Ev satışında finansman teyidi: Satıcı hangi bilgileri değerlendirmeli?

Önce belgenin hangi karara yardımcı olacağını belirleyin

Evinizi gezen bir kişi uygun bir fiyat teklif ediyor ve üzerinde banka logosu bulunan bir yazı sunuyor. Bu, hazırlığın ilerlediğini gösterebilir. Ancak sizin açınızdan asıl soru, bankanın şu ana kadar neyi değerlendirdiğidir. Alıcının çevrim içi forma girdiği bilgilere dayanan bir bütçe hesabı ile belgeler incelendikten sonra verilen karar aynı aşama değildir. Yazının başlığı veya resmî görünümü bu farkı tek başına açıklamaz.

Almanya’da bu belge için Finanzierungsbestätigung ifadesi kullanılır. Sparkasse’nin açıklamasına göre, teyidin bağlayıcılığı kullanılan ifadeye bağlıdır. Kendi değerlendirmenizde dört aşamayı ayırın: ilk bütçe tahmini, somut finansman taahhüdü, kredi sözleşmesi ve paranın kullandırılması. Alıcıya hangi aşamanın tamamlandığını, bir sonraki aşamaya geçmek için ne gerektiğini sorun. Böylece “Finansman hazır mı?” sorusuna verilen genel bir cevaptan daha yararlı bilgi edinirsiniz.

Belge, alıcının ciddi bir hazırlık yaptığını da gösterebilir. Belgeleri toplayan, sorulara cevap veren ve finansmanı sizin evinize göre somutlaştıran bir kişi satışın planlanmasını kolaylaştırır. Yine de finansal hazırlık, kesin ve geri dönülmez bir satın alma kararı anlamına gelmez. Noter sözleşmesinden önce teslim tarihi, sözleşme hükümleri veya yapılacak işler konusunda görüş ayrılıkları ortaya çıkabilir.

Bu nedenle yazının hangi tarihte neyi kanıtladığını kısa biçimde kaydedin. Açık kalan konuları ve vermek istediğiniz kararı da ekleyin. Yeni bir görüşme yapmak ile diğer alıcılara yönelik pazarlamayı uzun süre durdurmak farklı hazırlık düzeyleri gerektirir. Tek bir eksik plan için belge tamamlamak yeterli olabilir; açıklanmayan finansman açığı ise daha kapsamlı bir görüşme gerektirir.

İsimleri, tutarları ve koşulları birlikte okuyun

İlk olarak belgenin kimin adına düzenlendiğini, hangi kurumdan geldiğini ve hangi taşınmazı kapsadığını kontrol edin. Evi iki kişi birlikte alacaksa, bankanın da aynı alıcı yapısını değerlendirdiği açıklığa kavuşmalıdır. Genel bir satın alma bütçesi yararlı bir başlangıçtır; fakat sizin evinizin ve görüşülen fiyatın incelendiğini tek başına göstermez. Fiyat sonradan değiştiyse belgenin güncellenmesine ihtiyaç olup olmadığını da sorun.

Sonra belirtilen tutarın ne anlama geldiğine bakın. Bu rakam kredi miktarı, alınabilecek ev için tahmini üst fiyat veya projenin toplam bütçesi olabilir. Birbirinden farklı olan bu rakamları aynı kabul etmeyin. Düzenlenme tarihini, açıkça belirtilmiş geçerlilik süresini ve kullanılan bilgilerin hâlâ güncel olup olmadığını okuyun. Her belge için geçerli tek bir süre varsaymak yerine, elinizdeki yazıyı esas alın.

En önemli bilgiler çoğu zaman koşullarda bulunur. Taşınmaz değerlendirmesi, öz kaynak kanıtı veya bankanın son kredi kararı henüz eksik olabilir. Her açık koşulu yapılabilir bir işe dönüştürün: Hangi bilgi gerekiyor, bunu kim sağlayacak ve sonrasında bankadan ne zaman cevap bekleniyor? “Sorun çıkmayacak” sözü, kalan işlemin ne olduğunu açıklamaz. Açık koşulun küçük mü yoksa temel mi olduğu ancak böyle anlaşılır.

