çatı çalışmalarını kaydedin. Sisteme ilişkin elektrik sorularını yetkin bir elektrik uzmanı inceleyebilir; çatı durumu ve söküm gereksinimi için çatı uzmanı gerekebilir. Kontrolün kapsamını sistemin yaşına, arıza geçmişine ve alıcının somut sorularına göre belirleyin. Ekranda üretim görünmesi bütün bileşenlerin sorunsuz olduğunu tek başına göstermez.
Garanti belgelerini ayrı okuyun. Garantiyi kim verdi, hangi parçaları kapsıyor, ne kadar süresi kaldı ve malik değişikliğinde hangi koşullar geçerli? Modüllerin üretim performansı garantisi, inverter, akü ve montaj için aynı kapsamda koruma anlamına gelmez. Bilinen kusurları ve devam eden talepleri açıklayın. Düzenli dosya, alıcının belgelenmiş özelliklerle henüz incelenmesi gereken konuları ayırmasını sağlar. Bu da fiyat görüşmesinde belirsiz tahminler yerine somut bilgiler kullanılmasına yardımcı olur.
Tasarrufu satış fiyatından ve kârdan ayrı hesaplayın
Sistemin yıllar önceki satın alma bedeli, bugünkü ev değerine otomatik olarak eklenmez. Cihazların durumu, gelecekteki kullanım imkânı, kalan gelir olanakları, düzenli masraflar ve evin tamamına yönelik talep birlikte değerlendirilir. Bugün benzer bir sistemi kurmanın maliyeti de karşılaştırma sağlayabilir. Fotovoltaik sistem maliyetleri rehberi temel konuları açıklar. Satışta ayrıca hangi cihazların ve hangi yükümlülüklerin alıcıya geçtiğini netleştirmek gerekir.
NRW'de aküsüz bir ev sistemi için basitleştirilmiş bir örnek düşünün. İncelenen yılda sistem 6.500 kilovatsaat üretmektedir. Bunun 2.500 kilovatsaati evde doğrudan kullanılır, 4.000 kilovatsaati şebekeye verilir. Satın alınması önlenen elektrik için kilovatsaat başına varsayımsal 0,30 avro kullanılırsa hesaplanan tasarruf 750 avrodur. Şebekeye verilen enerji için tamamen örnek olarak 0,08 avro kabul edilirse gelir 320 avro olur. Toplam 1.070 avro, işletme giderleri, onarım, finansman ve varsa vergiler düşülmeden önceki tutardır.
Buradaki 0,08 avro güncel bir tarife teklifi veya sizin sisteminizin ödeme oranı değildir. Gerçek hesapta kendi belgelerinizdeki koşulları kullanın. Aynı elektriği hem evde tüketilmiş hem de şebekeye satılmış gibi iki kez saymayın. Alıcının tüketim saatleri, hane büyüklüğü ve elektrik tarifesi farklı olacağı için sonucu değişebilir. Akülü bir sistemde depolama kayıpları ve gerçek ölçümler de gerekir; aküsüz örneği değiştirmeden uygulamak doğru olmaz.
Hesaplanan 1.070 avroluk yıllık fayda da belirli bir satış fiyatı doğurmaz. Sistemin katkısını genel taşınmaz değerlemesi içinde ele alın. Satış bedelinin dağılımı, geçmiş vergi uygulaması ve satışın kendisi vergi danışmanıyla ayrıca incelenmelidir. Federal Maliye Bakanlığının açıklamaları, cihaz teslimi, kiralama ve devam eden hizmetler arasında ayrım yapar. Belirli teslimlerde sıfır KDV oranı olması, ev satışındaki bütün vergi sorularını tek başına cevaplamaz.
Noter sözleşmesini ve devir tarihlerini birlikte hazırlayın
Evin satış sözleşmesi hazırlanırken güneş enerjisi sisteminin belgelerini de notere verin. Almanya'da arsa mülkiyetini devretme veya edinme yükümlülüğü doğuran sözleşme, BGB'nin 311b maddesine göre noter işlemini gerektirir. Sisteme ilişkin hangi anlaşmaların belgeye gireceğini ve olası ayrı düzenlemenin nasıl kurulacağını noter belirlemelidir. Ev ve sistem ekonomik olarak birlikte satılacaksa, kendi hazırladığınız ek bir özel sözleşme güvenilir bir kısa yol değildir.
Sözleşme taslağında satışa dahil bileşenler, üçüncü kişilerin hakları ve gerekli serbest bırakma işlemleri anlaşılır olmalıdır. Kararlaştırılmış özellikler, açıklanan arızalar, verilecek belgeler ve bitmemiş onarımlar da görüşülmelidir. Sistem için satış bedelinden ayrı bir pay belirleniyorsa bu rakamın makul dayanağı bulunmalıdır. Vergi avantajı sağlayacağı düşüncesiyle rastgele bir tutar yazılması, değerleme veya kişisel vergi değerlendirmesinin yerine geçmez. Alıcının gördüğü teklif ile notere verilen kapsam birbiriyle uyumlu olmalıdır.
