İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Almanya'da bir ev sahibine mahkeme tarafından hukuki temsilci atanmışsa satıştan önce görevler açıkça belirlenmelidir. Ev sahibinin kendi başına işlem yapabilmesi, kişisel istekleri, temsilcinin yetkisi ve gerekli mahkeme onayı ayrı ayrı değerlendirilir. Bu rehber, satış kararını ve işlemlerin sırasını Alman hukukuna göre hazırlamanıza yardımcı olur.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Önce satış kararını kimin verebileceğini belirleyin
Betreuung, Almanya'da yetişkin bir kişinin hukuki işlerini yürütmesine destek sağlayan mahkeme düzenlemesidir. Atanan temsilciye Betreuer, ilgili mahkemeye Betreuungsgericht denir. Bu atama, kişinin işlem ehliyetini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Rehberdeki açıklamalar Almanya'daki, dolayısıyla Kuzey Ren-Vestfalya'daki taşınmazlar içindir. Alman kurumlarını doğrudan Türkiye'deki vesayet veya vasilik kurallarıyla aynı kabul etmek, satış hazırlığında yanlış sonuçlara yol açabilir.
Evin mülkiyeti destek alan kişide kalır. Bir bakım kuruluşuna taşınmak, çocuklara veya temsilciye mülkiyet kazandırmaz. İlk soru, ev sahibinin satışı bizzat yapıp yapamayacağıdır. Belki yalnızca belgeleri toplamakta yardıma ihtiyacı vardır; belki hukuki işlemlerde temsil edilmesi gerekir. Yaş, tıbbi tanı veya Betreuung kararı tek başına bu ayrımı çözmez. Somut işlem bakımından tereddüt varsa noterlikte imzadan önce değerlendirilmelidir. Aile üyelerinin günlük gözlemleri açıklanabilir, ancak bunlar tek başına hukuki kararın yerine geçmez.
Mahkeme ayrıca belirli açıklamaları temsilcinin rızasına bağlamış olabilir. Einwilligungsvorbehalt adı verilen bu ayrı düzenleme Alman Medeni Kanunu'nun 1825. maddesinde yer alır. Böyle bir kararın bulunup bulunmadığı ve satışı kapsayıp kapsamadığı kontrol edilmelidir. İlgili ehliyete sahip olan ve böyle bir sınırlamaya tabi olmayan malik kural olarak kendisi hareket edebilir. Sadece Betreuung bulunması, onun kendi satışına mahkeme onayı zorunluluğu getirmez.
Güncel mahkeme belgelerini noterliğe erken iletin. Onay sürecinden kaçınmak amacıyla ev sahibine imza attırmaya çalışmayın; temsil zorunlu sanıldığı için onu görüşmelerin dışında da bırakmayın. Mevcut bir vekâletname farklı bir temsil kaynağıdır ve ayrıca incelenmelidir. Ev satışında vekâletname rehberi bu yolu açıklar. Burada ağırlık, mahkemece atanmış Betreuer tarafından yürütülen satıştadır; iki yetki kaynağının aynı kişide bulunması da bunları birbirine dönüştürmez.
Temsilcinin görev alanını ve çıkar çatışmalarını kontrol edin
Atama belgesi, temsilciye malvarlığı hakkında sınırsız karar verme hakkı sağlamaz. BGB'nin 1823. maddesine göre temsil, mahkemenin belirlediği görev alanı içinde mümkündür. Atama kararı, atamayı gösteren belge ve sonradan yapılan değişiklikler birlikte hazırlanmalıdır. Noter, somut taşınmaz işleminin bu kapsamda olduğunu değerlendirebilmelidir. Yalnızca sağlık işleri için yapılmış bir atama, ev satış sözleşmesi imzalamaya yetmez. Belgelerin eski tarihli bir kopyasıyla yetinmek yerine güncel kapsam açıklığa kavuşturulmalıdır.
Görev tanımı geniş yazılmışsa bile anlamı aile içinde varsayımla belirlenmemelidir. Satışın ve önceki konuttan vazgeçmenin kapsama girip girmediği belirsizse mahkemeyle görüşülmelidir. Görev alanının genişletilmesi ile belirli sözleşmenin onaylanması ayrı aşamalardır. Satış onayı, eksik temsil yetkisinin yerine geçmez. Birden çok temsilci varsa hangi konudan kimin sorumlu olduğu ve nasıl hareket edebileceği de netleştirilmelidir. Alıcıyla görüşen kişinin aynı zamanda sözleşmeyi imzalayabilecek kişi olduğu peşinen kabul edilmemelidir.