Görüşmede şu dört noktayı kullanabilirsiniz:

• Alıcı bilgileri ve taşınmaz, planlanan satışla örtüşüyor.
• Tutarın anlamı ve finansmanın farklı kaynakları anlaşılıyor.
• Tamamlanan değerlendirme ile bekleyen koşullar ayrılabiliyor.
• Belgenin tarihi ve sonraki bilgi tarihi satış planına uyuyor.

Eksik bir bilgi otomatik olarak kredi reddi değildir. Önce açıklanması gereken konu olarak kaydedin. Ancak temel noktaların birkaçı belirsizse, uzun bir bekleme süresi veya yalnızca bu alıcıyla ilerleme sözü vermeden önce bunların netleşmesini isteyin.

Yalnızca krediyi değil, toplam ihtiyacı hesaplayın

Kuzey Ren-Vestfalya’da bir evin 450.000 avroya satıldığını düşünelim. Alıcılar edinim giderleri için 45.000 avro, evde yapılacak işler için 30.000 avro daha ayırıyor. Bu varsayımsal planda toplam ihtiyaç 525.000 avrodur. Edinim giderleri burada yalnızca hesap örneğidir; vergi hesabı, bağlayıcı ücret bilgisi veya hizmet teklifi değildir. Gerçekte hangi giderlerin doğacağı, somut satın alma için ayrıca belirlenmelidir.

Banka 360.000 avro kredi teyit etmişse ve alıcıların 165.000 avro kullanılabilir öz kaynağı varsa toplam 525.000 avroya ulaşılır. Öz kaynak yalnızca 120.000 avroysa, aynı planın sürmesi için 45.000 avro eksiktir. Banka yazısındaki kredi rakamı değişmemiştir. Buna rağmen bütün satın alma planının durumu değişmiştir. Bu örnek, tek bir yüksek rakamın neden yeterli olmadığını gösterir.

Satıcı olarak alıcının tüm aylık aile bütçesini yeniden hesaplamanız gerekmez. Sizin sorunuz, satış bedelinin tamamının nasıl ödeneceği ve diğer gerekli harcamaların bu ödeme için ayrılmış parayı tüketip tüketmeyeceğidir. Kredi değerlendirmesini banka yapar. Uygun hazırlanmış bir teyit, bütün kişisel hesap dökümlerini size göstermeden finansmanın genel yapısını anlaşılır hâle getirebilir.

Paranın kullanılabilir olacağı tarih de önemlidir. Henüz tamamlanmamış bir daire satışından beklenen gelir, aileden geleceği söylenen bağış ve hesaptaki kullanılabilir bakiye aynı koşullara bağlı değildir. Hangi işlemin kaldığını ve gerekiyorsa köprü finansmanının gerçekten düzenlenip düzenlenmediğini sorun. Beklenen bir ödeme, bugün kullanılabilecek para değildir.

Teklif yükselirse veya yeni işler planlanırsa hesabı tekrar değerlendirin. Alıcı, değişen toplam proje için finansmanın hâlâ uygun olduğunu bankayla açıklığa kavuşturmalıdır. Evin satış fiyatını, alıcının bütün proje giderlerinden ayrı takip edin. Böylece bir rakam hakkında verilen olumlu cevap diğer taraftaki açığı gizlemez ve son aşamada beklenmedik bir yeniden pazarlık ihtimali daha erken görülebilir.

Bankanın değerlendirmesi için doğru taşınmaz bilgilerini hazırlayın

Almanya’da tüketicilere verilen taşınmaz kredilerinde kredi veren kurumun borç alanın ödeme gücünü değerlendirme yükümlülüğü vardır. Bunun hukuki temeli Alman Medeni Kanunu’nun 505a maddesinde ve 505b maddesinde yer alır. Kanunun Almanca kısaltması BGB’dir. Gelir, gider ve diğer ekonomik koşullar değerlendirmeye girer. Evin değerli görünmesi, alıcının kredi borçlarını büyük olasılıkla yerine getirebileceğini tek başına açıklamaz.

