İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Eski bir ev arsanın yararlı bir parçası olabilir veya farklı bir projenin önünde durabilir. Fiyat belirlemeden ve yıkım yaptırmadan önce hangi kullanımın mümkün olduğunu, hangi belgelerin bunu desteklediğini ve seçeneklerin maliyetini açıklığa kavuşturun. Bu rehber Almanya'daki, özellikle Kuzey Ren-Vestfalya'daki taşınmazlar içindir.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Önce taşınmazın gerçek seçeneklerini belirleyin
Üzerinde eski bir ev bulunan arsa farklı alıcıların ilgisini çekebilir. Bir aile evi yenileyip bahçeyi kullanmak ister. Başka bir kişi kendi evini yapabileceği bir yer arar. Bir yatırımcı ise farklı bir yapı projesinin ekonomik olup olmadığını inceler. Aynı adres için konuşulsa da bu kişilerin fiyat hesabı farklı varsayımlara dayanır. Satış hazırlığının ilk amacı, hangi varsayımın gerçekten desteklenebildiğini ortaya koymaktır.
Başlangıçta bugünkü durumu yazın: parselin yüzölçümü, yapılar, kullanım biçimi, görülebilen hasarlar ve mevcut belgeler. Gözlemi yorumdan ayırın. Eski bir mutfak bütün evin yıkılması gerektiğini göstermez. Bakımlı bir dış cephe de taşıyıcı sistemin, tesisatın veya izin durumunun sorunsuz olduğunu kanıtlamaz. Kararı etkileyen bir şüphe varsa uygun bir yapı uzmanından ya da mimardan o soruya yönelik inceleme isteyin. İncelemenin amacı belli olduğunda gereksiz masraflardan kaçınmak da kolaylaşır.
Üç yolu karşılaştırın: kullanılabilir binayla satış, yenileme ihtiyacı açıklanmış binayla satış ve kaldırılması öngörülen yapıyla arsa satışı. Yenileme seçeneği, bütün işleri satıcının yapması gerektiği anlamına gelmez. Çoğu zaman alıcının kendi kararını verebileceği yeterli bilgiyi hazırlamak önemlidir. Genel satış aşamalarını arsa satışı rehberinde bulabilirsiniz. Buradaki asıl soru ise mevcut yapının işlemin değerini ve alıcı kitlesini nasıl etkilediğidir.
Kendi önceliğinizi de belirleyin. Satış öncesinde az para harcamak, belli tarihte teslim etmek veya yapılaşma hakkındaki temel belirsizliği çözmek isteyebilirsiniz. Her satıcı için ayrıntılı yeni proje hazırlamak doğru başlangıç değildir. Buna karşılık yeni bir ev yapılıp yapılamayacağını öğrenmek, geleceği belirsiz binayı süslemekten daha yararlı olabilir. Hangi harcamayı karşılayabildiğinizi, ne kadar bekleyebileceğinizi ve hangi kararı alıcıya bırakmak istediğinizi önceden yazmanız, hazırlığı yönetilebilir bir çerçeveye oturtur.
Belgeleri ve mevcut hakları birlikte inceleyin
Grundbuch kaydını, yani Alman tapu sicili örneğini, kadastro planını, mevcut izinleri, onaylı çizimleri ve değişiklik belgelerini toplayın. Bunları fiilen kullanılan alanlarla karşılaştırın. Garaj olarak izin verilmiş bir bölümün yıllardır yatak odası olarak kullanılması, o alanı kendiliğinden izinli konut alanına dönüştürmez. Bir planın bulunamaması da tek başına kaçak yapı kanıtı değildir. Eksikliği işaretleyin ve ilgili yapı dosyasına erişim talep edin.
Almanya'daki tapu siciliyle NRW'deki Baulastenverzeichnis aynı işlevi görmez. İkinci kayıt, parsele ilişkin belirli kamu hukuku yükümlülüklerini içerir. NRW Yapı Kanunu'nun 85. maddesine göre kayıtlı yükümlülükler sonraki hak sahiplerini de bağlar. Özel geçiş veya hat döşeme hakları ise tapu sicilinde yer alabilir. Her iki kaydı incelemek gerekir. Komşu parselden yıllardır kullanılan bir girişin hukuki dayanağı ve pratik yeterliliği ayrıca açıklığa kavuşturulmalıdır.
