İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Yapı ruhsatının bulunamaması, evin mutlaka izinsiz yapıldığı anlamına gelmez. Ancak sonradan yatak odasına çevrilen çatı katı veya konut olarak kullanılan garaj ayrıca incelenmelidir. Bu rehber, Almanya ve özellikle Kuzey Ren-Vestfalya hukukuna göre belgeleri toplamanıza, belirsizlikleri açıklamanıza ve uygun satış yolunu seçmenize yardımcı olur.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Önce hangi belgenin veya iznin eksik olduğunu belirleyin
“Yapı ruhsatı olmayan ev” ifadesi birbirinden farklı durumları anlatabilir. Önceki satışta ruhsatın malikteki kopyası kaybolmuş olabilir. Ana binanın belgeleri mevcutken sonradan eklenen bölümün dosyası bulunamayabilir. Gerçekte izin gerektiren bir değişiklik hiç izin alınmadan yapılmış da olabilir. Bu durumların masrafı, çözüm yolu ve satışa etkisi aynı değildir. Bu nedenle inceleme yapılmadan büyük bir indirim önermek ya da alıcıya sorunun kolayca çözüleceğini söylemek doğru bir başlangıç olmaz.
Bazı çalışmaların ayrı bir ruhsat işlemi olmadan hukuka uygun şekilde yapılması da mümkündür. Kuzey Ren-Vestfalya yapı mevzuatında verfahrensfrei ve Genehmigungsfreistellung gibi farklı kategoriler bulunur. Bunlar, belirli usul veya izin muafiyetlerini ifade eden Alman hukuk kavramlarıdır. Türkiye'deki ruhsat ve imar uygulamalarıyla otomatik olarak aynı kabul edilmemelidir. Güncel NRW Yapı Kanunu'nun 60. maddesine göre izin muafiyeti, ilgili kamu hukuku şartlarına uyma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
İlk adımda hangi bölümün söz konusu olduğunu yazın: evin tamamı, bir ek yapı, kış bahçesi, çatı katı ya da eski garaj. Her bölüm için bulunan belgeleri ve bildiklerinizin kaynağını belirtin. Kendi yaptırdığınız bir tadilat hakkındaki bilginiz, önceki malikin anlattıklarından farklıdır. Belgelenmiş bilgi, kişisel gözlem ve henüz yanıtlanmamış sorular ayrı tutulmalıdır. Bu liste daha sonra uzmanla görüşmeyi de kolaylaştırır.
İzin durumu belirsiz bir taşınmazın satışı kural olarak mümkündür. Ancak satış sözleşmesi bir kullanım kısıtlamasını ortadan kaldırmaz. Esas soru, binanın hangi durumunu kanıtlayabildiğiniz ve alıcının hangi kullanımı güvenilir biçimde planlayabileceğidir. Satış ilanı, fiyat değerlendirmesi ve sözleşme hazırlığı bu yanıtlar üzerine kurulmalıdır. Böylece yalnızca kayıp bir evrak yüzünden gereksiz kaygı oluşması da gerçek bir sorunun gözden kaçması da önlenebilir.
Yapı dosyasını isteyin ve belgelerin neyi gösterdiğini okuyun
Taşınmazın bulunduğu yerden sorumlu yapı denetim makamının arşiviyle başlayın. Düsseldorf'ta malik veya onun yetkilendirdiği kişi dosyayı incelemek ya da örnek almak için başvurabilir. İstenen belgeler arasında mülkiyet kanıtı ve kimlik bulunur. Belediyenin yapı arşivi hizmet sayfası erişim yolunu ve ücretleri açıklar. Ev başka bir belediyedeyse oranın koşullarını kontrol edin. Belgeleri, satış için bağlayıcı bir tarih belirlemeden önce talep etmek yararlıdır.
Bugünkü adresin yanı sıra biliyorsanız eski kapı numarası, parsel bilgileri, yaklaşık yapım yılları ve dosya numaralarını da verin. Yalnızca ilk binayı değil, daha sonraki değişiklikleri de sorun. Tek başına bir kat planı, vazgeçilmiş bir başvuruya ait olabilir. Planın izin kararıyla ilişkisini, onaylı çizimleri, ek kararları, kullanım açıklamasını ve getirilen koşulları birlikte incelemek gerekir. Kalın bir klasörün bulunması, bugünkü bütün odaların durumunu açıklayan eksiksiz bir dosya bulunduğu anlamına gelmez.