Satıcı olarak özellikle taşınmazla ilgili belgeleri düzenleyebilirsiniz. Mevcut kat planlarını, alan hesaplarını, taşınmaz sicili bilgilerini, enerji belgesini ve ilgili yapı evrakını bir araya getirin. Somut dosyada hangi belgelerin gerektiğini banka belirtmelidir. Bir daire satılıyorsa kat malikleri topluluğuna ait belgeler de istenebilir. Ev satışı hazırlık listesi, genel hazırlıkla belirli bir bankanın ek taleplerini birbirinden ayırmanıza yardımcı olur.

Bilgiler arasında fark varsa bunu açıkça çözün. Örneğin ilanda belirtilen yaşam alanı, bankaya verilen hesaplamadan farklı olabilir. İlk aşamada bu, alıcının ödeme gücüne ilişkin kanıt değil, açıklığa kavuşturulacak bir belge sorunudur. Hangi bilginin doğru olduğunu belirleyin. Düzeltmenin fiyat görüşmesine veya finansman değerlendirmesine etkisi olup olmadığını daha sonra kontrol edin. Eski ve yeni sürümleri karıştırmamak için hangi belgenin ne zaman iletildiğini kaydetmek yararlıdır.

Finansman yazısı, istediğiniz fiyatın piyasa değeri olduğunu da otomatik olarak onaylamaz. Gayrimenkul değerlemesi satış stratejisinin temelini oluşturur; banka ise önerilen finansmana karar verir. Bankanın beklenenden az kredi vermesi durumunda daha yüksek öz kaynak, farklı finansman veya yeni görüşmeler gündeme gelebilir. Bundan otomatik bir fiyat indirimi zorunluluğu çıkmaz. Önce nedeni öğrenin ve ortaya çıkan yeni teklifin sizin satış hedefinize uyup uymadığını değerlendirin.

Yararlı kanıt isteyin ve kişisel bilgileri ölçülü ele alın

İhtiyacınız, bu satışın yapılabilirliğini anlamaktır. Alıcının özel mali hayatına ait mümkün olduğunca çok belge toplamak değildir. Tercihen satıcıya sunulmak üzere hazırlanmış, taşınmazı, ilgili tutarı ve inceleme aşamasını belirten bir teyit isteyin. Ayrıntılı maaş bordroları, vergi evrakı ve hesap hareketleri öncelikle bankanın kredi değerlendirmesine hizmet eder. Karar açısından önemli bilgiler okunabilir kaldığı sürece gereksiz kişisel veriler çıkarılabilir veya kapatılabilir.

Belgenin kaynağı belirsizse, alıcıdan düzenleyen kurum üzerinden doğrulanabilir bir teyit edinmesini isteyin. Bankayla doğrudan bilgi alışverişi yapılacaksa, alıcıyla uygun kapsamda bir izin üzerinde anlaşın. Kurumun iletişim bilgileri resmî internet sitesinden bağımsız olarak kontrol edilebilir. Belgenin gerçekten o kurumdan geldiğinin anlaşılması, içinde yazan koşulları ortadan kaldırmaz. Kaynak doğrulaması ile finansman içeriğinin değerlendirilmesi iki ayrı sorudur.

Bir kredi aracısının açıklamasını da aynı dikkatle değerlendirin. Aracı, adı belirtilen bankanın kararını mı iletiyor, yoksa kendi deneyimine dayanarak neyin mümkün olduğunu mu söylüyor? Her ikisi süreçte yararlı olabilir, fakat aynı ilerleme düzeyini göstermez. Yalnızca yüksek tutarın göründüğü ve bütün koşulların kapatıldığı bir tarama karar vermeyi kolaylaştırmaz. Böyle bir durumda gerekli koşulları gösteren, gereksiz kişisel bilgileri ise içermeyen uygun bir sürüm isteyin.

