İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Büyük bir bahçenin bir bölümünü satmak, evinizden ayrılmadan kaynak yaratabilir. Bunun için yeni parselin nasıl kullanılabileceği, yola ve altyapıya nasıl bağlanacağı ve geride kalan taşınmazın değeri açıklığa kavuşmalıdır. Bu rehber Almanya'daki taşınmazları ve özellikle Kuzey Ren-Vestfalya kurallarını esas alır.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Önce elinizde kalacak evin günlük kullanımını düşünün
Büyük bir bahçe giderek daha fazla emek isteyebilir. Bu arazide bağlı duran paranın başka ihtiyaçlar için kullanılması da cazip gelebilir. Bir bölümü satmak bu nedenle anlamlı bir seçenek olabilir. Ancak işe satış fiyatından değil, işlem sonrasında nasıl yaşamak istediğinizden başlayın. Terasın çevresinde ne kadar alan kalacak, garaja nasıl ulaşacaksınız ve yeni bir binanın yakınlığı sizin için ne ifade edecek?
Bu rehber, arazinin belirli bir bölümünün fiziksel olarak ayrılması ve ayrı taşınmaz olarak satılması hakkındadır. Taşınmazın tamamındaki belirli bir mülkiyet payının satılması başka bir modeldir. Bağımsız bölüm mülkiyeti oluşturmak da farklı kurallara tabidir. Bu seçenekleri aynı işlem gibi değerlendirmeyin; sahiplik, karar yetkisi ve sonraki yükümlülükler değişir. Burada Türkiye'deki ifraz sürecini değil, Almanya ve özellikle NRW uygulamasını ele alıyoruz.
Mevcut bir harita üzerinde iki olası sınır çizgisi hazırlayın. Evi, yardımcı yapıları, park yerlerini, ağaçları, görünen rögarları ve düşünülen ulaşım güzergâhını işaretleyin. Çizimi henüz bağlayıcı olmayan taslak olarak tanımlayın. Çit ya da bitki sırası hukuki sınırı tek başına kanıtlamaz. Resmî kayıtların ve gerektiğinde yetkili ölçüm uzmanının yerinde yapacağı incelemenin esas alınması gerekir.
Örneğin NRW'de 1.200 metrekarelik bir taşınmazdan yaklaşık 450 metrekarenin satılacağını düşünün. Geriye 750 metrekare kalması yeterli görünebilir; fakat şekil ve yerleşim belirleyicidir. Satılacak bölüm uzun bir giriş şeridi içeriyorsa bu alanın tamamı ev ve bahçe için kullanılamaz. Metrekare hesabına ulaşım alanını hangi tarafın dâhil ettiğini açıkça yazın.
Araziyi korumak, yalnızca bir kısmını satmak ve bütün taşınmazı satmak seçeneklerini karşılaştırın. Evinizde kalmak temel hedefinizse, daha yüksek gelir sağlayan ama günlük yaşamı zorlaştıran bir düzen size uygun olmayabilir. Genel arsa satış rehberi, bu özel kararın satış sürecindeki yerini anlamanıza yardımcı olur.
Yapılaşma olanağını bölme işleminden ayrı inceleyin
Yeni bir kadastro numarası, üzerine ev yapılabileceği anlamına gelmez. Almanca Flurstück, kadastroda konumu ve sınırları tanımlanan parseli ifade eder. İzin verilen kullanım için ilgili planlama düzenine bakılmalıdır. Bağlayıcı bir yerel yapılaşma planı bulunabilir. Yerleşik yapılaşma alanlarında özellikle BauGB § 34 önemlidir; bu alanların dışında değerlendirme farklıdır. Komşu taşınmazda ev bulunması, sizin arka bahçeniz için tek başına kanıt oluşturmaz.
Uygun bir proje uzmanına somut yerleşim önerisini inceletin. Bina nerede durabilecek, gerekli mesafeler, otopark ve ulaşım alanları ayrıldıktan sonra ne kalacak? Mevcut ev de aynı incelemeye dâhil edilmelidir. Yeni sınır, evin hukuki ve pratik işleyişini sorunlu hâle getirmemelidir. Hava fotoğrafında makul görünen çizgi, yerde bir garaja veya başka yapıya fazla yaklaşabilir.