Kendi satın alma belgeleriniz, eski malik veya o tarihte çalışan proje bürosu ek ipuçları sağlayabilir. Bir ustanın faturası çalışmanın tarihini ve kapsamını gösterebilir; fakat gerekli yapı izninin yerine geçmez. Tapu sicili, kadastro kaydı, vergi belgeleri ve enerji kimlik belgesinin işlevleri de farklıdır. Binanın bu kayıtlarda görünmesi, mevcut bütün kullanım biçimlerinin yapı hukuku açısından uygun olduğunu kendiliğinden kanıtlamaz.
Arşiv araştırması sonuçsuz kalırsa hangi kayıtların incelendiğini belgeleyin ve başka eski dosyalar bulunup bulunmadığını sorun. “Dosya bulunamadı” ile “gerekli izin hiç verilmedi” aynı tespit değildir. Diğer kanıtların değeri uzman tarafından değerlendirilmelidir. Yeni hazırlanan mevcut durum çizimleri faydalı olabilir; ancak bunlar onaylı proje olarak sunulmamalıdır. Bugünkü odaları ölçüp çizmek, o odaların mevcut kullanımını yasal hâle getiren bir işlem değildir.
Onaylı planlarla bugünkü evi karşılaştırın
Bir yapı izninin bulunması önemli bir adımdır, fakat yalnızca kapsadığı konuları çözer. Binanın ölçülerini, ek bölümleri, katları, oda işlevlerini ve bağımsız konut sayısını onaylı çizimlerle karşılaştırın. Tek ailelik bir ev için verilmiş izin, daha sonra oluşturulan ikinci dairenin de uygun olduğunu tek başına göstermez. Benzer şekilde depolama alanı olarak onaylanan bir odanın bugün yatak odası olması ayrıca ele alınmalıdır. Mobilyaların değişmesi hukuki soruyu cevaplamaz.
Bu karşılaştırmayı bir mimara veya gerekli niteliklere sahip inşaat mühendisine yaptırabilirsiniz. İşin kapsamını açıkça belirleyin: dosya incelemesi, yerinde ziyaret, farklılıkların listesi ve ilave araştırma ihtiyacının değerlendirilmesi. Yalnızca alan ölçümü daha sınırlı bir hizmettir. Taşıyıcı sistem değişiklikleri veya yangın güvenliği açısından başka uzmanlar gerekebilir. Ücret, teslim edilecek rapor ve incelemenin sınırları başlamadan önce anlaşılmalıdır. Böylece kısa bir ziyaret sonradan tüm bina için kapsamlı uygunluk kontrolü gibi değerlendirilmez.
Örnek olarak Düsseldorf'ta belgelenmiş ve hesaplanmış konut alanı 120 metrekare olan bir ev düşünün. Alanı 25 metrekare olarak belirtilen çatı katı ayrıca yatak odası şeklinde döşenmiştir. Fakat bulunan planda bu bölüm depolama alanı olarak görünmektedir. Önce bu farkın açıklanması gerekir. Evi hemen 145 metrekare kesinleşmiş konut alanıyla ilan etmek erken olur. Hiç incelemeden çatı katının asla yasal kullanılamayacağını söylemek de aynı ölçüde hatalıdır.
Değerlendirme hem izin verilen kullanımı hem de uygun alan hesabını kapsamalıdır. Duruma göre tavan yüksekliği, gün ışığı, kaçış yolları ve yapısal müdahaleler önem taşıyabilir. Isıtma bulunması veya güzel kaplamalar yapılması bunların yerine geçmez. İncelenemeyen bölümler ve eksik belgeler raporda belirtilmelidir. Sonuç alıcıya aktarılırken bu sınırlar korunmalıdır; sınırlı bir inceleme bütün binayı kapsayan koşulsuz güvenceye dönüştürülmemelidir.