Evde kimin bulunduğunu, kira sözleşmelerini ve oturma haklarını belirleyin. Kiralanmış konutun satılması, kural olarak kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez; Alman Medeni Kanunu'nun 566. maddesi alıcının konumunu düzenler. Yakın tarihte yıkım planlayan bir alıcıya boş teslim sözü vermeden önce somut durumu hukukçuya inceletin. Alıcının yatırım isteği, mevcut sakinlerin haklarını ortadan kaldıran bir gerekçe olarak kabul edilmemelidir.
Modernizasyon kayıtlarını, eski inceleme raporlarını ve enerji belgesiyle ilgili yükümlülüklerin kontrolünü de dosyaya ekleyin. İlanda yıkılacak ev denmesi tek başına genel bir muafiyet sağlamaz. Belgeleri mevcut, talep edilmiş ve açıklığa kavuşturulacak şeklinde düzenleyin. Ev satışı kontrol listesi bu hazırlığı kolaylaştırır. Her önemli belgenin neyi gösterdiğini kısa bir notla belirtin. Böylece alıcı sadece kalın bir klasör değil, kapsamı anlaşılır bir bilgi seti alır; eksik belgenin var olan bir izinle karıştırılması önlenir.
Yeni yapıyı mevcut evden bağımsız değerlendirin
Bir evin halen ayakta olması, aynı büyüklükte veya daha büyük bir yenisinin yapılabileceğini kanıtlamaz. Hukuka uygun mevcut yapının korunmasıyla yeni projenin izin alması farklı konulardır. Önce yıkım yapıp sonra eski konuma geri dönülebileceğini varsaymak bu nedenle hatalı olabilir. Sınıra alışılmadık derecede yakın binalarda ve yerleşim dışındaki evlerde bu ayrım özellikle önem taşır. Eski yapı hakkındaki belgeleri yeni proje için verilmiş izin gibi sunmayın.
Bebauungsplan, Alman belediyelerinin yapılaşma planıdır. Gerekli kapsamı taşıyan bir plan içinde kullanım türü, yoğunluğu ve yapının yerleşebileceği alanlar gibi hükümler bulunur. Proje ilgili kurallara uymalı, gerekli erişim ve altyapı güvence altında olmalıdır. Daha sınırlı içerikli bir planın cevaplamadığı konular için başka hükümler de uygulanabilir. Bu ayrımı BauGB'nin 30. maddesi açıklar. Haritanın yanında yazılı hükümleri ve plan değişikliklerini de okuyun.
Tam kapsamlı plan bulunmayan yerleşik alanlarda BauGB'nin 34. maddesi gündeme gelebilir. Genel yaklaşım, projenin yakın çevrenin özelliklerine uyumunu ve diğer koşulları değerlendirmektir. Kanundaki sapma imkânları ayrıca incelenmelidir. Sokaktaki en büyük binanın ölçülerini kendi arsanıza uygulamak bu yüzden güvenilir bir yöntem değildir. Komşu proje farklı bir hukuki temele dayanıyor olabilir. Görünürde benzer iki parselin her bakımdan aynı imkâna sahip olduğunu varsaymayın.
Yerleşik alan dışında ise BauGB'nin 35. maddesindeki özel koşullar önemlidir. Mevcut bir ev veya eski çiftlik, serbest konut yapma imkânı anlamına gelmez. Çekme mesafeleri, ulaşım, atık su çözümü ve koruma hükümleri de incelenmelidir. Bir mimarla birlikte somut soru listesi hazırlayın. İki ev gösteren taslak, belirleyici şartlar doğrulanmadıkça yalnızca fikirdir. Parselin büyük olması bu incelemelerin yerine geçmez; kullanılabilir alan ve izin verilen kullanım birlikte değerlendirilir.
Yapı ön kararını belirli bir soruya odaklayın
Yapı idaresiyle yapılan gayriresmî görüşme yön gösterebilir. Fakat beklenen fiyat belirli bir yeni yapıya bağlıysa Bauvoranfrage adı verilen resmî ön başvuru yararlı olabilir. Bunun sonucundaki Vorbescheid, projenin seçilmiş sorularına ilişkin ön karardır. NRW Yapı Kanunu'nun 77. maddesine göre üç yıl geçerlidir; uzatma için kanuni koşullara uygun başvuru gerekir. Süre ve kapsam değerlendirmesinde her zaman gerçek karar metnini ve eklerini esas alın.