BauO NRW § 7 belirli taşınmazların bölünmesi için yapı denetim makamının iznini öngörür. Bunlar arasında üzerinde yapı bulunan, yapılaşması onaylanmış veya ilgili ruhsat muafiyeti usulü kapsamında yapılaşabilecek taşınmazlar yer alır. Kanunda istisnalar da vardır; yetkili ölçüm kişisinin gerekli uygunluk belgesini düzenlemesi bunlardan biridir. Dosyanız için gereken yolu ölçüm uzmanı ve yetkili makamla belirleyin.
Satış fiyatı gelecekteki yapıya bağlıysa Bauvoranfrage yoluyla Vorbescheid alınması değerlendirilebilir. Bu resmî ön karar, sunulan belirli soruları yanıtlar; bütün proje için yapı ruhsatı yerine geçmez. Soruların hangi yapıya ve hangi ayrılacak alana ilişkin olduğunu açıkça tanımlayın. Belirsiz bir fikir hakkında alınan genel görüş, alıcının farklı projesini güvenceye almaz.
Belediyede yapılan ön görüşmenin sonucunu kaydedin, fakat bunun statüsünü doğru anlatın. Sözlü yönlendirme ile resmî karar aynı şey değildir. Alıcıya sunacağınız dosyada hangi konunun belgelendiğini ve hangisinin hâlâ araştırıldığını ayırın. Böylece fiyat beklentiniz, henüz doğrulanmamış bir yapılaşma varsayımına sessizce dayanmaz.
Ulaşımı hem fiilen hem hukuken güvenceye alın
Evin arkasındaki bir parsel için duvar ile çit arasında boşluk bulunması yeterli değildir. Kamu yolundan gelecekteki kullanıma kadar bütün güzergâhı değerlendirin. Araçlar girişte dönebiliyor mu, teslimatlar nerede yapılacak, gerekli kurtarma ve itfaiye erişimi nasıl sağlanacak? Yolun uygun genişliği ve yapısı projeye bağlıdır. İnternette bulunan tek bir metre ölçüsü bütün durumlar için güvenilir çözüm sayılmaz.
Bir seçenek, ayrı ulaşım şeridini yeni parselle birlikte satmaktır. Başka bir seçenek, bu alanı koruyup kullanım hakkı tanımaktır. Ortak kullanım veya ortak sahiplik de ek sorumluluklar doğurur. Pencerelerin yakınındaki trafik, manevra alanı, park etme, mahremiyet ve iki taşınmazın gelecekte satılabilirliği açısından karşılaştırma yapın. Yalnızca hangi çözümün daha az metrekare kullandığına bakmayın.
Alman hukukunda kamu hukuku güvencesi ile özel kullanım hakkı farklı düzlemlerdir. BauO NRW ulaşım şartlarını ve Baulast olarak adlandırılan kamusal yapı yükümlülüğünü düzenler. Bu yükümlülük yapı makamının tuttuğu özel sicile kaydedilir. Buna karşılık BGB § 1018 kapsamındaki Grunddienstbarkeit, başka bir taşınmaz lehine belirli özel kullanım hakları sağlayabilen irtifaktır. Biri diğerinin bütün işlevlerini kendiliğinden üstlenmez.
İzin verilen güzergâhı, yaya ve araç kullanımını, yararlanabilecek kişileri ve gerekli araç türlerini açıkça belirleyin. Temizlik, kar temizleme, bakım, onarım ve masraf paylaşımını da kararlaştırın. Çizimde gösterilen yol ile hak belgelerinde anlatılan alanın aynı olması gerekir. Dar bir geçişin geniş kullanım hakkıyla tarif edilmesi, fiziksel sorunu çözmez.
İnşaat dönemini ayrıca konuşun. Sonradan sakinlerin kullanacağı yol, ağır malzeme teslimatlarının tümüne uygun olmayabilir. Ön evde oturmaya devam edecekseniz şantiye girişinin gündelik hayatınızı nasıl etkileyeceğini değerlendirin. Normal bir hafta içi günü ve yoğun teslimat yapılan bir günü ayrı ayrı düşünmek, yalnızca haritaya bakarak görülmeyen sorunları ortaya çıkarır.
Hatları, bağlantıları ve suyun tahliyesini açıklığa kavuşturun
Su, atık su, elektrik ve telekomünikasyon için teknik açıdan uygulanabilir çözümler gerekir. İlgili şebeke işletmecilerine ve belediyenin atık su birimine nereden, hangi koşullarla bağlantı yapılabileceğini sorun. Sokakta boru veya kablo bulunması; kullanılabilir kapasiteyi, bağlantı noktasını ve yeni parsele ulaşma maliyetini tek başına göstermez. Ön evin mevcut bağlantısı ikinci yapı hakkındaki soruları otomatik olarak yanıtlamaz.