İmza, ödeme, evin fiilen teslimi, mülkiyetin sicile geçirilmesi ve işletmeci değişikliği farklı olaylardır. Aynı gün gerçekleşmeleri zorunlu değildir. Elektrikten yararlanmanın, masrafların ve işletme sorumluluğunun hangi tarihte geçeceğini kararlaştırın; düzenlemeyi gerçek kullanım şekliyle karşılaştırın. Enerji sicili, kolaylık olsun diye seçilmiş bir sözleşme tarihini değil, gerçekleşen işletmeci değişikliğini yansıtmalıdır. Bu tarih ayrımı özellikle uzun teslim aralığı bulunan satışlarda önem kazanır.
Örneğin satıcı, noter imzasından sonra birkaç hafta daha evde yaşayabilir. Bu sırada üretilen elektrikten ekonomik olarak kimin yararlanacağı, giderleri kimin ödeyeceği ve arızaya kimin müdahale organize edeceği bilinmelidir. Teslimden sonra gelen fakat önceki döneme ait hesap dökümlerinin nasıl paylaşılacağını da belirleyin. Yazılı dönem ayrımı, daha sonra küçük tutarlar için bile tarafların birbirinden farklı hatırladığı sözlü konuşmalara başvurulmasını önler ve kapanışı kolaylaştırır.
Şebeke, sayaç, elektrik tedariki ve ödemeyi ayırın
Bağlantının bulunduğu şebekenin işletmecisi, şebeke bağlantısı ve verilen elektriğin işlemleriyle ilgilenir. Ölçüm noktası işletmecisi ise sayaçların işletilmesi, bakımı ve ölçüm verilerinin iletilmesi gibi görevleri üstlenir. Bu iki görev aynı şirket tarafından yürütülebilir, ancak her zaman böyle değildir. Ölçüm görevleri MsbG'nin 3. maddesinde açıklanır. Evin şebekeden satın aldığı elektriği sağlayan tedarikçi ise ayrıca değerlendirilmesi gereken bir sözleşme ilişkisidir.
Her görev için şirket adı, müşteri numarası ve mevcut sözleşmeyi listeleyin. Evden taşındığınızı elektrik tedarikçisine bildirmeniz PV sicil kaydını devretmez ve sayaç sözleşmesini otomatik çözmez. Tersine, güneş sistemi işletmecisinin değiştiğini bildirmeniz alıcının istediği ev elektriği sözleşmesini sağlamaz. Önceden duyurulan sayaç değişiklikleri ve ek hizmetler de kontrol edilmelidir. Bir sayacın evinizdeki dolapta bulunması, onun sizin mülkiyetinizde olduğunu tek başına kanıtlamaz.
EEG kapsamındaki ödeme yalnızca tarafların serbestçe kurduğu özel bir vaade dayanmaz; yasal temeli de vardır. EEG'nin 7. maddesine göre şebeke işletmecisi yasal görevlerini sözleşme imzalanması şartına bağlayamaz. Buna rağmen doğru işletmeci, hesap ve ödeme bilgileri gereklidir. Doğrudan pazarlama, bakım veya özel hizmet sözleşmesi varsa sürdürülmesi ya da sona erdirilmesi ayrıca incelenir. Bütün sözleşmelerin evle birlikte geçtiğini söylemek bu farklılıkları açıklamaz.
Satış, destek süresini yeniden başlatmaz. EEG'nin 25. maddesi, ilgili düzenlemeler ve özel durumlar saklı kalmak üzere süreyi esas olarak ilk işletmeye almaya bağlar. Ödeme oranı ve kalan dönem belgelerle belirlenmelidir. Sisteme sonradan eklenen bölümlerin farklı işletmeye alma tarihleri olabilir. Bu ayrıntıları incelemeden, alıcıya bütün sistem için tek bir kesin kalan yıl sayısı söylemeyin. Sistemi değiştirme planı varsa bunun sonuçları da mevcut satıştan ayrı değerlendirilmelidir.
Sicildeki işletmeci değişikliğini hazırlayıp tamamlayın
Teslimden önce Almanya'nın enerji tesisleri sicili olan Marktstammdatenregister işlemlerini paylaşın. Alıcının işletmeci olarak kaydı ve buna ait MaStR numarası gerekir. Mevcut işletmeci ise kayıttaki tesise erişebilmelidir. Erişim yoksa resmi yardım yollarıyla çözümü erkenden başlatın. Özellikle başka tesisler veya kişisel bilgiler içeren hesabınızın tamamını alıcıya vermek uygun değildir. Hazırlığın amacı, değişiklik gerçekleştiğinde her iki kişinin de kendi işlemini gecikmeden yapabilmesidir.