Kredi kullanmadan alım yapacak birinden, almayacağı kredi için banka teyidi istemek anlamlı değildir. Bunun yerine satın almada kullanılacak mevcut kaynakları gösteren uygun bir kanıt gerekir. Hesap bakiyesi belli bir anı yansıtır; satılması veya serbest bırakılması gereken varlıklar varsa kullanılabilirlik tarihi hâlâ açıklanmalıdır. Aldığınız belgeleri korunaklı tutun ve yalnızca ilgili amaç için paylaşın. Başka ev alıcılarının da bulunduğu açık bir mesaj grubunda bu belgelere yer yoktur.

Belgeleri ve bekleme süresini satış aşamasına göre belirleyin

İlk ev ziyaretinde bütçenin ve beklentilerin genel olarak uyuşup uyuşmadığı öne çıkabilir. Pazarlamaya ara vermeyi, belirli bir alıcıyla ilerlemeyi veya satış sözleşmesini hazırlatmayı düşündüğünüzde, evinize ilişkin güncel finansman bilgisi daha önemli olur. Bu sırayı baştan açıklayın. Böylece sonradan gelen belge talebi beklenmedik bir güvensizlik ifadesi gibi algılanmaz. Aynı yaklaşım farklı alıcılarla görüşürken de tutarlı bir süreç kurmanıza yardımcı olur.

Açık konular için belirli bir bilgi tarihi kararlaştırın. Örneğin alıcı, birlikte belirlediğiniz cuma gününe kadar eksik alan hesabının bankaya verilip verilmediğini ve bankanın ne zaman yanıt vereceğini bildirebilir. Bu, taraflar arasındaki bir planlama düzenlemesidir; bütün bankalar için geçerli işlem süresi değildir. Tarih gerçekçi olmaktan çıkarsa sebebi ve yeni uygulanabilir planı isteyin. Her gün tekrarlanan “yarın tamamlanacak” sözü, hangi işin beklediğini göstermiyorsa fazla yardımcı olmaz.

Bu sırada pazarlamanın nasıl devam edeceğini de netleştirin. Yeni talepler kabul edilecek mi? Daha önce ayarlanan ziyaretler yapılacak mı? Gerçekten ilan faaliyetini durdurma sözü mü verdiniz? Farklı kişilere birbiriyle çelişen ayrıcalıklar tanımayın. Hukuken bağlayıcı rezervasyon, rezervasyon ücreti veya ön sözleşme farklı sorular doğurur. Bunları basit bir takvim notu gibi doğaçlama düzenlemek yerine gerektiğinde hukuki uzmanlıkla ele alın.

Kendi sonraki konut planınızı da düşünün. Bu evin geliriyle başka bir ev alacaksanız, noterde ayrılmış tarih henüz kullanılabilir satış geliri değildir. Ev satışının ne kadar sürdüğüne ilişkin rehber farklı aşamaları açıklar. Gerçek bir bekleyen iş varsa süre payı bırakın ve sonraki görüşmede bu işin tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol edin. Kısa bir bekleme, yeni bir karar verilmeden belirsiz süreli duraksamaya dönüşmemelidir.

Satış sözleşmesini, krediyi ve gerçek ödemeyi ayırın

Almanya’da bir taşınmazın mülkiyetini devretme veya edinme yükümlülüğü içeren sözleşme, BGB 311b maddesi uyarınca noterlikte resmî düzenleme gerektirir. Finansman teyidi bu sözleşmenin yerini almaz. Alıcının satış bedelini ödeme borcu satış sözleşmesinden doğar. Kredi sözleşmesi ise kredi veren ile borç alan arasındaki ilişkiyi düzenler. BGB 433 ve BGB 488 bu farklı sözleşme yükümlülüklerini açıklar.

Kredi sözleşmesi kurulduktan sonra bile paranın kullandırılması belirli koşullara bağlı olabilir. ING’nin konut finansmanı ürün bilgisi bu ayrımı örnekler. Her alıcı için geçerli koşullar kendi sözleşme belgelerinde bulunur. Bu nedenle noter imzasından önce yalnızca kredinin onayını değil, ödemenin yapılabilmesi için izlenecek adımları da açıklığa kavuşturun. Onaylanmış tutar ile o gün gönderilmeye hazır tutar aynı olmak zorunda değildir.