Eldeki tesisat planlarını toplayın ve kesin olmayan bilgileri işaretleyin. Özellikle yeni sınırı aşacak hatlara dikkat edin. Mevcut evin atık su hattı satılacak bölümün altından geçebilir; yeni parselin beslemesi ise sizin koruduğunuz girişin altından götürülebilir. Belgeler yetersizse hangi teknik araştırmanın gerektiğini uzmanla görüşün. Tahmin edilen bir hattı çizime koymak, güzergâhı doğrulamakla aynı değildir.
Ayrı bağlantı ile ortak tesisat seçeneklerini sadece ilk yapım masrafıyla karşılaştırmayın. Sonraki bakım, arıza ve yenileme koşullarını da değerlendirin. Hattın sahibi kim olacak, kontrol için kimin araziye girmesi gerekecek ve kazı sonrasında kaplamayı kim onaracak? Kullanım, erişim ve bakım haklarının uygun biçimde düzenlenmesini noterle görüşün. Geçiş hakkının bütün altyapı haklarını içerdiğini varsaymayın.
Yağmur suyunun nereye yönlendirileceğini, zemin seviyelerini ve eğimleri kontrol edin. İstinat duvarları, çitler, ağaçlar ve yardımcı binalar sınırın yerini etkileyebilir. Değişiklik gerekiyorsa işin hukuken yapılabilirliğini ve maliyetini satış hesabını kesinleştirmeden önce araştırın. Görünüşte küçük bir sınır değişikliği, beklenmedik düzenleme işleri gerektirebilir.
Her konu için sorumlu birim, alınan bilgi, eksik açıklama ve beklenen iş kalemini yazın. Bu liste alıcıyla görüşmelerde de yararlıdır. Genel olarak “altyapısı hazır” demek yerine hangi bağlantıların mevcut olduğunu, hangilerinin yapılacağını ve kimin masraf üstleneceğini anlatabilirsiniz. Böylece alıcı kendi proje bütçesini belirsiz bir ifadeye dayandırmak zorunda kalmaz.
Ölçüm işini uygulanabilir bir taslakla başlatın
Temel uygulanabilirlik ve ekonomik açıdan anlamlı bir seçenek ortaya çıkınca ölçüm görevi somutlaştırılabilir. NRW'de bu işlemler yetkili ölçüm birimleri tarafından, sıklıkla ÖbVI olarak anılan kamu tarafından atanmış ölçüm mühendislerince yürütülür. Yalnızca kaç metrekare ayırmak istediğinizi söylemeyin. Ulaşım taslağını, mevcut binaları ve önceden belirlenen kısıtları da aktarın. Aksi hâlde sonradan değişmesi gereken bir sınırın doğru biçimde ölçülmesiyle yetinilmiş olur.
Kadastroda yeni parsellerin oluşturulmasını, Grundbuch olarak adlandırılan Alman taşınmaz sicilindeki ayırmayı ve mülkiyetin alıcıya geçmesini birbirinden ayırın. Sicilde tek taşınmaz olarak görünen mülk birden fazla kadastro parselinden oluşabilir. Düsseldorf'un resmî hizmet sayfası yerel ölçüm ve kadastroya işleme sürecini açıklar. Ölçüm uzmanı ile noter, satışınıza uygun işlem sırasını birlikte netleştirmelidir.
Dosyanıza özel masraf dökümü isteyin. Hangi planların, sınır işlemlerinin, arazi çalışmalarının ve ücretlerin kapsandığını görün. Ek masraf doğurabilecek durumları ayrıca sorun. Kadastroya işleme kendi aşamasıdır; yalnızca arazi ölçümü için verilen fiyat, yeni taşınmazın satılabilir hâle gelmesinin bütün maliyetini göstermez. Genel bir internet fiyatını kapsamını bilmeden bütçenizin temeli yapmayın.
Güncel sicil örneğini, kadastro haritasını, yapı belgelerini ve mevcut haklarla yükümlülüklere ilişkin bilgileri hazırlayın. Ev satışı hazırlık listesi, mevcut binanın belgelerini toplarken yardımcı olabilir. Her katılımcıya hangi bilginin eksik olduğunu ve kendi aşamasına ne zaman başlayabileceğini sorun. Belgelerin aynı taşınmazı ve güncel durumu tarif ettiğini kontrol edin.