Temsilci ev sahibinin kızı veya oğlu olduğunda da bu inceleme gereklidir. BGB'nin 1859. maddesindeki bazı akraba muafiyetleri başka yükümlülüklere ilişkindir; taşınmaz satışına genel bir onay istisnası sağlamaz. Yıllardır ebeveyninin faturalarını ödemek veya dosyalarını düzenlemek de kendiliğinden temsil yetkisi yaratmaz. Organizasyon desteği ile ev sahibini hukuken bağlayan açıklama yapma yetkisini ayırın. Böylece alıcıya yanlış kişinin kesin söz vermesi önlenebilir.
Alıcı temsilcinin kendisi, eşi veya belirli yakınlarıysa BGB'nin 181 ve 1824. maddelerindeki temsil sınırlamaları gündeme gelebilir. Fiyat sözü verilmeden önce ilişkiler noterliğe ve mahkemeye açıklanmalıdır. Bu işlem için farklı bir temsilci gerekip gerekmediğini yetkili hukuki merciler değerlendirmelidir. Ailenin anlaşması veya teklifin iyi görünmesi, hukuki çıkar çatışmasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Akrabalık bağlantısını son anda açıklamak sözleşme hazırlığını gereksiz yere zorlaştırabilir.
Ev sahibinin isteklerini kararın merkezine koyun
Temsilcinin görevi öncelikle kişinin kendi hukuki işlerini mümkün olduğunca kendisinin yürütmesini desteklemektir. BGB'nin 1821. maddesi, kişinin isteklerinin belirlenmesini ve kural olarak gözetilmesini ister; temsil yetkisi gerektiği ölçüde kullanılmalıdır. Bu nedenle satışın değerlendirilmesi yalnızca elde edilecek paraya indirgenemez. Tanıdık çevre, günlük alışkanlıklar, güven duygusu ve kişinin gelecekte nasıl yaşamak istediği de kararın parçasıdır. Ailenin işini kolaylaştıran seçenek her zaman kişinin tercih ettiği seçenek olmayabilir.
Somut sorular sorun: Kişi eve dönme ihtimalini korumak istiyor mu? Yakın bir mahallede başka bir konutu kabul eder mi? Yanında hangi eşyalar bulunmalı? Yanıtları akrabaların tercihlerinden ayrı kaydedin. Önceden söylenmiş istekler de önem taşıyabilir. Güncel istek belirlenemiyorsa, varsayılan irade somut ipuçlarından çıkarılmalıdır. Genel olarak satışın mantıklı görünmesi bu incelemenin yerine geçmez. Görüşmenin ne zaman yapıldığını ve hangi konuların açık kaldığını kısa biçimde not etmek pratik yarar sağlar.
İsteklerden sapmak ancak kanundaki sınırlı koşullar çerçevesinde mümkündür. Bunlar arasında, kişinin hastalık veya engellilik nedeniyle fark edemediği ya da uygun davranamadığı önemli tehlikeler bulunur. Bakım masraflarının yüksek olması, kişinin isteğine aykırı satışı otomatik olarak haklı kılmaz. Kullanılabilir kaynaklar, gerçek destek seçenekleri ve riskler incelenmelidir. Aile içinde uyuşmazlık varsa, bir aile tercihinin ev sahibinin kararı gibi sunulması yerine gerekçeler mahkeme sürecinde açıkça belirtilmelidir.
Kişinin kendisinin kullandığı konuttan vazgeçilmesinde BGB'nin 1833. maddesi ek koruma getirir. Temsilci, böyle bir niyeti gerekçeleri ve kişinin bakış açısıyla birlikte mahkemeye gecikmeden bildirmelidir. Geçici yokluk doğrudan kalıcı taşınma sayılmamalıdır. Evi boş teslim sözü vermeden önce geri dönüş, evde destek ve diğer yaşam çözümleri gerçekçi biçimde değerlendirilmelidir. Rehabilitasyonun henüz bitmediği bir durumda, gelecekteki konut ihtiyacının kesinleşmiş olduğu varsayımı özellikle sorun yaratabilir.
Satışı uygulanabilir seçeneklerle ve gerçekçi bütçeyle karşılaştırın
Satış, uygun konut ve destek için kaynak oluşturabilir; binanın bakım yükünü de azaltabilir. Buna karşılık aynı eve geri dönme olanağı sona erer. Evde yardım, sınırlı süreyle boş tutma veya kiralama gibi gerçekten uygulanabilecek seçenekleri karşılaştırın. Her seçenekte işi kimin yürüteceğini, giderleri, riskleri ve ev sahibinin istekleriyle uyumunu belirtin. Yalnızca kâğıt üzerinde mümkün görünen bir çözüm, günlük bakımın kesintisiz sürmesini sağlamaz. Yardım edecek kişinin fiilen zamanı ve imkânı bulunmalıdır.