Başvurunun yararı sorunun açıklığına bağlıdır. Burada ne yapılabilir şeklindeki genel soru, hazırlık için fazla belirsizdir. Değeri etkileyen kullanım, konum ve ölçüleri tarif edin. Mimar, hangi soruların birlikte sorulacağını ve hangi çizimlerin hazırlanacağını belirlemeye yardımcı olabilir. İkinci bir ev düşünülüyorsa ona erişim ve korunacak binayla ilişkisi de ön çalışmada yer almalıdır. Böylece alınan cevap, satışta çözmek istediğiniz asıl meseleden kopuk kalmaz.
Olumlu karar yalnızca kapsadığı konuları çözer. Tam yapı ruhsatının yerine geçmez ve her türlü inşaat işine başlama yetkisi vermez. Koşulları, çizimleri ve kapsam sınırlarını okuyun; hangi incelemelerin kaldığını belirtin. Başka izinler veya özel haklar önemini koruyabilir. İlgili alıcıya gerçek belgeyi sunun. Sadece yeni yapılaşma onaylı ifadesi kullanılması, kararın sınırlı kapsamını anlaşılmaz hale getirebilir. Belgenin tarihi de sonraki görüşmelerde gözden kaçmamalıdır.
Bu çalışmayı kendinizin finanse etmesinin yararlı olup olmadığını beklenen bilgi kazancına göre değerlendirin. Mesleki ücretleri, idari bedelleri ve sürecin aşamalarını önceden öğrenin. Açıkça belirtilmiş planlama belirsizliğiyle satış yapmak da mümkündür. Ancak bu durumda teklif ve sözleşme görüşmeleri belirsizliği yansıtmalıdır. Henüz çözülmemiş bir ihtimal, daha yüksek fiyatı desteklediği için kazanılmış hak gibi sunulmamalıdır. Başvurunun masrafını kimin karşılayacağı da alıcıyla görüşülüyorsa açıkça kararlaştırılmalıdır.
Koruma ve yıkım giderlerini eksiksiz karşılaştırın
Mevcut evi değerlendirmek için kullanım açısından önemli noktaları içeren teknik inceleme gerekir. Hangi yapı elemanları kullanılabilir durumdadır, nerede nem vardır, hangi tesisat yenilenmelidir ve planlanan kullanım oda düzenine uyuyor mu? Gerekli onarımları isteğe bağlı iyileştirmelerden ayırın. Hasarlı tesisatın onarımıyla alıcının pahalı mutfak tercihini aynı toplamda göstermek, seçenekleri karşılaştırmayı zorlaştırır. İşlerin önceliği ve birbirine bağımlılığı da maliyet kadar önemlidir.
Yıkım hesabı yalnızca iş makinesinin çalışmasından oluşmaz. Araştırma, iç söküm, taşıma, atık yönetimi, bağlantıların kesilmesi ve komşu yapıların korunması ek gider yaratabilir. Bodrum, temel ve doldurulmuş alanların ne olacağı açıkça tanımlanmalıdır. Aynı iş kapsamını esas alan teklifler isteyin. Tahmini miktarlar, kapsam dışı malzemeler ve iş bitiminde parselin durumu yazılı olsun. Sadece görünen binayı kaldırma bedeli, zeminde nelerin kalacağını açıklamaz.
BAuA'nın asbest bilgilerine göre yapımına 31 Ekim 1993'ten önce başlanan binalarda asbest içeren malzeme bulunabileceği hesaba katılmalıdır. Çatıya bakmak uzman incelemesinin yerini tutmaz. Toprak kirliliği ise ayrı bir konudur. Önceki faaliyetleri, mevcut raporları ve yetkili idarenin bilgilerini araştırın. Bir kayıtta görünmemesi, zeminin kirletici maddelerden arınmış olduğunun kanıtı değildir. Şüpheyi ve doğrulanmış bulguyu aynı şey gibi yazmayın.