Takvimi gerçek işlem bağımlılıkları üzerinden kurun. Genel bir süre tahminini alıcıya kesin teslim tarihi gibi sunmayın. Sınır işaretlerinin arazide bulunması, ilgilenen kişiye araziyi kullanma veya inşaata başlama yetkisi vermez. Kullanım ve işlerin başlangıcı satışın hukuki düzeniyle uyumlu olmalıdır. Ön hazırlık tamamlanmadan erken erişim sözü vermek, sonradan çözülmesi gereken ayrı bir sorun yaratabilir.
Toplam değeri ve kullanılabilir parayı ayrı hesaplayın
Satılan bölümün fiyatı, aynı miktarda ek kazanç değildir. Bir varlığınızı devrederken elde tuttuğunuz evin değerini de değiştirirsiniz. Bölünmemiş taşınmazın değerini, kalan kısmın değeri ile masraflardan sonraki satış tutarının toplamıyla karşılaştırın. Bir gayrimenkul değerlemesi her iki düzeni de ele almalıdır. Daha küçük bahçe, giriş yükümlülükleri ve mahremiyetin değişmesi bu değerlendirmede önem taşır.
Tamamen varsayımsal bir hesap yapalım. Bölünmemiş taşınmazın değeri 780.000 Euro, satılacak bölümün fiyatı 230.000 Euro ve kalan evin değeri 610.000 Euro olsun. Son iki tutar toplam 840.000 Euro eder. Hazırlık, bölme, bağlantı ve kararlaştırılmış satış giderleri için varsayılan 35.000 Euro çıkarıldığında 805.000 Euro kalır. Bireysel vergi ve finansman etkilerinden önce olası değer artışı 25.000 Euro'dur.
Bu rakamlar piyasa değerlemesi, ücret teklifi veya fiyat tahmini değildir. Daha zayıf bir senaryo da kurun: parsel 210.000 Euro'ya satılır ve giderler 45.000 Euro'ya yükselirse, kalan ev için aynı değer kabul edildiğinde toplam sonuç 775.000 Euro olur. Başlangıç değerinden 5.000 Euro daha düşüktür. Yalnızca yüksek satış beklentisi, bölmenin ekonomik olarak uygun olduğunu kanıtlamaz.
Kullanılabilir nakit için ayrı işlem gerekir. Banka, satılan kısmı teminattan çıkarmak amacıyla 80.000 Euro kredi geri ödemesi istiyorsa, 230.000 Euro gelirden 35.000 Euro gider ve bu ödeme çıkarıldığında vergi öncesi 115.000 Euro kalır. Geri ödeme aynı zamanda borcunuzu azaltır. Bu nedenle varlık karşılaştırmasında bir kez daha kaybolan değer gibi düşülmemelidir.
Satış bedelinin tamamını başka bir alımda kullanabileceğinizi düşünmeden önce bankanın serbest bırakma koşullarını öğrenin. Değer artışı, hesapta görülecek nakit ve vergi sonrası tutar farklı sonuçlardır. Her birini ayrı satırda tutmak, kararın hangi ihtiyacınızı karşıladığını gösterir. Proje toplam servetinizi artırabilir; ancak yakın zamanda gereken harcamalar için beklediğiniz kadar serbest para bırakmayabilir.
Kesin söz vermeden vergi ve sözleşmeyi netleştirin
Vergi incelemesini kesin satış tarihi veya asgari net gelir hedefi belirlemeden önce yaptırın. Özel taşınmaz satışlarında EStG § 23 kapsamındaki on yıllık süre özellikle önemlidir. Vergi uzmanı edinme tarihini, edinme şeklini ve kullanım geçmişini bilmelidir. Yeni ölçümün tarihi tek başına yanıt sağlamaz. Miras, bağış veya ticari bağlantılar varsa ek bilgiler ve ayrı değerlendirme gerekebilir.
Evde kendiniz oturmanız, ayrılan bahçenin satışını otomatik olarak vergiden muaf kılmaz. Federal Vergi Mahkemesi IX R 14/22 sayılı kararında, ayrılıp satılan boş alanın, geride kalan evin kişisel konut kullanımından hareketle bu muafiyetten yararlanamayacağını belirtti. Buradan her kısmi satışın vergiye tabi olduğu sonucu çıkmaz. Elde tutma süresi ve olayın koşulları önemini korur; somut hesap yaptırılmalıdır.