Kiralama; bakım, yönetim, onarım ve kira kaybı ihtimallerini devam ettirir. Beklenen kira gelirinin tamamı kişinin ihtiyaçlarına harcanabilecek net para değildir. Ayrıca Betreuer'in, kişinin kendisinin kullandığı konutu kiraya vermesi BGB'nin 1833. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca onay gerektirir. Bu nedenle kiralama mahkemeden kaçınmanın kolay bir yolu değildir. Eve dönüş önemliyse kira sözleşmesinin hukuki sonuçlarını da inceletin. Dönüş ihtimalini korumak istemek, kurulmuş bir kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirme hakkı sağlamaz.
Satış hesabında kullanılabilir net tutara bakın. Sadece aritmetik bir örnek olarak 420.000 avro satış bedelinden 60.000 avro kredi kapaması ve varsayımsal 20.000 avro satış ile taşınma gideri çıkarıldığında 340.000 avro kalır. Olası vergiler ve diğer kişisel yükümlülükler bu hesapta henüz düşülmemiştir. Rakamlar değerleme veya ücret teklifi değildir. Varsayımların yerine bankadan alınan bilgi ve ihtiyaç duyulan hizmetlerin somut teklifleri konmalıdır. Hesabın hangi kalemleri henüz içeremediği açıkça yazılmalıdır.
Ardından aylık düzenli gelirleri, konut ve destek giderlerini, gerekli yedeği değerlendirin. Daha düşük satış fiyatını ve daha uzun geçiş dönemini de deneyin. Kişisel vergi sonucu vergi danışmanının; sosyal yardımlara etkiler ilgili kurumun veya uzman danışmanın alanıdır. Betreuung kararı ya da bakım ihtiyacı tek başına genel bir cevap vermez. Karşılaştırmanın amacı, seçilen çözümün neden bu kişinin koşullarına uyduğunu açıklamaktır. Satış geliri ile düzenli aylık gelir birbirine karıştırılmamalıdır.
Fiyatı destekleyen bilgileri ve gerekli belgeleri hazırlayın
Mahkemenin somut işlemi değerlendirebilmesi için yeterli bilgi gerekir. Pahalı bir rapor sipariş etmeden önce mahkeme ve noterlikle hangi belgelerin beklendiğini görüşün. İyi düzenlenmiş dosya; taşınmaz bilgilerini, temsil yetkisini, önerilen sözleşmeyi ve satış gerekçesini bir araya getirir. Böylece açık kalan sorunun fiyatla mı, yetkiyle mi, yeni yaşam düzeniyle mi ilgili olduğu anlaşılır. Her eksikliğin aynı kişi tarafından giderilemeyeceğini baştan görmek hazırlığı kolaylaştırır.
Güncel Alman tapu sicili kaydı, kayıtlı haklar, kredi bilgileri, mevcut yapı planları, alan belgeleri, enerji belgesi ve önemli hasar veya yenileme kayıtlarını toplayın. Betreuung belgeleri ve ev sahibinin isteklerinin açıklaması da eklenmelidir. Taşınmaza ilişkin hazırlıkta ev satışı kontrol listesi yardımcı olur. Tıbbi bilgileri yalnızca mesleki veya yargısal değerlendirmede ihtiyaç duyan kişilere iletin; pazarlama dosyasına koymayın. Bir alıcının evi incelemesi, sahibinin bütün sağlık geçmişini öğrenmesini gerektirmez.
Bir emlak danışmanının piyasa değerlendirmesi ile resmî nitelikte ayrıntılı piyasa değeri raporu aynı işlevi görmez. İlgili mahkemenin bu dosyada hangi dayanağı beklediğini sorun. Danışman görüşü, mahkemenin istediği uzman raporunun yerine otomatik olarak geçmez. Bunun tersine, genel bir internet yazısından her satışta aynı raporun zorunlu olduğu sonucu da çıkarılmamalıdır. Gayrimenkul değerleme rehberi fiyatın hangi verilere dayandırılabileceğini açıklar. Gerekli rapor türünü netleştirmek, yanlış kapsamda ücretli çalışma sipariş edilmesini önler.