Sonradan izin olasılığını ve binanın geçmişini değerlendirin
Eski evlerde hangi bölümün ne zaman yapıldığı, o tarihte hangi kullanımın uygun olduğu ve sonrasında nelerin değiştiği önemlidir. Alman hukukundaki Bestandsschutz kavramı mevcut yasal durumun belirli kapsamda korunmasıyla ilgilidir. Binanın yaşlı olması nedeniyle otomatik kazanılan bir ayrıcalık değildir. Uzun süre şikâyet gelmemesi, her sonradan yapılan değişikliğin onaylandığını göstermez. Mevcut durumun korunmasına dayanılacaksa olayın geçmişi ve gerekirse hukuki dayanağı somut belgeler üzerinden incelenmelidir.
Gerekli izin alınmamışsa sonradan izin başvurusu olası çözüm yollarından biri olabilir. Yapının zaten tamamlanmış olması olumlu karar garantisi sağlamaz. Yerel imar planı, arsanın konumu, sınır mesafeleri, ulaşım ve altyapı, yangın güvenliği veya başka şartlar belirleyici olabilir. Projeyi hazırlayan uzman hangi düzeltmelerin ve ek belgelerin gerektiğini ortaya koymalı, yetkili makamla uygun yolu değerlendirmelidir. Komşunun onay vermesi bu incelemenin veya gereken resmî kararın yerine geçmez.
Üç aşamayı birbirine karıştırmayın: Uzman bir çözümü mümkün görüyor olabilir; başvuru yapılmış olabilir; izin ya da başka sağlam bir hukuki dayanak gerçekten elde edilmiş olabilir. Alıcı açısından bunlar aynı güvenceyi sağlamaz. Gayriresmî bir açıklama da bağlayıcı izin gibi tanıtılmamalıdır. Kanundaki karar süreleri, arşiv araştırması, proje hazırlanması, eksiklerin tamamlanması ve gerekli çalışmaların tümü için tek bir bitiş tarihi vermez. Satış planında bu ayrı adımlar hesaba katılmalıdır.
NRW Yapı Kanunu'nun 82. maddesi, şartları oluştuğunda kullanım yasağına veya yapının tamamen ya da kısmen kaldırılmasına imkân verir. Her eksik belge bu sonuca yol açmaz. Ancak makamdan yazı gelmişse veya somut güvenlik şüphesi varsa gecikmeden uzman değerlendirmesi gerekir. Devam eden itiraz ya da işlem sürelerini hukuk danışmanına inceletin. Evi satmayı planlamak, mevcut resmî yazıları devir gününe kadar bekletmek için bir neden değildir.
Satış için üç uygulanabilir yolu karşılaştırın
Birinci seçenek, pazarlamaya başlamadan önce izin durumunu büyük ölçüde açıklığa kavuşturmaktır. Yalnızca özel kopya kayıpsa doğru arşiv belgesi ve mevcut durum karşılaştırması yeterli olabilir. Gerçekten izinsiz bir değişiklik daha kapsamlı işlem gerektirebilir. Avantaj, alıcıya daha net bir taşınmaz sunabilmektir. Buna karşılık uzman giderleri, olası inşaat işleri ve satışın gecikmesi hesaba katılır. Elde edilecek fiyat artışının bu masrafları aşacağı yönünde genel bir garanti yoktur.
İkinci seçenek, açıkça tanımlanmış belirsizlikle satış yapmaktır. Bunun için araştırma ihtiyacını anlayan ve sonuçlarını mali olarak üstlenebilecek bir alıcı gerekir. Etkilenen bölümü, bilinen bulguları ve henüz cevaplanmamış soruları somut biçimde belirtin. “Görüldüğü gibi satılıyor” türü genel bir ifade konut kullanımına ilişkin eksik izni açıklamaz. Fiyatta indirim yapılması da alıcının odayı istediği şekilde kullanıp kullanamayacağı sorusuna cevap olmaz. Konu fiyatla birlikte kullanım açısından da ele alınmalıdır.
Üçüncü seçenek, hukuka uygun daha sınırlı bir kullanımın veya tadilatın uzman planlamasıyla geri alınmasının incelenmesidir. Çatı katı örneğinde alan ancak gerçekten izin verilen işleve göre değerlendirilebilir. İlanda yatak odası yerine depo yazmak tek başına çözüm yaratmaz. Gerekli çalışmalar, kanıtlar ve binanın geri kalanına etkiler önceden belirlenmelidir. Kontrol yapılmadan bir bölümü sökmek de yeni yapısal ve hukuki sorunlara neden olabilir. Bu yolun kendi koşulları ayrıca araştırılmalıdır.