Fiili değişiklikten sonra mevcut tesis kaydı üzerinde işletmeci değişikliği başlatılır ve yeni işletmeci tarafından onaylanır. Zaten kayıtlı sistem için ikinci bir yeni tesis kaydı oluşturulmaz. Sicilin resmi yardım sayfası iki tarafın görevlerini açıklar. Satışa akü de dahilse onun ayrı sicil kaydını ve varsa diğer birimleri kontrol edin. Sadece güneş üretim birimi için tamamlanan işlem, ilişkili bütün kayıtların doğru olduğunu otomatik olarak göstermez.
MaStRV'nin 7. maddesine göre değişiklikler kural olarak gerçekleştikleri tarihten itibaren bir ay içinde kaydedilmelidir. İşletmeci değişikliği sonradan kayda geçirilir; hesaplar ve gerekli bilgiler önceden hazırlanabilir. Kimin başlatacağını, kimin onaylayacağını ve tamamlanma belgesinin nerede saklanacağını yazın. Takvime yalnızca “güneş sistemini devret” notu düşmek, işlemin bir tarafça başlatılıp diğer tarafça tamamlanmadan kalması ihtimalini açıklığa kavuşturmaz.
Bağlantı şebekesinin işletmecisini ayrıca bilgilendirin. Sicil işlemi bu bildirimin yerine geçmez. Yetkili şirketin güncel yöntemini kullanarak geçiş tarihi, sayaç numaraları, ölçümler ve ödeme bilgilerini karşılaştırın. Gelirler bankaya devredilmişse gerekli banka işlemleri de buna uygun olmalıdır. Westnetz işletmeci değişikliği formu istenebilecek bilgileri örnekler; NRW'deki evinizin adresi için başka bir şebeke şirketi yetkili olabilir. İlgili şirketi adres üzerinden doğrulayın.
Teslimi ölçümler ve açık kalan işler listesiyle kapatın
Teslim tutanağında güneş sistemi için ayrı bir bölüm ayırın. Tarih, saat, ilgili sayaç numaraları ile şebekeden alınan, şebekeye verilen ve varsa üretilen enerji değerlerini kaydedin. Ekranları okunaklı biçimde fotoğraflayın ve her fotoğrafı doğru sayaçla eşleştirin. Ölçüm yönü belirtilmeyen bir sayı, iki işletmeci arasındaki hesabı ayırmada yetersiz kalır. Birkaç sayaç varsa, hangisinin hangi enerjiyi ölçtüğünü anlatan kısa bir açıklama ekleyin.
Kararlaştırılan belgeleri verin ve normal kullanım şeklini üreticinin talimatlarıyla gösterin. Elektriksel müdahaleler yetkin uzmanın işi olarak kalmalıdır. İzleme uygulamaları ve uzaktan bakım için alıcının kendi hesabının açılmasını sağlayın. Hangi erişimlerin devredildiğini ve hangi sağlayıcı onayının beklendiğini kaydedin. Özel şifreleri ilana veya satışa katılan herkesin erişebildiği ortak dosyaya koymayın. Ev satışı, kişisel hesabınızdaki ilgisiz hizmetlere erişim verilmesini gerektirmez.
Kısa bir kapanış listesi tutun: sicil onayı, şebeke işletmecisinin teyidi, son hesaplaşma, banka teminatının kaldırılması, bakım ve sigorta durumu. Açık kalan her konu için sorumlu kişiyi ve birlikte belirlenmiş takip tarihini yazın. Daha sonra gelen ödemelerin doğru döneme ve doğru alıcıya ait olup olmadığını kontrol edin. Alıcıya kopya verilmiş olsa bile kendi işletmecilik döneminize ilişkin belgeleri saklayın; teslim dosyası geçmiş kayıt ihtiyacınızı ortadan kaldırmaz.
Düsseldorf veya NRW'de satış hazırlıyorsanız, ev satışı başvuru formunda taşınmazı ve güneş sistemi belgelerinin durumunu anlatabilirsiniz. Kurulum yılı, cihazların size ait mi kiralık mı olduğu ve devam eden finansman bilgisi yararlı bir başlangıç sağlar. Böylece satış hazırlığı gerçek koşullara göre ele alınabilir. Genel süreç için ev satışı kontrol listesi bu adımları tamamlar. Sözleşme düzenlemesi, vergi incelemesi ve teknik tespitler kendi alanlarının uzmanları tarafından değerlendirilmelidir.