Önemli teklifleri tarih, tutar, alıcı finansmanı ve koşullarla kaydedin. Finansmanı belirsiz yüksek teklif ile yerine getirilebilir bir teklif uygulamada farklıdır. Ancak bu fark tek başına büyük bir indirim yapma yetkisi oluşturmaz. Fiyat sapmaları, üçüncü kişilerin hakları ve özel sözleşme şartları açıklanmalıdır. Her zaman kabul edilen bir indirim yüzdesi varmış gibi konuşmayın ve belli fiyatın kesin onaylanacağını söylemeyin. Tekliflerin gerekçeli karşılaştırması, yalnızca en yüksek rakamı işaretlemekten daha açıklayıcıdır.
Noter sözleşmesini ve onay başvurusunu birlikte planlayın
Almanya'da taşınmaz mülkiyetini devretme veya edinme borcu doğuran sözleşme noterlikte düzenlenmelidir. Betreuer işlem yapıyorsa BGB'nin 1850. maddesi, ilgili tasarruf borcunu doğuran işlem ve taşınmaz üzerindeki tasarruf için onay gereğini düzenler. Kişinin kullandığı konuttan vazgeçiliyorsa 1833. madde de dikkate alınır. Noterlik, somut sözleşme yapısına göre gerekli açıklamaları ve onayları uyumlu hâle getirmelidir. Sadece mülkün adresini bildiren genel bir yazı, bütün sözleşme koşullarının incelendiği anlamına gelmez.
Mahkemeyle ön görüşme beklentileri netleştirebilir, fakat gelecekteki herhangi bir satış için genel izin değildir. Uygulamada sözleşme önce noterlikte yapılabilir ve ardından gerekli onay alınabilir. BGB'nin 1856. maddesine göre onaysız yapılan sözleşmenin hüküm doğurması sonradan verilecek onaya bağlıdır. Bu ara durum alıcıya açıklanmalıdır. Alıcının finansman ve taşınma planı, imzanın tek başına tüm süreci bitirdiği varsayımına dayanmamalıdır. Taraflar hangi aşamanın henüz tamamlanmadığını aynı şekilde anlamalıdır.
Taslakta bedel, ödeme koşulları, mevcut yüklerden arındırma, boşaltma, zilyetliğin teslimi ve masraf paylaşımı değerlendirilmelidir. Alıcı finansman için Grundschuld adlı Alman taşınmaz teminatına ihtiyaç duyuyorsa, taşınmazı bu şekilde yükleme yetkisi de hukuki incelemeye dahildir. Ek açıklama veya onay ihtiyacı belge içeriğine bağlıdır. Satışın onaylandığını söylemek, alıcı finansmanına ilişkin bütün teminat sorularını cevaplamaz. Bu konuyu sonradan bankanın evrakı geldiğinde ilk kez fark etmek yerine taslak aşamasında ele alın.
Ev sahibi yargısal süreçte de yer almaya devam eder. FamFG'nin 299. maddesi, BGB 1833 üçüncü fıkra kapsamındaki karar öncesinde kişinin bizzat dinlenmesini gerektirir; 1850–1854. maddelerdeki kararlar öncesinde de mahkemenin kişiyi bizzat dinlemesini kural olarak öngörür. Bu katılım için zaman bırakın. Sonradan fiyat veya önemli koşullar değişirse noterliğe iletin. Mevcut onayın değiştirilmiş işlemi kapsayıp kapsamadığı yeniden değerlendirilmelidir. Eski taslağa verilmiş onayın her değişikliği kendiliğinden kapsadığı varsayılmamalıdır.
Kararı, kesinleşmeyi ve satışın tamamlanmasını ayırın
Mahkemenin olumlu karar verdiğinin öğrenilmesi, anahtar teslimi veya bedelin ödenmesi için tek başına yeterli değildir. FamFG'nin 40. maddesinin ikinci fıkrasına göre işlem onayı ancak karar kesinleştiğinde etkili olur. Karar gerekli açıklamaları da kapsamalıdır. Noterlik, hangi karar örneğinin ve kesinleşme belgesinin gerektiğini kontrol eder. Aileden gelen sevindirici bir haber, işlemlerin hukuken tamamlandığı anlamına gelmez. Teslim için gereken bütün koşullar ayrıca birlikte değerlendirilir.