Almanya'da taşınmaz satış sözleşmesi BGB § 311b gereğince noterde resmî biçimde düzenlenir. Nihai ölçüm henüz yoksa satılacak kısmın yeterli kesinlikle nasıl tarif edileceğini ve hangi ek işlemlerin gerekeceğini noter değerlendirmelidir. Alan farklarını, fiyat uyarlamasını, eksik izinleri ve planlanan bölmenin gerçekleşmemesi ihtimalini önceden konuşun.
Sözleşme taslağında masraf paylaşımı, mevcut yükler, gereken banka onayları ve yol veya hat hakları yer almalıdır. Bedelin ne zaman ödeneceği, fiilî kullanımın ne zaman devredileceği ve işlere ne zaman başlanabileceği birbiriyle uyumlu olmalıdır. Bir tarafın hazırlığı diğerinden önce tamamlanıyorsa bunun sonuçlarını açıkça düzenleyin. Sadece iyi niyetli sözlü anlaşmaya güvenmek gereksiz belirsizlik bırakır.
İzin durumu açık olmayan belirli bir yapılaşmayı garanti etmeyin. Eldeki belgeleri ve beklenen kararları doğru statüleriyle aktarın. Hukuki yükümlülüklerin oluşturulması noterle, vergi hesabı vergi uzmanıyla yürütülmelidir. Satış ve pazarlama görüşmesi bu uzmanlıkların yerine geçmez. Ama gerekli soruların erkenden belirlenmesi, doğru uzmana eksiksiz dosyayla gitmenizi kolaylaştırır.
Alıcının değerlendirebileceği açık bir teklif hazırlayın
İyi bir satış sunumu hangi alanın satılacağını, bölmenin hangi aşamada olduğunu ve hangi kullanımın belgelendiğini açıklar. Mevcut izinleri, yapılmış başvuruları ve yalnızca taslak olan fikirleri ayırın. Olası bir ev çizimi yararlı olabilir; ancak henüz onaylanmamışsa taslak olduğu görülmelidir. Yaklaşık yüzölçümünü de kesin ölçüm sonucu gibi sunmayın. Görselin çekiciliği, belgenin gerçek kapsamını değiştirmez.
Konum, alanlar, sınır önerisi veya ölçüm durumu, planlama belgeleri, ulaşım düzeni ve altyapı bilgilerini kısa bir dosyada toplayın. Bilinen giderleri ekleyin. Açık kalan her konu için kimin çalıştığını ve bir sonraki güvenilir bilginin hangi aşamada beklendiğini belirtin. Alıcı böylece kendi projesini ve bankayla görüşmesini gerçek verilere dayandırabilir.
Teklifleri yalnızca satış fiyatı üzerinden kıyaslamayın. Çok sayıda belirsiz koşula bağlı yüksek bir fiyat ile süreci daha net düşük bir fiyat farklı sonuçlar doğurabilir. Hangi tarafın hangi gideri üstlendiğini, hangi kararların beklendiğini ve anlaşmanın nasıl tamamlanacağını birlikte okuyun. Bu değerlendirme, en yüksek sayının neden her zaman en uygun seçenek olmadığını somutlaştırır.
İlk arsa bölümünü satma başvurunuzda yerleşim yerini, toplam alanı, satmayı düşündüğünüz yaklaşık bölümü ve mevcut yapıları belirtin. Evde kalıp kalmayacağınızı, ulaşımın nasıl düşünüldüğünü ve hangi belgelerin bulunduğunu da yazın. Bu bilgiler, değerleme ve pazarlama için eksik verilerin konuşulmasına temel olur. Yapılaşma kararları, ölçüm, sözleşme ve vergi hesabı ilgili makam ve uzmanların sorumluluğundadır.
Üç sonuç bir araya geldiğinde ilerleyin: amaçlanan kullanım yeterince açıklığa kavuşmuş olmalı, iki taşınmaz ayrıldıktan sonra işlevini korumalı ve hesap makul bir yedek payla da anlamlı kalmalıdır. Bunlardan biri sağlanmıyorsa sınırı değiştirmek veya araziyi korumak daha uygun olabilir. Başarılı bir satış, size kaynak sağlarken elinizde yaşamaktan memnun olacağınız bir ev bırakır.