Yapı ruhsatı gerektirmeyen bir yıkım da başka kurallara tabi olabilir. NRW Yapı Kanunu'nun 62. maddesi farklı kategoriler arasında ayrım yapar ve diğer durumlar için önceden bildirim öngörür. Tarihî eser, korunan türler, yerel ağaç kuralları ve komşu yapıların güvenliği ek inceleme gerektirebilir. İşi vermeden önce uygulanacak yolu netleştirin. Evi kaldırabilmek, yerine düşünülen binayı yapabilmekle aynı değildir. Yıkımı sırf ilan fotoğrafı daha sade görünsün diye başlatmak bu temel sorunu çözmez.
Fiyatı dayanağı açıklanmış senaryolardan çıkarın
Bodenrichtwert, belirli bir değer bölgesindeki örnek parsel için belirlenen referans toprak değeridir. Yapılaşmış alanlarda yapılar yokmuş gibi hesaplanır; bunun temelini BauGB'nin 196. maddesi açıklar. Kendi taşınmazınız için garantili satış fiyatı değildir. Gelişmişlik durumu, biçim, kullanılabilir derinlik, erişim ve yükümlülükler örnek parselden farklı olabilir. Uzun bir bahçenin tamamı aynı yapılaşma değerine sahip olmayabilir. Haritadaki rakamı yüzölçümüyle çarpmadan önce hangi özelliklere dayandığını anlayın.
Tamamen varsayımsal bir hesap düşünün. Özelliklerine göre uyarlanmış kabul edilen metrekare başına 500 avroluk toprak değeriyle 800 metrekarelik parsel 400.000 avro eder. Ekonomik olarak gerekçelendirilmiş yıkım seçeneğinde yıkım ve atık için 45.000 avro, diğer saha işleri için 15.000 avro, ek zaman ve belirsizlik için 10.000 avro ayrılırsa hesapta 330.000 avro kalır. Bunlar yerel fiyat, uzman değerleme raporu veya yüklenici teklifi değildir; yöntemi açıklayan örnek tutarlardır.
İlk gider kalemi 65.000 avroya yükselirse, diğer varsayımlar değişmeden sonuç 310.000 avroya iner. Bu hesabı kullanmadan önce toprak değerinin hangi izinli kullanımı varsaydığını belirleyin. 10.000 avroluk tutar herkese uygulanacak standart risk indirimi değildir. Başka kalemde zaten karşılanan bir riski tekrar düşmeyin. Araştırılmamış önemli toprak kirliliğini de rastgele küçük bir yedek bütçeyle çözülmüş saymayın. Hesabın hassas noktası yalnızca toplama çıkarma değil, başlangıç varsayımlarının geçerliliğidir.
Sonucu, ev korunarak elde edilebilecek piyasa değeriyle karşılaştırın. Binanın katkısı yüksek, sınırlı veya gerekli harcamalar nedeniyle düşük olabilir. Korunan evin tam değerini, onun yıkılmasını gerektiren bağımsız bir yeni proje değerine eklemeyin. Gayrimenkul değerleme rehberi daha geniş çerçeveyi açıklar. Olası satış fiyatıyla size kalacak net tutarı da ayırın. Satış giderleri, borçların kapatılması ve kişisel duruma göre vergi sonuçları ayrı değerlendirilir. Böylece yüksek görünen fiyatın gerçekte hedeflediğiniz geliri sağlayıp sağlamadığı anlaşılır.
İlanı belgelerle uyumlu hazırlayın ve teklifleri bütün olarak inceleyin
İlan, bugünkü taşınmazı anlatmalı ve geleceğe ilişkin seçenekleri ayrı göstermelidir. Belgelenmiş alanları kullanın, bilinen farklılıkları açıklayın ve fikir çizimlerini onaylı projelerden ayırın. Koruma seçeneği güçlü olan bir evle belgelenmiş yeni yapı imkânı olan arsa farklı alıcılara hitap eder. Her ikisi de etkili biçimde sunulabilir. Önemli olan anlatımın mevcut belgelerden ileri gitmemesi ve idarenin henüz vermediği kararı verilmiş gibi göstermemesidir.
Bilinen önemli kusurları ve ilgili inceleme sonuçlarını zamanında paylaşın. Alman Medeni Kanunu'nun 444. maddesi, sorumluluk sınırlamasının hileli gizlemeyi korumadığını düzenler. İncelenmemiş, incelemede saptanmamış ve varlığı biliniyor ifadeleri farklı anlam taşır. Bir odadan alınan örnek, bütün binanın aynı durumda olduğunu kanıtlamaz. Raporun hangi alanları kapsadığını ve hangi soruları açık bıraktığını açıklamak, alıcının belgeyi doğru anlamasına yardımcı olur.