FamFG'nin 63. maddesinin ikinci fıkrası, işlem onayına ilişkin kararlar için iki haftalık kanun yoluna başvuru süresi belirler. Süre, kararın ilgili kişilere yazılı bildirilmesine bağlıdır. Bu, mahkemenin toplam çalışma süresi veya noter imzasından iki hafta sonra teslim garantisi değildir. Eksik belgeler, kişinin dinlenmesi, farklı bildirim tarihleri ya da başvuru süreci takvimi değiştirebilir. Alıcıya verilen sözler bu bağımlılıkları hesaba katmalıdır. Salt takvimde iki hafta saymak, kararın kesinleştiğini kendi başına ispatlamaz.
Sonradan onay durumunda BGB'nin 1856. maddesi, etkili hâle gelen onayın temsilci tarafından karşı tarafa bildirilmesini de gerektirir. Bu adımın noterlik üzerinden nasıl düzenleneceği açık olmalıdır. Aile içinden gelen gayriresmî mesaj, öngörülen işlemlerin yerine geçmez. Bundan sonra onay, sözleşmenin diğer koşullarıyla birlikte ödeme açısından değerlendirilir. Tarafların aynı belgeyi görmesi ile hukuken gerekli bildirimin tamamlanması her durumda aynı şey sayılmamalıdır; uygulama noterlikle netleştirilmelidir.
Karşı taraf, temsilciden onayın verilip verilmediğini bildirmesini isterse özel bir kural devreye girer. BGB 1856 ikinci fıkraya göre bildirim, talebin alınmasından sonraki ikinci ayın sonuna kadar yapılabilir; zamanında bildirilmezse onay reddedilmiş sayılır. Böyle bir yazıyı hemen noterliğe veya avukata iletin. Bu süre, mahkemenin dosyayı alıcının ticari takvimine göre bitireceği garantisi değildir. Yazının geliş tarihini ve kim tarafından alındığını kaybetmeden kaydetmek, sonraki değerlendirmede önem taşır.
Teslimi kişinin yaşamına uygun hazırlayın ve sonraki adımı belirleyin
Satışın günlük hayatta da uygulanabilir olması gerekir. Yeni konutu, eşyaların taşınmasını ve ihtiyaç duyulan desteği kesin bir çıkış tarihi vaat etmeden önce organize edin. Ev sahibi geçici olarak kalacaksa kullanım, masraflar ve ayrılma koşulları noterlik hazırlığına dahil edilmelidir. Aile içi anlaşma alıcıyı kendiliğinden bağlamaz. Her işi fiilen kimin yapacağını önceden belirlemek, son gün belirsizliklerini azaltır. Yeni yerde gerekli desteğin başlaması ile eski evin boşaltılması arasında plansız bir boşluk oluşmamalıdır.
Teslimde anahtarları, sayaçları, belgeleri ve evin durumunu kayda geçirin. Zilyetliğin devrini sözleşmeye ve doğrulanmış ödeme girişine göre ayarlayın. Satış geliri destek alan ev sahibine aittir; süreci aile düzenledi diye aile parasına dönüşmez. Ödeme, kredi kapaması ve gider belgelerini düzenli saklayın. Bunlar sonraki malvarlığı yönetimi ve gerekli hesap verme işlemleri için önemlidir. Kimin hangi masrafı ödediği ile kimin satış gelirine hak sahibi olduğu birbirine karıştırılmamalıdır.
İlk hazırlık için kısa bir bilgi özeti oluşturun: Malik kim, kim hareket edecek, görev alanı ne, kişinin isteği ne ve hangi konut çözümü güvence altında? Adres, kullanım durumu, yaklaşık büyüklük, bilinen yükler ve mahkemeyle görüşme aşamasını ekleyin. Hukuki sorularla eksik yapı belgelerini ayırmak öncelikleri gösterir. Böylece pazarlamadan önce neyin çözülmesi gerektiği ve hangi hazırlıkların paralel yapılabileceği anlaşılır. Açık soruları gizlemek yerine sorumlusuyla birlikte yazmak daha sağlıklı bir başlangıç sağlar.
RICHTER Immobilien-Transaktionen'a gayrimenkul satışı başvuru formu üzerinden evin durumunu ve hazırlık aşamasını anlatabilirsiniz. İlk görüşme için temel taşınmaz bilgileri ve hangi sıfatla hareket ettiğiniz yeterlidir; tam tıbbi dosya gerekmez. Bu bilgiler değerleme ve pazarlama seçeneklerinin görüşülmesine temel oluşturur. Temsil yetkisi, yargısal onay ve sözleşme düzenlemesi ise ilgili hukuk uzmanlarının ve yetkili mahkemenin sorumluluğundadır. Başvuruda varsa planlanan zaman aralığını da belirtmek, hazırlığın konut ihtiyacıyla birlikte ele alınmasını kolaylaştırır.