Noter, işlemin hukuki yapısını hazırlar ve yürütür. Alıcının hakkının sicilde güvenceye alınması, ilgili mevcut yüklerin kaldırılmasının düzenlenmesi ve satış bedelinin ödeme koşullarının oluştuğuna ilişkin bildirim bu süreçte yer alabilir. Bavyera ve Pfalz noterleri Alman uygulamasını açıklıyor. Noterin hukuki koordinasyon sağlaması, alıcının ekonomik ödeme riskini üstlendiği anlamına gelmez.

Grundschuld terimiyle de karşılaşabilirsiniz. Bu, bankanın kredisini güvenceye almak için taşınmaz üzerinde kurulan Alman hukukuna özgü bir teminat hakkıdır. Satıcıya ödeme garantisi vermez. Ev henüz sizin mülkiyetinizdeyken nasıl kurulacağı ve hangi koruyucu sözleşme hükümlerinin gerektiği noterle ve bankayla görüşülmelidir. Teminat belgesinin bulunmasını tek başına ödeme yapıldığı şeklinde yorumlamayın.

Finansmanın satış sözleşmesinden sonra başarısız olması, alıcıya otomatik olarak masrafsız dönme hakkı tanımaz. Somut sözleşme ve hukuki durum belirleyicidir. Ödeme sorunu çıkarsa izlenecek adımlar için uygun hukuki yardım alın. Anahtarı veya kullanım hakkını yalnızca bir banka yazısına dayanarak erkenden teslim etmeyin; sözleşmeye ve kontrol edilmiş ödeme durumuna göre hareket edin.

Teklifleri fiyatla birlikte kanıtlanmış hazırlığa göre karşılaştırın

İki alıcı adayı olduğunu düşünün. Biri 465.000 avro teklif ediyor, fakat yalnızca genel bir bütçe belgesi sunuyor. Diğeri 450.000 avro öneriyor ve sizin eviniz için finansmanı somutlaştırmış; açıkça belirtilen tek bir belge henüz eksik. İkinci teklif otomatik olarak daha iyi değildir. Ancak kalan işi daha somut değerlendirmenizi sağlar. İlk teklifte ise yüksek fiyatın gerçekten yeterli finansmanla desteklenip desteklenmediğini önce açıklığa kavuşturmanız gerekir.

Her aday için aynı başlıkları karşılaştırın: fiyat, öz kaynak, bankanın kararı, açık koşullar, bunların çözülme tarihi ve istenen teslim zamanı. Hazırlığı meslek, kendinden emin konuşma veya tahmini servet üzerinden değil, cevaplar ve belgeler üzerinden değerlendirin. Kendi taşınmanız belirli tarihlere bağlıysa uygulanabilir takvim de yüksek teklif kadar önemli olabilir. Bu karşılaştırma, neden bir sonraki adıma geçtiğinizi daha sonra hatırlamanızı da kolaylaştırır.

İnceleme sonunda üç makul yol vardır. Bilgiler tutarlıysa sözleşme hazırlığına devam edebilirsiniz. Sınırlı bir eksik varsa hangi belgenin ne zaman verileceğini kararlaştırabilirsiniz. Temel bilgiler çelişkili veya eksikse, yeni sözler vermeden önce açıklama bekleyebilirsiniz. Bu seçeneklerin hiçbiri bankanın kredi değerlendirme görevini üstlenmenizi gerektirmez. Amaç, satıcı olarak hangi belirsizliği kabul ettiğinizi bilerek karar vermektir.

Düsseldorf’ta veya NRW’nin başka bir yerinde ev satışına hazırlanıyorsanız, mülk sahipleri için başvuru formunda evinizi ve satışın mevcut aşamasını anlatabilirsiniz. Hedeflediğiniz süreyi ve somut alıcı adayları bulunup bulunmadığını belirtmeniz yararlıdır. Finansmanı banka, sözleşmenin hukuki yapısını noter değerlendirir. Sonraki satış adımınız, bu açık görev paylaşımına ve işlemin hazırlığını gerçekten gösteren bilgilere dayanmalıdır. Böylece hem fiyatı hem zamanlamayı aynı kararın parçaları olarak ele alabilirsiniz.