Teklifleri fiyat, koşullar, finansman durumu ve takvim birlikte değerlendirilerek karşılaştırın. Belirsiz bir proje iznine bağlı yüksek teklif, şartları açıklığa kavuşmuş daha düşük tekliften farklı bir ekonomik anlam taşıyabilir. Alıcı imzadan önce numune almak veya ayrıntılı inceleme yapmak istiyorsa erişimi, kapsamı, giderleri ve müdahale edilen yerlerin eski haline getirilmesini kararlaştırın. Hâlâ size ait binada sınırsız işlem yetkisi vermeyin. İki teklifin aynı teslim durumunu esas alıp almadığını da kontrol edin.
Almanya'da taşınmaz satış sözleşmesi noterlikte resmî biçimde düzenlenir. Devredilen durum, sonraki yıkımın sorumluluğu, belgelerin teslimi ve varsa koşullar noterle açıkça ele alınmalıdır. Toprak kirliliğinde taraflar arasında gider paylaşımı yapılması kamu hukuku sorumluluklarını kendiliğinden kaldırmaz. Bu konuda uzman hukuk desteği gerekebilir. Pazarlama desteği, teknik inceleme ve sözleşme düzenleme ayrı görevlerdir. Her önemli soruyu gerçekten cevaplayabilecek kişiye yönlendirin; ilandaki bir cümleyi kapsamlı hukuki çözüm yerine koymayın.
Açık soruları uygulanabilir satış planına dönüştürün
Önce sonucu en çok değiştiren belirsizliğe odaklanın. Yeni yapının mümkün olup olmadığı bilinmiyorsa bunu araştırmak, çekici görseller hazırlamaktan önce gelir. Mevcut evi kullanmak makul görünüyorsa hedefli bir durum incelemesi, ayrıntılı yeni proje tasarımından daha yararlı olabilir. Her hazırlık adımı belirli bir soruyu çözmeli ve zamanınızla bütçenize uymalıdır. Sadece daha fazla belge toplamak için belge istemek yerine karar üzerindeki etkisini düşünün.
İlk görüşme için konum, parsel büyüklüğü, bina türü, yaklaşık yapım tarihi, mevcut kullanım ve hedeflenen satış dönemini hazırlayın. Bilinen hasarları, hakları ve daha önce alınmış planlama cevaplarını ekleyin. Hiç araştırılmamış konuları da açıkça belirtin. Bu bilgi, satıcıyla alıcının aynı fiyatı konuşurken farklı varsayımlarla hareket etmesini önler. Bir belgenin bulunmadığını söylemek, o belgenin olumlu veya olumsuz içerik taşıdığını tahmin etmekten daha yararlıdır.
Durumu RICHTER Immobilien-Transaktionen'a arsa satış talebi formu üzerinden anlatabilirsiniz. Temel ihtiyacınızı belirtin: mevcut evle uygun teklif fiyatı, ek incelemenin yararı veya zaten belgelenmiş yeni yapı seçeneğinin sunumu. Böylece hazırlık gerçek kararınıza göre şekillenir. Yapılaşma konusunda resmî teyit yetkili kurumlardan gelir. Teknik bulgular ve kişisel vergi soruları ilgili uzmanların alanındadır. Başlangıçta kendi hedefinizi ve bildiğiniz durumu anlaşılır biçimde aktarmanız yeterli bir ilk adımdır.
Pazarlamaya başlamadan önce üç unsurun uyumuna bakın: dürüst taşınmaz tanımı, dayanakları açıklanmış fiyat aralığı ve uygulanabilir teslim planı. Eski evin korunması veya kaldırılması kararı bu karşılaştırmadan çıkmalıdır. Sonraki malikin bütün projesini sizin tasarlamanız gerekmez. Ancak bugün neyi aldığını, hangi seçeneklerin doğrulandığını ve hangi kararların hâlâ açık olduğunu gösterebilmelisiniz. Bu açıklık, görüşmelerin belirsiz beklentiler yerine somut taşınmaz ve gerçek seçenekler üzerinden yürümesini sağlar.