Seçenekleri aynı ölçütlerle değerlendirin: beklenen satış geliri, bundan sonra ödenecek giderler, bekleme sırasında devam eden maliyetler ve kalan riskler. İzin sürecini kendiniz yürütecek zamanınız ve kaynağınız olup olmadığını da düşünün. En uygun yol, evin kanıtlanmış imkânlarıyla sizin satış koşullarınızı buluşturan yoldur. Henüz doğrulanmamış bir kullanıma dayanan yüksek ilan fiyatı, tek başına güvenilir bir satış planı sayılmaz.
Fiyatı, alanları ve alıcının finansmanını doğru zemine oturtun
Eksik yapı izni için her eve uygulanabilecek sabit bir indirim oranı yoktur. Küçük bir yardımcı yapının durumu ile önemli bir yatak odasının veya bütün konut kullanımının durumu farklıdır. Kayıp bir kopya ile pahalı ve belirsiz bir uygunlaştırma süreci de aynı şekilde fiyatlandırılamaz. Gayrimenkul değerlemesi bu farkları açıkça dikkate almalı, kesinleşmiş özellikleri gelecekte gerçekleşebilecek imkânlardan ayırmalıdır. Böylece alıcıya sunulan fiyatın hangi varsayımlara dayandığı anlaşılır.
Örneğimizde belgelenmiş 120 metrekare konut alanını, kullanımı henüz açıklanmamış 25 metrekare çatı katından ayrı tutun. Ek alanın adını değiştirmek, genel sunum hâlâ yanıltıcıysa yeterli değildir. Fiziksel durum, mevcut belgeler ve açık soru birlikte anlatılmalıdır. Sonradan konut kullanımı doğrulanırsa bile ilan edilen alan uygun bir hesaplamaya dayanmalıdır. Kullanım izni verilmesi, kendi başına ölçüm yapıldığı veya belirtilen her metrekarenin aynı yöntemle hesaba katıldığı anlamına gelmez.
Aynı belirsizliği iki kez düşmeyin. Değerleme şüpheli alanı zaten ihtiyatlı ele almışsa tahmini düzeltme giderinin tamamını otomatik olarak tekrar çıkarmak doğru olmayabilir. Tersine, bir müteahhit teklifinde proje ücretleri, başvuru giderleri veya bağlantılı işler bulunmayabilir. Her rakamın kapsamını ve henüz doğrulanmamış varsayımlarını sorun. Açıklanmış koşullara dayanan bir fiyat aralığı, dayanaksız ama kesin görünen bir rakamdan daha yararlı olabilir.
Alıcının bankası binayı ve belgeleri kendi kurallarına göre değerlendirir. Eksikler ek sorulara veya farklı bir değerlemeye neden olabilir; buradan bütün bankaların krediyi reddedeceği sonucu çıkmaz. Ciddi alıcılara belgeleri değerlendirme yapabilecekleri kadar erken sunun. Belirli bir kredi kararını veya sonraki tadilatın finansmanını vaat etmeyin. Satış fiyatı görüşmesi ile kredi değerlendirmesi aynı gerçek bina durumuna dayanmalıdır. Aksi hâlde ileri aşamada ortaya çıkan farklar, hazırlanmış bir işlemi yeniden başa döndürebilir.
Önemli bilgileri açıkça paylaşın ve sözleşmeyi hazırlayın
Ayrıntılı pazarlık başlamadan önce izin durumunu anlaşılır şekilde yazın. Etkilenen bölüm, belgelerdeki kullanım, bugünkü kullanım, bulunamayan kanıtlar ve yapılmış incelemeler yer alsın. İlgili resmî yazıları ve uzman görüşlerini düzenli biçimde ekleyin. Hangi sürümün ne zaman verildiğini kaydedin. Alıcının önemli bir sorunu karışık çizimler arasından kendiliğinden anlamasını beklemeyin. Açıklamanın içeriği, belgenin yalnızca teslim edilmiş olmasından daha önemlidir.
Bilinen önemli sorunlar açıkça ele alınmalıdır. Somut açıklama yükümlülüğü ve sorumluluk olayın koşullarına bağlıdır. Alman Medeni Kanunu'nun 444. maddesine göre satıcı, ayıbı hileli biçimde gizlediği veya ilgili özellik için garanti verdiği ölçüde sorumluluk sınırlamasına dayanamaz. Bununla birlikte bilgisizlik otomatik olarak hile değildir. Gerçekte ne bildiğinizi anlatın; belirsizliğin yerine dayanağı olmayan “her şey onaylı” güvencesini koymayın. Eski malikin sözü de kendi doğrulanmış bilginiz gibi aktarılmamalıdır.
Olayı notere erkenden iletin. Taşınmaz satış sözleşmesi BGB'nin 311b maddesi uyarınca noter tarafından resmî şekilde düzenlenmelidir. Binanın durumunun tanımı, sonraki başvuruları kimin yapacağı, kararlaştırılan masraflar ve beklenen sonucun alınamaması hâlinde ne olacağı değerlendirilmelidir. Özel sorumluluk sorunlarında ayrıca avukata danışılmalıdır. Noterde sözleşme imzalanması, teknik uygunluk incelemesi veya yapı izninin doğrulanması yerine geçmez.
Ev satışında gizli kusurlar rehberi, bilinen sorunların genel olarak nasıl belgelenebileceğini açıklar. Bu konuda özellikle ilan, gösterim sırasında verilen bilgiler ve sözleşme hazırlığı birbiriyle uyumlu olmalıdır. Görüşmeler sürerken yeni izin, ret kararı veya farklı uzman görüşü ortaya çıkarsa ilgili alıcılara güncel bilgi verin. Başlangıçta doğru olan bir açıklama, yeni gelişmeler nedeniyle eksik kalabilir. Eski sürümün yanlışlıkla güncel bilgi olarak kullanılmasını önleyin.
Düzenli bir belge paketiyle sonraki adımı seçin
Hazırlığı açık bir sıraya koyun: belgeleri isteyin, mevcut binayla belgelenmiş kullanımı karşılaştırın, çözüm yollarını değerlendirin ve ardından satış biçimini belirleyin. Her açık soru için sorumlu kişiyi ve sonraki adımı yazın. Böylece arşiv yanıtı mı, yerinde inceleme mi yoksa hukuki görüş mü beklendiği anlaşılır. Satmak istediğiniz ay bu bağlantıları ortadan kaldırmaz. Ancak hangi işin diğerine bağlı olduğunu bilmek, uygulanabilir bir takvim oluşturmayı kolaylaştırır.
İlk satış görüşmesi için konum, evin türü, yaklaşık yapım yılı, ilgili tadilat ve mevcut belgeler yararlıdır. Örneğin şöyle açıklayabilirsiniz: “Düsseldorf'ta tek ailelik ev; çatı katı bugün yatak odası; bulunan planda depo olarak gösterilmiş; daha sonraki izin henüz bulunamadı.” Bu açıklama yalnızca evin ruhsatsız olduğunu söylemekten daha işe yarar. Görüşmeyi hazırlayan kişi neyin araştırılacağını daha iyi anlar. Bunun için konuyla ilgisiz kişisel mali belgeleri baştan göndermeniz gerekmez.
RICHTER Immobilien-Transaktionen satış talep formu üzerinden başlangıç durumunu ve istediğiniz zamanı paylaşabilirsiniz. Böylece satış süreci, değerleme ihtiyacı ve eksik taşınmaz bilgileri konuşulabilir. Yapı hukukuna uygunluk konusunda yetkili makamlar ve gerekli uzmanlar devreye girer. Sözleşme ve sorumluluk soruları noter veya hukuk danışmanına aittir. Ticari satış görüşmesi bir yapı izni, belirli bir fiyat veya kredi onayı vaadi oluşturmaz. Her karar kendi bilgi ve değerlendirmesine dayanır.
Diğer belgeler için ev satışı kontrol listesinden yararlanın ve yapı dosyasını süreç boyunca bir bütün olarak saklayın. NRW Yapı Kanunu'nun 74. maddesinin 9. fıkrası, belirtilen yapı belgelerinin saklanmasını ve hukuki haleflere aktarılmasını öngörür. Teslimde hangi belgelerin gerçekten verildiğini de kaydedin. İyi hazırlanmış dosya, geçmişteki belirsizliği görünür ve anlaşılır hâle getirir. Böylece malik ile alıcı hangi konuların çözüldüğünü, hangilerinin hâlâ değerlendirme gerektirdiğini aynı bilgiler üzerinden konuşabilir.
